Ergänzungslieferungen 2022 Marktdaten und Praxishilfen

Mit der 140. Ergänzungs- und Aktualisierungslieferung werden die Marktdaten und Praxishilfen in den Bänden 3 – 4 um aktuelle Marktdaten ergänzt bzw. aktualisiert.

Hinweis:

Durch die neue ImmoWertV 21, die am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist, ergeben sich einige Änderungen in diesem Werk. Mit dieser ersten Ergänzungslieferung in 2022 werden die wichtigsten Formulare und Schemata auf den aktuellen Stand gebracht, da die Begrifflichkeiten und Paragrafenbezüge für Wertermittlungen und Gutachten, die nach dem 31. Dezember 2021 erstellt werden (unabhängig vom Wertermittlungsstichtag) die neue Immo-WertV 21 zu Grunde zu legen ist. Die in der ImmoWertV 21 vorgegebenen Modelle sind allerdings erst dann zwingend anzuwenden, wenn die datenableitenden Stellen (insbesondere Gutachterausschüsse) neue Marktdaten ableiten. Die ersten werden dies voraussichtlich Mitte des Jahres schaffen und veröffentlichen, in einigen Bundesländern werden erst in 2023 neue Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren abgeleitet. So lange sind nach dem Grundsatz der Modellkonformität (vgl. nun auch in § 10 ImmoWertV 21) nach von der ImmoWertV 21 abweichenden Modellen Verkehrswerte zu ermitteln. Daher wird bzgl. der Aktualisierung der Marktdaten und Praxishilfen folgende Priorisierung bei den Aktualisierungslieferungen vorgenommen:

1.) 140. EL => insbesondere Aktualisierung der Formulare und Schemata (Begrifflichkeiten, Paragrafenbezüge und Abläufe)

2.) ab der 141. EL => Einarbeitung der Modelle der ImmoWertV sowie weitere Aktualisierungen von Formularen und Schemata 

In Abschnitt 3.01.1 (NHK 2010 und Gebäudestandardbeschreibungen) wird an etlichen Stellen auf die am 31.12.2021 gegenstandslos gewordene Sachwertrichtlinie Bezug genommen. Diese Bezüge werden erst mit den neuen NHK 2020 korrigiert, da es hier keine inhaltlichen Änderungen gegeben hat und ein Austauschen ohnehin in absehbarer Zeit (voraussichtlich in 2024, dann mit neuen NHK) erfolgen wird.

Bände 3 und 4: Marktdaten und Formulare

Aktualisiert: Baukostenregionalfaktoren (3.01.8)

Es erfolgt die Aktualisierung der Sprengnetter Baukostenregionalfaktoren (S-BKRf). In den abgedruckten Tabellen sind die BKRf-Basiswerte der letzten drei Jahre und die S-BKRf für alle Landkreise/kreisfreien Städte nach Bundesländern sortiert abgedruckt. Zusätzlich sind die S-BKRf der Kreise mit Nord- und Ostseeinseln auf der Grundlage weiterer statistischer Daten (u.a. langjähriger Betrachtungszeiträume) für das Festland und die Inseln wie gewohnt getrennt angegeben.

Aktualisiert: Indizes und Zeitreihen (4.04)

Die Baupreisindizes für Wohngebäude, Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude (4.04) sind aktualisiert. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude sind in Deutschland nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes im November 2021 um 14,4 % gegenüber November 2020 gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg gegenüber einem Vorjahr seit 51 Jahren (im August 1970 +17,0 % gegenüber August 1969). Im August 2021 waren die Preise im Vorjahresvergleich um 12,6 % gestiegen. Im Vergleich zum August 2021 erhöhten sich die Baupreise im November 2021 um 2,1 %.

Neben dem Basiseffekt durch die befristete Mehrwertsteuersenkung im 2. Halbjahr 2020 wirkten sich zusätzlich die stark gestiegenen Materialpreise auf den Anstieg der Baupreise aus. Ohne die Mehrwertsteuersenkung hätte der Preisanstieg rein rechnerisch immer noch 11,6 % betragen. Diese Steigerungen seien wiederum auf die steigende Nachfrage vor allem bei Baumaterialien wie Holz und Stahl im In- und Ausland sowie Problemen in der Lieferkette während der Corona-Pandemie zurückzuführen.

Aktualisiert: Schemata zum Vergleichswertverfahren (5.04, 5.05, 5.06)

Die Schemata „Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren“ (5.04), „Ableitung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke“ (5.05) und „Bewertung mittels Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke“ (5.06) sind aktualisiert. Alle Schemata sind auf die neuen Begrifflichkeiten und Paragrafenbezüge der ImmoWertV 21 abgestellt.

