Ergänzungslieferungen 2022 Marktdaten und Praxishilfen

Mit der 143. Ergänzungs- und Aktualisierungslieferung werden die Marktdaten und Praxishilfen in den Bänden 1 – 4 um Gesetzestexte, aktuelle Marktdaten und Formulare ergänzt bzw. aktualisiert.

Bände 1 und 2: Amtliche Texte

Aktualisiert: Beleihungswertermittlungsverordnung (2.30.2)

Die BelWertV ist im Zuge der Pfandbriefrechtlichen Änderungsverordnung vom 4. Oktober 2022 novelliert worden und am 8. Oktober 2022 in Kraft getreten. Die wesentlichen Änderungen hat Jochem Kierig wie folgt zusammengefasst:

• Die bisher fixen Mindestkapitalisierungszinssätze wurden dynamisiert. Dies geschieht durch Anknüpfung an die Entwicklung der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen plus eines festen nutzungsartspezifischen Zuschlags. Die BaFin teilt jährlich die sich neu ergebenden Mindestkapitalisierungszinssätze auf ihrer Internetseite mit. Diese betragen derzeit für Objekte mit wohnwirtschaftlicher Nutzung 5,1 % und für Objekte mit gewerblicher Nutzung 6,1 %. Die Mindestkapitalisierungszinssätze dürfen nun auch für erstklassige Wohnimmobilien um 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden. Das galt bislang nur für erstklassige Gewerbeimmobilien.

• Die Kleindarlehensgrenze wurde um 50 % auf 600.000 € erhöht.
• Bei EFH/ZFH und ETW kann die Ermittlung des Vergleichswerts auch unter Nutzung computerunterstützter datenbankbasierter Bewertungsmodelle erfolgen, wenn diese mindestens jährlich durch eine unabhängige qualifizierte Stelle validiert werden. Das gilt sowohl für vereinfachte Wertermittlungen nach § 24 BelWertV als auch für Gutachten nach § 5 BelWertV.

• Im Kleindarlehensbereich ist eine Besichtigung per Videoübertragung möglich, wenn bei dem Objekt eine Restnutzungsdauer von mindestens 40 Jahren erwartet werden kann. Der Beleihungswert ist diesem Fall um mindestens 5 % zu mindern.

• Die Feststellung der Nachhaltigkeit bewertungsrelevanter Objektmerkmale bedarf einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten. Über welchen Zeitraum die Entwicklung der Bewertungsparameter zu betrachten ist, regelt die Verordnung nicht. Der Zeitraum ist jedoch zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.

• In allen Fällen ist nur noch maximal ein Kontrollwert (Sachwert oder Vergleichswert) erforderlich (Zwei-Säulen-Prinzip). Bei eigennutzungsfähigen Immobilien bleibt es dabei, dass auf einen Kontrollwert ganz verzichtet werden kann.

• Vermietungsabschlag für vermietete eigennutzungsfähige EFH/ZFH und ETW.

• Aufhebung des Paradoxons, dass sich der Zustandswert für ein Objekt, dessen Ertragswert unter dem Sachwert liegt, ohne Berücksichtigung des Bodenwerts errechnete.

• Hervorhebung von Mieterdienstbarkeiten und Sanierungsvermerke als zu berücksichtigende Umstände.

• Bei Betreiberimmobilien (Gastronomie, Kinos und vergleichbaren Freizeitobjekten) ist der Rohertrag aus Umsätzen pro Sitzplatz abzuleiten.

• Der Liquidationswert ist über den Zeitraum bis zur Freilegung des Grundstücks abzuzinsen.

• Berücksichtigung der Abbruchkosten im Sachwertverfahren bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren. Die Abbruchkosten sind über die Restnutzungsdauer mit dem Kapitalisierungszinssatz abzuzinsen.

• Berücksichtigung der regionalen Marktgegebenheiten und Nachhaltigkeit als Abschlag am Sachwert bei EFH/ZFH (sog. Nachhaltigkeitsfaktor < 1)

• Die Mindestsätze für Verwaltungskosten für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Garagen und Tiefgaragenplätze entsprechen den in Anlage 3 der ImmoWertV geregelten Modellansätzen und werden somit jährlich an die Verbraucherpreisentwicklung angepasst.

• Absenkung der maximal anzusetzenden Nutzungsdauer von Warenhäusern und Einkaufzentren von 50 auf 40 Jahre.

• Der Beleihungswert ist längstens jährlich zu überwachen.

Die BaFin hat am 18. Oktober 2022 folgende Umsetzungsfrist eingeräumt:

„…Im Hinblick auf den … zeitlichen Bedarf bezüglich einzelner Umsetzungsschritte werde ich es nicht beanstanden, wenn Pfandbriefbanken bis längstens 31.12.2022 für die Ermittlung des Beleihungswerts übergangsweise weiterhin insgesamt die Beleihungswertermittlungsverordnung in der bis zum 07./08.10.2022 geltenden Fassung anwenden. Soweit Pfandbriefbanken von dieser Duldung Gebrauch machen, haben sie dies sowie den Zeitpunkt, ab dem sie die Beleihungswertermittlungsverordnung in der ab dem 08./09.10.2022 geltenden Fassung anwenden, intern zu dokumentieren.“

Aktualisiert: Bürgerliches Gesetzbuch (2.41)

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist mehrmals geändert worden. Der abgedruckte Auszug der §§ 535 bis 597 (Mietvertrag, Pachtvertrag) ist insbesondere durch das Mietspiegelreformgesetz vom 10. August 2021, das am 01. Juli 2022 in Kraft getreten ist (betroffene §§ 558c und 558d), das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie über bestimmte vertragsrechtliche Aspekte der Bereitstellung digitaler Inhalte und digitaler Dienstleistungen vom 25. Juni 2021 (im Auszug betroffene §§ 548a (neu), 578b (neu) und 580a) und das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz vom 23. Juni 2021 (betroffene § 555b, 556 und 559).

