Ergänzungslieferungen 2021 Lehrbuch und Kommentar
Produktinformationen "Ergänzungslieferungen 2021 Lehrbuch und Kommentar"
Mit der 66. Ergänzungs- und Aktualisierungslieferung wird dieses Werk um weitere wichtige Kapitel ergänzt bzw. aktualisiert. Auf 222 Seiten werden die bearbeiteten Themengebiete nicht nur oberflächlich angerissen, sondern in aller erforderlichen Tiefe abgehandelt. Mit dieser Lieferung werden die folgenden wichtigen Themen neu in das Werk aufgenommen bzw. aktualisiert:
Das Kapitel wird an die Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020 (in Kraft getreten am 01.12.2020) angepasst. Eingearbeitet werden insbesondere die für die Wertermittlung relevanten Änderungen, wie z.B.:
- Erweiterte Sondereigentumsfähigkeit: Das Sondereigentum kann sich nun auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteilflächen beziehen. Während Außenstellplätze nun uneingeschränkt sondereigentumsfähig (mit eigenen Grundbuchblatt) sind, können andere Grundstücksflächen (z.B. Garten oder Terrassen) einer Wohnung oder einem Teileigentum zugeschrieben werden (ohne eigenes Grundbuchblatt). Anstelle der Abgeschlossenheit (und der dauerhaften Markierung bei (Tief)Garagenstellplätzen) werden künftig die Maßangaben im Aufteilungsplan ausschlaggebend sein.
- Keine Vor- oder Nachteile mehr bei abweichenden Miteigentumsanteil vom angemessenen Verteilungsschlüssel für die Kosten: Der Verteilungsschlüssel für die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums kann nicht mehr nur für die Betriebskosten und Verwaltungskosten mit einfacher Mehrheit hin zu einem angemessenen Verteilungsschlüssel beschlossen werden, sondern auch für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Eine Beschränkung auf den Einzelfall – wie bislang – besteht nicht mehr. Dadurch entfällt in der Wertermittlung die im Einzelfall zu berücksichtigende Besonderheit, den Vor- oder Nachteil eines vom angemessenen Verteilungsschlüssel abweichenden Miteigentumsanteils zu berechnen und wertmäßig anzubringen.
- „Erhaltung“ ersetzt künftig Instandhaltung und Instandsetzung: Es erfolgt eine Harmonisierung mit dem BGB (§ 555a „Erhaltungsmaßnahmen“). Dadurch ergeben sich weitere begriffliche Änderungen, u.a.:
- aus „Instandhaltungsrückstellung“ (gemeinhin bekannt als „Instandhaltungsrücklage“) wird die „Erhaltungsrücklage“
- aus „Instandhaltungsmaßnahme“ wird die „Erhaltungsmaßnahme“.
Miteigentum an Grundstücken (Teil 9, Kapitel 18)
Es wurde nachträglich bekannt gewordene Literatur aufgenommen und ausgewertet. Zudem wurde auf Anregung von Lesern hin dort, wo nicht das übergeordnete „Miteigentum“ allgemein betroffen ist, sondern nur das Bruchteilseigentum, der Begriff „Bruchteilseigentum“ ergänzend eingefügt.
Energetische Anforderungen an Gebäude (Teil 9, Kapitel 36)
Am 3. Dezember 2020 sind die neuen Muster zu den Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen für Wohn- und Nichtwohngebäude im Bundesanzeiger veröffentlicht worden. Diese sind ab dem 1. Mai 2021 zwingend zugrunde zu legen. Die Muster werden entsprechend aktualisiert. Zudem werden die Abschnitte 1 (derzeit in Überarbeitung) und 3 (fällt künftig weg) aussortiert.
Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (Teil 10, Kapitel 22)
Das Kapitel wurde komplett aktualisiert und erweitert. Wenn ein Erstkäufer ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück erwirbt, bewirkt das Vorkaufsrecht Zeitverzögerungen durch die Prüfung, ob das Vorkaufsrecht vom Vorkaufsberechtigten ausgeübt wird oder ob der Vorkaufsberechtigte auf den Vorkauf verzichtet. Im Übrigen weiß der Erstkäufer einerseits nicht, ob er den Zuschlag bekommt, ist aber andererseits in aller Regel für mindestens zweieinhalb Monate (Vertragsabschluss zzgl. Zeit bis zur Vorlage des Kaufvertrags beim Vorkaufsberechtigten zzgl. zwei Monate Erklärungsfrist) dem Marktgeschehen entzogen. Aus diesen Gründen wird der Kaufinteressent möglicherweise von einem Erwerb Abstand nehmen. Das gilt insbesondere, wenn das Vorkaufsrecht dinglicher Natur ist und auch für weitere Verkaufsfälle besteht. Übt der Berechtigte das Vorkaufsrecht in diesem Fall nicht aus, wird zusätzlich die Beleihung des Grundstücks erschwert, weil der Kreditgeber regelmäßig Vorrang vor dem Vorkaufsrecht verlangt. Denn bei der Finanzierung wird man in aller Regel einen Kreditgeber haben, der auf einen absoluten ersten Rang Wert legt. Dann sind häufig Verhandlungen über Abstandszahlungen notwendig, um einen Rangrücktritt zu erreichen. Im Übrigen können Vorkaufsrechte zumindest schuldrechtlich zu limitierten Kaufpreisen vereinbart werden. Diese sind bei Vorkaufspreisen deutlich unter dem (aktuellen) Verkehrswert in hohem Maße verkehrswertbeeinflussend, wenn sie auch für weitere Verkaufsfälle - beispielsweise durch Schuldübernahme - vereinbart wurden. Übt der Berechtigte sein Recht aus, so hat der Erstkäufer u. U. eine Nichtabnahmeentschädigung für das ggf. bereits vereinbarte Darlehen zu leisten. Das Gleiche gilt im ungünstigen Fall auch für anteilige Notarkosten des Erstvertrags, soweit kein Bereicherungsanspruch des Vorkäufers besteht. Inzwischen sind die Darlehenszinsen deutlich gesunken, was die Position des Vorkaufsberechtigten schwächt. Diesbezüglich waren die Ansätze für die Wertminderungen durch Vorkaufsrechte bzw. auch für den Wert von Vorkaufsrechten anzupassen. Darüber hinaus wurde die Vielzahl der Unterfälle weitgehend jeweils abschließend behandelt. Auf regelmäßige Verweisungen auf Begründungen in anderen Fallgruppen wurde zu Gunsten der Übersichtlichkeit weitgehend verzichtet.
Vergütung für Gerichtsgutachten (Teil 15 Kapitel 4)
Das Kapitel wird an die Änderungen durch das Kostenrechtsänderungsgesetz (KostRÄG 2021) vom 21. Dezember 2020 (in Kraft getreten am 01.01.2021) angepasst. Eingearbeitet werden insbesondere die für den Bewertungssachverständigen relevanten Änderungen, wie z.B.:
- Es gibt keine Honorargruppen mehr, sondern jedem Sachgebiet wird direkt ein eigener Stundensatz zugeordnet.
- Sachverständige für die Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien erhalten für gerichtliche Aufträge nach dem 1. Januar 2021 115 €/h (statt 90 €/h).
- Sachverständige für Mieten und Pachten erhalten ebenfalls 115 €/h (statt 110 €/h).
- Die Kilometerpauschale ist für Sachverständige von 0,30 €/km auf 0,42 €/km, für (sachverständige) Zeugen von 0,25 €/km auf 0,35 €/km angehoben worden.
- Ein Vorschuss auf die Vergütung kann nun bereits dann bewilligt werden, wenn die zu erwartende Vergütung für erbrachte Teilleistungen einen Betrag von 1.000 € übersteigt (statt 2.000 €).
- Post- und Telekommunikationsdienstleistungen können künftig auch pauschal mit 20% der Honorarsumme (maximal jedoch 15 €) abgerechnet werden.
- (Sachverständige) Zeugen erhalten künftig je nach Verdienstausfall eine Entschädigung in Höhe von 4,00 bis 25,00 €/h (statt 3,50 bis 21,00 €/h).
Ergänzungslieferungen 2021 Lehrbuch und Kommentar