Aktualisiert: Bodenwertermittlung auf der Grundlage eines Bodenrichtwerts

(5.07)

Das Formular zur Bodenwertermittlung mittels Bodenrichtwert ist aktualisiert. Es erfolgte insbesondere eine Aktualisierung auf die neuen Bezüge und Begrifflichkeiten der ImmoWertV 21, was sich sowohl auf das Formular selber als auch auf die Erläuterungen der Folgeseiten auswirkt.

Aktualisiert: Formular „Zustand des Grundstücks“ (5.10)

Das Formular ist an die neue ImmoWertV 21 angepasst. Hierzu sind neben dem Paragrafenbezug auch Begrifflichkeiten und Formulierungen aktualisiert worden. So bestimmt sich der Grundstückszustand nicht mehr nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden Merkmale, sondern er ergibt sich aus der Gesamtheit der Grundstücksmerkmale (vgl. § 2 Abs. 3 Immo-WertV 21). Bei den tatsächlichen Eigenschaften ist nun auch die Barrierefreiheit aufgenommen.

Aktualisiert: Formulare und Schemata zum Allgemeinen und Vereinfachten

Ertragswertverfahren (5.11.1, 5.11.2, 5.12.1, 5.12.2)

Die Formulare und Schemata zum Allgemeinen und Vereinfachten Ertragswertverfahren sind an die neuen Begrifflichkeiten und Paragrafenbezüge der ImmoWertV 21 angepasst.

Aktualisiert: Schema Sachwertverfahren (5.15)

Das Schema zum Ablauf des Sachwertverfahrens ist an die neue Immo-WertV angepasst. Der modifizierte Differenzierungsvorschlag ermöglicht – wie bislang auch – eine praxisgerechtere und marktnähere Berücksichtigung aller Besonderheiten als es der derzeitige Wortlaut der ImmoWertV 21 sowie das Ablaufdiagramm des dritten Entwurfs der Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschreibt.

Aktualisiert: Formular Sachwertermittlung (5.16.1)

Das Formular zur Sachwertermittlung ist an die neue ImmoWertV angepasst. Neben der vorgesehenen Regionalisierung der durchschnittlichen Herstellungskosten und der zusätzlichen Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge nach § 7 Abs. 2 ImmoWertV 21, sind auch die neu vorgesehenen Begrifflichkeiten (wie z.B. der „vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen“, der „Alterswertminderungsfaktor“, „beitragsfrei“) eingearbeitet.

Aktualisiert: Wahl des Wertermittlungsverfahrens und Ableitung des Verkehrswerts (5.18)

Das Schema ist an die neuen Begrifflichkeiten (Allgemeine Verfahrensgrundnorm gemäß § 6 Abs. 3 ImmoWertV 21) und Paragrafenbezüge angepasst.

Aktualisiert: Formular zur Grund- und Bodenbeschreibung (5.53.1)

Das Formular zur Grund- und Bodenbeschreibung ist an die neuen Begrifflichkeiten der ImmoWertV angepasst. In dem Zuge sind auch die beiden neueren Arten der baulichen Nutzung (urbanes Gebiet (MU) und dörfliche Wohngebiet (MDW) in die auswählbaren Arten der baulichen Anlagen ergänzt worden und der Block „Bodenordnungsverfahren“ ist aus dem Abschnitt „öffentlich-rechtliche Situation“ herausgenommen und in den Abschnitt „privatrechtliche Situation“ übernommen worden.

Aktualisiert: Formular zur Gebäudebeschreibung für Wohn-, Büro und gemischt genutzte Gebäude (5.54.1)

Das Formular zur Gebäudebeschreibung wurde wegen der Aktualität wieder in Band 4 aufgenommen. In dem Formular ist ein Block zum Thema „Barrierefreiheit“ aufgenommen, um Ihnen Unterstützung bei der Umsetzung der neuen ImmoWertV-Anforderungen zu geben. Nach ImmoWertV 21 ist bei bebauten Grundstücken das Thema „Barrierefreiheit“ zu behandeln ohne konkretere Angaben oder Vorgaben zu machen – auch nicht im dritten Entwurf der ImmoWertA. Basierend auf der DIN 18040 ist ein Vorschlag aufgenommen, wonach der Zugang zum Gebäude, die Türöffnungen innerhalb

des Gebäudes, die ausreichende Bewegungsflächen in den Räumen und die barrierefreie Nachrüstung abgefragt wird.

Aktualisiert: Formulare zur DSGVO (5.94)

Die umfangreichen Formulare zur DSGVO stehen ab sofort digital und online zur Verfügung. Der Direktlink befindet sich auf dem Formular-Deckblatt.