3. Entwurf der ImmoWertA veröffentlicht

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Diese Rangfolge sollte zunächst auch in § 9 Abs. 3 ImmoWertV 21 übernommen werden, konnte jedoch insbesondere durch sachliche Argumente von Sprengnetter abgewendet werden. Jedoch bestanden die Vertreter der Bundesländer (und damit letztlich die Gutachterausschüsse) darauf, dass diese Rangfolge sowohl in die Verordnungsbegründung als auch in die ImmoWertA aufgenommen wird. Aus Sicht der Gutachterausschüsse sicherlich nachvollziehbar, insbesondere durch den Wettbewerb mit privaten Datenanbietern. In der täglichen Praxis der Sachverständigen hilft eine solche Rangfolge aber gar nicht, sie wird die Arbeit letztlich vielmehr behindern. Denn die Aufgabe eines Sachverständigen bei der Wertermittlung ist es, den Verkehrswert zu ermitteln. Mit welchen Daten der Verkehrswert erreicht wird, kann und sollte nicht durch eine Rangfolge vorgeschrieben werden (und das tut letztlich dieser Anwendungshinweis). Vielmehr zeigt die Praxis, dass man in vielen Regionen Deutschlands mit Gutachterausschussdaten nicht den Verkehrswert erreicht, da die Daten teils weit vergangenheitsorientiert sind und vielfach nur jedes Jahr oder alle zwei Jahre neu ermittelt und veröffentlicht werden. Zudem sind die meisten Gutachterausschüsse personell und finanziell unzureichend ausgestattet, so dass die Datenerfassung oft nur unvollständig erfolgt. Dass die Gutachterausschüsse derzeit alle Kaufverträge (früher oder später) zugeschickt bekommen, hört sich zunächst nach einem Vorteil an, doch ebenso wichtig wie das Kaufdatum, die Objektart, die Objektadresse und der Kaufpreis sind die Objektmerkmale und Besonderheiten, die aber häufig nur über unverbindliche Fragebögen an Laien eingeholt werden können. Eine Vor-Ort-Überprüfung („Qualitätsprüfung“) dieser Daten erfolgt in der Regel ebenso wenig wie eine Vervollständigung fehlender Daten. Und auf Grundlage dieser Daten werden Nachbewertungen und schließlich die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten vorgenommen.

Sprengnetter – als privater Datenanbieter – erhält jährlich über 300.000 Kaufpreise und zusätzlich alle benötigten Objektmerkmale von qualifizierten Besichtigern. Diese Daten sind mehr als ausreichend, um deutschlandweit qualitätsgesicherte Daten zu ermitteln, die mindestens gleichwertig zu denen der örtlichen Gutachterausschüsse sind. Diese Daten werden im Gegensatz zu den Daten der Gutachterausschüsse quartalsweise ermittelt und erfahren regelmäßige externe Qualitätskontrollen für den Einsatz im stark reglementierten Kreditwesen.

Auch wenn vereinzelte Gutachterausschüsse gute Arbeit leisten und im Einzelfall auch unterjährig (halbjährlich, quartalsweise) neue Daten, Anpassungsfaktoren oder wenigstens Aussagen zu deren Entwicklung abgeben: Auf ganz Deutschland betrachtet bleibt es bei dem bekannten Bild, dass die Daten der Gutachterausschüsse für Anwendungsbereiche, bei denen aktuelle Immobilienwerte benötigt werden, nicht aktuell genug sind.

Daher dürfen auch die Vertreter der Länder nicht die Augen vor der Realität verschließen und durch ihre sicherlich gut gemeinte Absicht den Sachverständigen in der Praxis die Arbeit erschweren. Denn auch wenn eine solche Rangfolge „nur“ in der Verordnungsbegründung und insbesondere in den ImmoWertA enthalten ist, bedeutet sie für alle auf dem Markt Beteiligten sowie die Auftraggeber und Gerichte letztlich eine Auslegung des Verordnungsgebers. Das Argument, dass diese Rangfolge ja auch schon in den Einzelrichtlinien enthalten war, heißt erstens nicht, dass selbiges sinnvoll war und zweitens ebenso wenig, dass die Aufnahme in die ImmoWertA eine ähnliche – nur empfehlende – Regelung sei. Sie wird im Zweifel als Auslegung der ImmoWertV 21 herangezogen, und wir Sachverständigen müssen uns erklären, warum wir nicht mit den Daten der Gutachterausschüsse gerechnet haben.

Diese Rangfolge hätte unter den Sachverständigen zudem eine Wettbewerbsverzerrung zur Folge, denn in einigen Bundesländern – wie z.B. Rheinland-Pfalz, Thüringen und Berlin – erhalten lediglich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige nicht-anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Alle anderen nicht, auch wenn sie ein berechtigtes Interesse haben. Will heißen: In diesen Bundesländern ist es für Sachverständige ohne entsprechende Qualifikation gar nicht möglich, ein Vergleichswertverfahren mittels geeigneter Kaufpreise durchzuführen, da ihnen die konkrete Lage nicht mitgeteilt werden darf. Bei einer so geforderten Rangfolge dürften Sachverständige ohne diese Anforderungen den Auftrag dann nicht mehr annehmen.