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Überarbeiteter Entwurf der ImmoWertV 2021 veröffentlicht

Am 1. Februar ist die zweite Beteiligungsphase (Länder- und Verbändebeteiligung) zur Novellierung der ImmoWertV 2021 gestartet. Die überarbeiteten Entwürfe zur ImmoWertV 2021, zur ImmoWertA und die kommentierte Auswertungsübersicht der ersten Beteiligungsphase sind nun auch auf der Internetseite des Bundesinnenministeriums veröffentlicht.

Im Vergleich zum ersten Entwurf (Stand: 19.06.2020) hat sich erwartungsgemäß an dem formalen Aufbau der ImmoWertV und der ImmoWertA nichts geändert. Dennoch sind einige Anregungen aus der ersten Beteiligungsphase berücksichtigt worden. Insgesamt ist zu erkennen, dass der Verordnungsgeber klarer zwischen der Verkehrswertermittlung auf der einen und der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten auf der anderen Seite trennt. Hier geht der Gesetzgeber auf die Sachverständigen zu, die im Zuge der ersten Beteiligungsphase die Überregulierung zum Teil scharf kritisiert haben.

Es wurden auch einige Anregungen aus der Stellungnahme von Sprengnetter übernommen, so z.B.

  • dass der Wertermittlungsstichtag eindeutiger formuliert werden soll;

  • dass ein Hinweis aufgenommen wird, ob und wie das Modell zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer von Wohngebäuden auch bei anderen Objektarten angewendet werden kann; 

  • dass bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens nicht nur auf die zur Verfügung stehenden Daten, sondern auf deren Qualität abzustellen ist;

  • die Aufnahme des Grundsatzes, dass die boG – soweit möglich – in allen Verfahren in identischer Höhe anzusetzen sind (dies war im ersten Entwurf nur in den ImmoWertA vorgesehen);

  • dass die für die Wertermittlung erforderlichen Daten neben oder anstelle der Daten der Gutachterausschüsse verwendet werden können und letztlich die Eignung im Vordergrund steht;

  • dass der Begriff Normalherstellungskosten nicht durch den aus Baukosten-Tabellen und Bauprojekt-Auswertungen von Architekten verwendeten Begriff „Kostenkennwerte“ ersetzt wird;

  • dass die im Sachwertverfahren nicht von der BGF erfassten (besonderen) Bauteile und besonderen Einrichtungen weiterhin vor der Marktanpassung Eingang finden können und nicht erst mit ihrem Werteinfluss bei den boG;

  • dass eine eindeutige Rundungsregelung bei den jährlich neu zu ermittelnden Einzelkostenansätzen der Bewirtschaftungskosten eingeführt wird.

 

In dem überarbeiteten Entwurf der ImmoWertV 2021 werden zudem weitere Öffnungsklauseln eingeführt, so z.B. bei der Verfahrenswahl bzgl. der Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken. Im Schlussparagrafen sind Übergangsvorschriften aufgenommen worden, wonach von der ImmoWertV 2021 abgewichen werden kann, wenn dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich sei und wonach bis Ende 2023 von den Gesamtnutzungsdauern aus Anlage 1 und der Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer nach Anlage 2 abgewichen werden kann.

 

Das Sprengnetter-Fazit:

In dem überarbeiteten Entwurf sind einige wichtige Anregungen aus den Stellungnahmen aufgegriffen und umgesetzt worden, dennoch besteht an einigen Stellen weiterhin Verbesserungsbedarf, teilweise – in Bezug auf die Aktualisierung der NHK 2010 samt Gebäudebeschreibung sowie das Thema Regionalisierung der NHK – soll dies nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens der ImmoWertV 2021 angegangen werden.

Äußerst positiv ist das transparente Verfahren zur Novellierung des deutschen Wertermittlungsrechts zu werten. Die kommentierte Gegenüberstellung aller eingegangenen Stellungnahmen ist zwar mit 175 Seiten sehr umfangreich, zeigt aber, wie intensiv man sich vonseiten des BMI mit allen Stellungnahmen auseinandergesetzt hat. Zudem wurden neben der Gegenüberstellung auch die überarbeiteten Entwürfe unmittelbar nach dem Start der zweiten Beteiligungsphase allen Interessierten über die Internetseite des BMI unter www.bmi.bund.de/ImmoWertV zugänglich gemacht.

 

Dokumente:
Überarbeiteter Entwurf der ImmoWertV 2021 (Stand: 1. Februar 2021)

Überarbeiteter Entwurf der ImmoWertA (Stand: 1. Februar 2021)

Kommentierte Gegenüberstellung der eingegangenen Stellungnahmen (Auswertungsübersicht)

 

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