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Die neuen Gesamtnutzungsdauern und ihre Auswirkungen auf die Wertermittlung

Die Gesamtnutzungsdauern sollen im Zuge der ImmoWertV-Novellierung als Modellgrößen ausgestaltet und standardunabhängig – für Wohnimmobilien auf 80 Jahre – festgesetzt werden. In der Sachwertrichtlinie galten die Gesamtnutzungsdauern bereits als Modellgrößen, allerdings wurden sie mit einem differenzierten Ansatz – bei Wohnimmobilien je nach Standardstufe zwischen 60 und 80 Jahren – empfohlen. Doch was bedeutet diese Änderung für die Wertermittlung konkret?

Auswirkungen im Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren führt eine höhere Gesamtnutzungsdauer gleichermaßen zu einer höheren Restnutzungsdauer und damit letztlich zu einem höheren vorläufigen Sachwert. Demnach muss die Marktanpassung mittels Sachwertfaktor bzgl. der Standardstufe angepasst werden, denn der Marktwert darf sich nicht aufgrund eines neuen Modells ändern.

Aufgrund des allgemeinen Zusammenhangs – je höher der vorläufige Sachwert, desto geringer der Sachwertfaktor – wird der Sachwertfaktor zwar schon leicht angepasst, er wird i.d.R. aber immer noch einige Prozentpunkte zu hoch ausfallen, um den Marktwert zu treffen.

Einige Gutachterausschüsse in Deutschland arbeiten bereits mit einem Modell, in dem die Gesamtnutzungsdauer auf 80 Jahre festgesetzt ist und haben zumindest in Teilen auch Abhängigkeiten des Sachwertfaktors von dem Gebäudestandard feststellen und beziffern können. Viele Gutachterausschüsse mit eben dem Modell haben aber auch das Problem, nicht ausreichend viele Kaufpreise für Standardstufen kleiner als drei oder größer als vier zu haben, so dass eine statistisch gesicherte Auswertung nicht erfolgen kann. Hier ist dann der Sachverständige gefragt, den Sachwertfaktor sachverständig anzupassen.

Änderungen im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird die höhere Gesamtnutzungsdauer und damit gleichermaßen höhere Restnutzungsdauer auch Auswirkungen auf die Marktanpassung in Form des Liegenschaftszinssatzes haben, denn durch die höhere Restnutzungsdauer errechnet sich ein höherer Kapitalisierungsfaktor. Da sich der Ertragswert – wie beim Sachwert – alleine aufgrund eines neuen Modells nicht ändern darf, muss dem höheren Kapitalisierungsfaktor mit einem angepassten (ebenfalls höheren) Liegenschaftszinssatz begegnet werden. Wenn diesbezügliche Anpassungsfaktoren nicht veröffentlicht sind, muss der Sachverständige diese ggf. sachverständig schätzen.

Fazit
Nach Inkrafttreten der neuen ImmoWertV und der nach den neuen verbindlichen Modellen abgeleiteten für die Wertermittlung erforderlichen Daten (insb. Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz) ist insbesondere in der ersten Zeit viel Wert auf Plausibilität zu legen und ggf. parallel (modellkonform) nach dem alten und dem neuen Modell zu bewerten, um ein Gefühl für möglichen sachverständigen Anpassungen im neuen Modell zu bekommen. Es ist davon auszugehen, dass viele Gutachterausschüsse zumindest in der ersten Zeit keine Anpassungsfaktoren für den Sachwertfaktor und den Liegenschaftszinssatz bzgl. der Standardstufe ableiten und/oder veröffentlichen können.

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