Mit dem Mietspiegelreformgesetz wurden in § 558c (Mietspiegel; Verordnungsermächtigung) folgende Änderungen übernommen:

• Es wurde eine Verordnungsermächtigung aufgenommen, wonach die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung erlassen kann.

• Statt von Gemeinden wird von „nach Landesrecht zuständigen Behörden“gesprochen, wenn es um die Erstellung oder Anerkennung von Mietspiegeln geht.
• Es wird eine Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln für Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern aufgenommen.

In § 558d (Qualifizierter Mietspiegel) wurde ergänzt, dass ein Mietspiegel, der den Anforderungen der Mietspiegelverordnung an qualifizierte Mietspiegel genügt, als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt gilt. Sofern die nach Landesrecht zuständigen Behörden und Interessenvertreter der Vermieter und Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkennen, wird ebenfalls vermutet, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Zudem wurde der maßgebliche Zeitpunkt für die Neuerstellung spezifiziert.

Neu: Mietspiegelverordnung (2.43)

Die Mietspiegelverordnung ist am 1. Juli 2022 in Kraft getreten und konkretisiert den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie die Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel. Die Verordnung betrifft sowohl qualifizierte Mietspiegel (§ 558d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) als auch Mietspiegel, die keine qualifizierten Mietspiegel sind (einfache Mietspiegel).

Bände 3 und 4: Marktdaten und Formulare

Aktualisiert: Alterswertminderung (3.02.1), Bestimmung der wertermittlungsrelevanten, Restnutzungsdauer (Formeln, Tabellen) (3.02.4), Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern (3.02.5)

Die Kapitel sind an die neuen Regelungen der ImmoWertV 21 angepasst bzw. ergänzt. Da viele Gutachterausschüsse und private Datenanbieter von der Übergangsregelung des § 53 Abs. 2 ImmoWertV 21 Gebrauch machen, wonach auch abweichende Modellgrößen für die GND und die Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierung bei der Ableitung der Marktdaten angesetzt werden dürfen, sind auch weiterhin die Empfehlungen der Sachwertrichtlinie oder diesbzeügliche Fußnoten beibehalten bzw. ergänzt worden. Zudem erfolgt eine Aktualisierung der GND-Ansätze sowie Vorgaben für die Kapitalisierungszinssätze nach novellierter BelWertV.

Aktualisiert: Bewirtschaftungskosten (3.05)

Es erfolgt die jährliche Aktualisierung der Bewirtschaftungskosten gemäß ImmoWertV 21. Die Anpassung der einzelnen Werte erfolgt jährlich auf der Grundlage der in der ImmoWertV 21 genannten Basiswerte mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober 2001 gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vorausgeht, erhöht oder verringert hat. Die Werte für die Instandhaltungskosten pro m² sind auf eine Nachkommastelle und bei den Instandhaltungskosten pro Garage oder ähnlichem Einstellplatz sowie bei Verwaltungskosten kaufmännisch auf den vollen Euro zu runden.

Zudem erfolgt die gemäß § 28 Abs. 5a i.V.m. § 26 Abs. 4 II. BV alle drei Jahre vorgesehene Aktualisierung der Instandhaltungskosten, Schönheitsreparaturen sowie Verwaltungskosten und die Aktualisierung der Bewirtschaftungskoten bzgl. der novellierten BelWertV.

Aktualisiert: Indizes und Zinssätze (4.04, 4.06, 4.09.1)

Es erfolgen die Aktualisierung der Baupreisindizes für Gebäude und Außenanlagen (4.04), der Indizes für die Bodenpreisentwicklung (4.06) und der Leitzinssätze (4.09.1).

Neu: Berechnung der Brutto-Grundfläche nach ImmoWertV 21

(Formular 5.30)

Es wird ein neues Formular zur Unterstützung bei der Berechnung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach ImmoWertV 21 aufgenommen. Auf dem 4-seitigen Formular sind sowohl die Grundlagen erläutert und dargestellt als auch eine Tabelle zur übersichtlichen und nachvollziehbaren Berechnung abgedruckt.

Aktualisiert: Vergütungsrechnung nach dem JVEG (Formular 5.96.2)

Das Deckblatt der Vergütungsrechnung ist an einer Stelle, an der Bezug auf das der Rechnung zugrundeliegende JVEG genommen wird, verallgemeinert worden. Statt eines konkreten Datums („zuletzt geändert durch Gesetz vom…“), welches immer wieder mal angepasst werden musste, heißt es nun allgemeiner „in der zum Zeitpunkt der Auftragserteilung gültigen Fassung“.