WW68 | Wertsicherungsklauseln in der Arbeit des Grundstückssachverständigen

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In der Praxis finden sich in den Verträgen eine Vielzahl unterschiedlicher Klauseltypen (echte Automatikklausel, Spannungsklausel, Leistungsvorbehalt) mit verschiedenen Bezugsgröße, Anpassungsvoraussetzungen und Wirkungsweisen. Oft ist ihr Inhalt auslegungsbedürftig. Vielfach sind die im Vertrag vereinbarten Bezugsgrößen aufgrund geänderter statistischer Erhebungen weggefallen, und es stellt sich die Frage, ob und welcher Index an ihrer Stelle verwendet werden kann.

Es ist zu differenzieren, ob der in der Klausel genannte Schwellenwert auf eine Indexänderung in Punkten (Prozentpunkten) oder in Prozent abstellt. Punktregelungen machen häufig eine Umbasierung erforderlich, für die das Statistische Bundesamt keine Umbasierungsfaktoren zur Verfügung stellt. Hinzu kommt die Beachtung besonderer gesetzlicher Bestimmungen nach dem Preisklauselgesetz sowie § 9a ErbbauRG (für Erbbaurechte mit Wohnbebauung) und § 557b BGB (für Wohnraummietverträge). Auch bei Verträgen ohne Wertsicherungsklausel kann u. U. eine Anpassung der Leistung auf der Grundlage gefestigter BGH-Rechtsprechung verlangt werden.

Inhalt:
Die Wertsicherung von Erbbauzinsen und gewerblichen Miet- / Pachtzinsen ist regelmäßiger Vertragsinhalt und von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Das Seminar vermittelt das erforderliche Wissen für eine rechtssichere Umsetzung des Klauselinhalts und für die zutreffende Bestimmung der Höhe der wertgesicherten Forderung zum Wertermittlungsstichtag.

Klauselarten, ihre Bestimmungsmerkmale und Wirkungsweisen

• Echte Automatikklausel
• Spannungsklausel
• Kostenelementeklausel
• Leistungsvorbehalt
• Übungen anhand ausgewählter Klauseln aus der Praxis zur Bestimmung der Klauselart

Spezifische Klauselinhalte

• Bezugsgrößen und ihre Zulässigkeit nach dem PrKG
• Anpassungsvoraussetzungen
• Anpassungshöhe
• Anpassungsintervalle

Auslegungsfragen bei unbestimmten Formulierungen mit Erörterung der hierzu ergangenen Rechtsprechung, insbesondere:

• Grundstücke mit Wohnbebauung
• gewerblich genutzte Grundstücke
• Methodische Hinweise zu Umsetzung des Inhaltes von Preisklauseln mit Hinweisen auf
• einschlägige Rechtsprechung

Probleme bei Klauseln mit Punktregelungen als Schwellenwert

• Notwendigkeit der Umbasierung
• Unterscheidung verschiedener Fallgruppen
• Übungen anhand ausgewählter Fallbeispiele aus der Praxis
• Nutzung des interaktiven Rechenprogramms auf DESTATIS (Möglichkeiten und Grenzen)
• Notwendigkeit eigener Berechnungen infolge der fehlenden Unterstützung durch das Statistische Bundesamt
• Berechnungsbeispiele von Schwellenwerten und Veränderungsraten bei Klauseln mit
• Prozentregelungen in verschiedenen Fallgruppen
• Höchstrichterliche Rechtsprechung für Klauseln mit einer weggefallenen Bezugsgröße

§ 9a ErbbauRG

• Anwendungsbereich
• Wirkungsweise
• Berechnungsbeispiele
• Rechtsprechung zu verschiedenen Problembereichen bei der Anwendung des § 9a ErbbauRG
• Anpassung bei Verträgen ohne Wertsicherungsklausel
• Begriff des Wegfalls der Geschäftsgrundlage
• Anwendung der Rechtsprechung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage im Bereich fehlender Wertsicherung
• Berechnungsbeispiel

Die gesetzlichen Regelungen im Preisklauselgesetz (PrKG) im Hinblick auf das Seminarthema

• Miet- und Pachtverträge im gewerblichen Bereich
• Erbbaurechtsverträge

Der Indexmietvertrag bei Wohnraummieten (§ 557 b BGB) und seine Auswirkungen auf die Vorschriften zur Mietpreisbremse

Highlights:

• Machen Sie sich vertraut mit den unterschiedlichen Klauselarten und ihren Wirkungsweisen.
• Erlernen Sie die rechtssichere Einordnung von spezifischen Klauselinhalten (Bezugsgrößen, Anpassungsvoraussetzungen, Sperrfristen).
• Lernen Sie in diesem Zusammenhang die BGH-Rechtsprechung zu häufig vorkommenden auslegungsbedürftigen Formulierungen kennen.
• Erfahren Sie alles über die unterschiedlichen Auswirkungen bei Verträgen mit Punkt- oder Prozentregelungen (Probleme bei Punktregelungen, Umbasierung, Indexverkettung, Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten).
• Eignen Sie sich für die Wertermittlung von Erbbaurechten spezielles Wissen zu § 9a ErbbauRG an (Begrenzung der Erbbauzinsanpassung).
• Vertiefen Sie Ihre Kenntnisse in der Wertermittlung von Erbbaurechten im Hinblick auf den Barwert der Erbbauzinsreallast.
• Erweitern Sie Ihr Wissen zu wichtigen Fragen bei Verträgen ohne Wertsicherungsklausel (BGH-Rechtsprechung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund schwerwiegender Äquivalenzstörung).
• Lernen Sie die gesetzlichen Grundlagen für Preisklauseln kennen (Preisklauselgesetz, § 557 b BGB).
• Erfahren Sie, ob die Mietpreisbremse (MietNovG) Auswirkungen auf Indexmietverträge hat.

Ziele:

• die unterschiedlichen Wirkungsweisen von Preisklauseln zu erkennen und die richtigen Schlussfolgerungen für die Wertermittlung zu ziehen;
• das interaktive Rechenprogramm des Statistischen Bundesamtes für Anpassungsberechnungen gezielt einzusetzen;
• den erzielbaren Erbbau-, Miet- oder Pachtzins bei Verträgen ohne Wertsicherung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage zu ermitteln;
• für die Bewertung von Erbbaugrundstücken, Erbbaurechten und Erbbauzinsreallasten unverzichtbares Spezialwissen zum Thema Wertsicherung zu erwerben. Denn:

Einen besonderen Schwerpunkt bildet wichtige höchstrichterliche Rechtsprechung im Zusammenhang mit Erbbauzinsanpassungen. Sie erlangen umfangreiches Spezialwissen zu Wertsicherungsklauseln und zu wichtiger höchstrichterlicher Rechtsprechung auf diesem Gebiet.

Zielgruppe:
Das Seminar richtet sich an Sachverständige für die Markt- und Beleihungswertermittlung, Gerichtsgutachter (insbesondere für die Verkehrswertermittlung in Zwangsversteigerungsverfahren) und Mitglieder der Gutachterausschüsse.

Referent: Bernd-Peter Schäfer
Herr Schäfer verfügt über mehrjährige Lehrerfahrung als Fachhochschullehrer und Lehrbeauftragter in der Rechtspflegerausbildung verschiedener Bundesländer sowie über langjährige praktische Erfahrung als Rechtspfleger in der Immobiliarvollstreckung.


Weiterbildungspflicht:
Mit der Teilnahme an dieser Veranstaltung erhalten Sie einen Nachweis von 6 Weiterbildungsstunden. Die Inhalte der Veranstaltung entsprechen Punkt 7.7 (Absicherung des Kreditrisikos im Todesfall) der inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildung für Immobilienmakler nach Anlage 1 zu §15b Absatz 1 der Makler- und Bauträgerverordnung. Das Webinar ist damit anerkannt im Sinne von §§ 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung, i.V.m. § 15b der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).


Weiterbildungsnachweis:
Diese Veranstaltung ist bei der Sprengnetter Akademie als Weiterbildung im Umfang von 6 Stunden anerkannt. Sie erhalten im Nachgang an die Veranstaltung eine aussagekräftige Teilnahmebescheinigung zur Vorlage bei der Gewerbebehörde oder weiteren Institutionen.

Seminarablauf:

Ergänzende Informationen:
Sie erhalten alle Unterlagen (Skripte, Übungsaufgaben, Lernunterlagen, Vorlagen, etc.) sowie den Zugang (Teilnehmerlink) zum Online-Training vor Seminarbeginn ausschließlich in digitaler Form, nach Ihrer Buchung im Sprengnetter Online-Campus. Nach der Registrierung/Buchung wird Ihnen in Ihrem Kundencenter der Reiter Online Campus freigeschaltet. Weitere Informationen finden Sie unter dem Reiter Veranstaltungsinformationen.