Mindestkapitalisierungszinssätze der Beleihungswertermittlung bleiben auch 2026 unverändert

Mindestkapitalisierungszinssätze der Beleihungswertermittlung bleiben auch 2026 unverändert

Die Mindestkapitalisierungszinssätze für die BelWertV-konforme Beleihungswertermittlung bleiben zum 1. Januar 2026 unverändert. Die maßgebliche Veränderung der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen überschreitet zwar die für eine Anpassung notwendige Schwelle von 0,5 Prozentpunkten, die festgelegte Obergrenze für die Mindestkapitalisierungszinssätze verhindert jedoch eine weitere Erhöhung der seit dem 01.01.2024 geltenden Zinssätze.

Regelung der dynamischen Zinsanpassung

Seit 2022 werden die bis dahin fixen Mindestkapitalisierungszinssätze gemäß § 12 Abs. 4 BelWertV dynamisiert. So soll die Ertragswertermittlung anpassungsfähiger an Marktentwicklungen gemacht werden, ohne das vorsichtige Konzept der pfandbriefrechtlichen Beleihungswertermittlung aufzugeben.

Basis dieser dynamisierten Mindestkapitalisierungszinssätze ist die Rendite 30-jährigen Bundesanleihen. Wobei der Mindestkapitalisierungszinssatz bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens um 3 Prozentpunkte und bei gewerblicher Nutzung mindestens 4 Prozentpunkte höher liegen soll. Das Modell sieht folgende Regelungen vor:

• Prüfungsturnus: Jährlich zum 30. November
• Prüfung: Veränderung der Rendite 30-jährigen Bundesanleihen um mindestens 0,5 Prozentpunkte
• Bandbreite wohnwirtschaftlich: 3,5 % bis 5,5 %
• Bandbreite gewerblich: 4,5 % bis 6,5 %
• Inkrafttreten: zum 1. Januar des Folgejahres (sofern sich eine Anpassung ergibt)

Entwicklung der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen

Am 30. November 2025 lag die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rendite 30-jähriger Bundesanleihen bei 3,32 Prozent. Seit der letzten Anpassung des Mindestkapitalisierungszinssatzes ergibt sich eine Erhöhung um 0,65 Prozentpunkte. Damit wird die in § 12 Abs. 4 BelWertV festgelegte Anpassungsschwelle von 0,5 Prozentpunkten überschritten.

Obergrenze verhindert weitere Erhöhung

Trotz Überschreitung der Anpassungsschwelle erfolgt keine Erhöhung der Mindestkapitalisierungszinssätze. Der Grund: Die Zinssätze befinden sich bereits an ihrer Obergrenze. Gemäß § 12 Abs. 4 Satz 3 BelWertV gelten folgende Maximalwerte:

• Wohnwirtschaftliche Nutzung: maximal 5,5 %
• Gewerbliche Nutzung: maximal 6,5 %

Diese Obergrenzen wurden bereits mit der letzten Anpassung zum 01.01.2024 erreicht und können trotz steigender Rendite der Bundesanleihen nicht überschritten werden.

Bekanntmachung der BaFin

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gibt Änderungen der Mindestkapitalisierungszinssätze auf ihrer Internetseite bekannt. Die letzte Bekanntgabe erfolgte am 8. Dezember 2023 für die ab dem 1. Januar 2024 geltenden Zinssätze. Seitdem betragen die Mindestkapitalisierungszinssätze:

• wohnwirtschaftlicher Nutzung: 5,5 %
• gewerbliche Nutzung: 6,5 %

Diese Zinssätze sind jeweils zuzüglich etwaiger, für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 der BelWertV zu berücksichtigender Aufschläge anzuwenden. Da die Zinssätze bereits an ihrer Obergrenze liegen, gelten diese Zinssätze unverändert auch ab dem 1. Januar 2026.

Mindestkapitalisierungszinssätze in SprengnetterONE

In der Wertermittlungslösung SprengnetterONE sind die aktuell geltenden Mindestkapitalisierungszinssätze hinterlegt. So wird sichergestellt, dass die Software stets die aktuellen regulatorischen Vorgaben für eine BelWertV-konforme Beleihungswertermittlung erfüllt.

Zusammenfassung und Ausblick

• Die Anpassungsschwelle wurde zwar überschritten
• Die Obergrenze verhindert jedoch eine Erhöhung
• Die Mindestkapitalisierungszinssätze bleiben 2026 unverändert bei 5,5 % (wohnwirtschaftlich) bzw. 6,5 % (gewerblich)
• Diese gelten unverändert seit dem 01.01.2024 und mindestens noch bis Ende 2026

Solange die Rendite 30-jähriger Bundesanleihen oberhalb von 2,17 Prozent notiert (2,67 Prozent - 0,5 Prozentpunkte), ist keine Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze zu erwarten. Erst bei einem Rückgang unter diesen Wert kommt eine Reduzierung in Betracht. Dies würde einen Rückgang der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen um mehr als 1,15 Prozentpunkte gegenüber dem Stand vom 30.11.2025 erfordern.