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An welcher Stelle im Sachwertverfahren sind besondere (Betriebs-)Einrichtungen zu berücksichtigen?

26. Mai 2021   Sebastian Driessen
  Know-how
Bei der wertmäßigen Berücksichtigung von besonderen (Betriebs-)Einrichtungen stellt sich die Frage, an welcher Stelle im Verfahren diese korrekterweise zu berücksichtigen sind. Während in der Fachliteratur teilweise zu lesen ist, dass sie i.d.R. als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen seien (sogenannte boG), findet man an anderer Stelle den Hinweis, dass diese – wie besondere Bauteile – innerhalb des Verfahrens als Zu- oder Abschläge bei der Ermittlung der Herstellungskosten zu berücksichtigen seien. Was ist nun richtig?

Was sind besondere (Betriebs-)Einrichtungen?
Besondere Einrichtungen sind innerhalb eines Gebäudes vorhandene Ausstattungen, die i.d.R. fest mit dem Gebäude verbunden und üblicherweise in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Sie wurden bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt und fehlen demnach auch in den Tabellen zur Standardbeschreibung. Wenn sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts- und Gewerbegebäuden befinden (z.B. Tresoranlagen, Notstromaggregate, Rohrpostanlagen), spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen.

Was sagen die ImmoWertV 2010 und die Sachwertrichtlinie zur Berücksichtigung von besonderen (Betriebs)Einrichtungen?
§ 22 Abs. 2 ImmoWertV 2010 regelt: „Mit diesen Kosten [Anm. des Autors: Normalherstellungskosten] nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.“

Nr. 4.1.1.7 SW-RL regelt: „Werthaltige, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, wie z.B. Dachgauben, Balkone und Vordächer sind in Ansatz zu bringen. Soweit diese Bauteile erheblich vom Üblichen abweichen, ist ggf. ihr Werteinfluss als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach der Marktanpassung zu berücksichtigen“

Während in § 22 Abs. 2 ImmoWertV konkret von „Einrichtungen“ gesprochen wird, kommt dieser Begriff in der Sachwertrichtlinie nicht mehr vor. Die ImmoWertV-Begrifflichkeiten „Bauteile“, „Einrichtungen“ und „sonstige Vorrichtungen“ wurden demnach entweder in der Sachwertrichtlinie mit dem Begriff „Bauteile“ zusammengefasst oder aufgrund ihres seltenen Vorkommens nicht mehr explizit genannt.

Da es in § 22 ImmoWertV um die Herstellungskosten geht, kann davon ausgegangen werden, dass besondere (Betriebs-)Einrichtungen grundsätzlich bei der Ermittlung der Herstellungskosten berücksichtigt werden sollen. Die Sachwertrichtlinie bestätigt dies, indem sie weiter ausführt, dass die bei der BGF-Berechnung nicht erfassten Bauteile in Ansatz zu bringen und nur, wenn sie erheblich vom Üblichen abweichen, ggf. mit ihrem Werteinfluss als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen seien. Sofern die Begrifflichkeit „Bauteile“ die „besonderen (Betriebs-)Einrichtungen“ nicht einschließt, wäre dennoch (aufgrund von § 22 Abs. 2 ImmoWertV 2010) analog zu den besonderen Bauteilen vorzugehen.

Bei den Beispielen für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden weder in der ImmoWertV noch in der Sachwertrichtlinie oder anderen Richtlinien die besonderen Bauteile oder die besonderen Betriebseinrichtungen als Anwendungsfall aufgeführt. Es wird also nicht weiter konkretisiert, bei welchem Wertanteil von besonderen Bauteilen bzw. besonderen (Betriebs-)Einrichtungen es sachgemäß sein soll, sie als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal anzusetzen. Es würde sich in diesem Zusammenhang auch die Frage nach der Höhe des absoluten Werteinflusses eines einzelnen Bauteils bzw. einer einzelnen Einrichtung stellen. Diesbezügliche Kaufpreisauswertungen sind nicht bekannt. Dies spricht auch dafür, die besonderen Bauteile und besonderen (Betriebs-)Einrichtungen regelmäßig vor der Marktanpassung anzusetzen. Dies ist auch sachgerecht, da der Sachwertfaktor auf die Höhe des vorläufigen Sachwerts reagiert. Die Vorgehensweise ist insoweit auch modellkonform, als dass bei der Ableitung der Sachwertfaktoren die besonderen Bauteile und besonderen (Betriebs-)Einrichtungen gleichermaßen berücksichtigt werden.

Wie geht die ImmoWertV 2021 mit dieser Thematik um?
In der vom Bundeskabinett beschlossenen Fassung der ImmoWertV 2021 regelt § 36 Abs. 2 Satz 3: „Von den Normalherstellungskosten nicht erfasste werthaltige einzelne Bauteile sind durch marktübliche Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen.“

Genau wie in der Sachwertrichtlinie ist in der ImmoWertV 2021 vorgesehen, dass die besonderen Bauteile entweder als Oberbegriff auch für die „besonderen (Betriebs-)Einrichtungen“ und die „sonstigen Vorrichtungen“ stehen oder aber dass diese analog zu den besonderen Bauteilen berücksichtigt werden sollten. Deutlicher als bislang wird jedoch geregelt und somit klargestellt, dass eben solche Bauteile und Einrichtungen durch marktübliche Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen seien. Interpretationsspielraum wird es hier wohl nicht mehr geben.

In der zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Blogbeitrags aktuellsten Fassung der Anwendungshinweise zur ImmoWertV 2021 (Stand: 1. Februar 2021) findet sich übrigens die Begrifflichkeit „Besondere Betriebseinrichtung“ wieder. Unter 1.(2).7 ist erläutert: „Besondere Betriebseinrichtungen sind entweder wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes oder bilden eine selbstständige bauliche Außenanlage.“

Auch mit dieser Definition ist ausschließlich der Ansatz vor der Marktanpassung sinnvoll. Denn es lässt sich wohl schwer erklären, warum es beim Ansatz einer besonderen Betriebseinrichtung darauf ankommt, ob es sich um eine bauliche Außenanlage handelt und die Berücksichtigung dann vor der Marktanpassung erfolgt oder ob sie wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes ist und somit nach der Marktanpassung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen sei, wie es tlw. in der Literatur zu lesen ist.

Fazit
Betrachtet man die einzelnen Aspekte, dürfte die Vorgehensweise, besondere (Betriebs-)Einrichtungen als Zu- oder Abschläge bei der Ermittlung der Herstellungskosten anzusetzen, die sinnvollere und zudem ImmoWertV-konformere sein. Ob die Zuschläge in Form einer differenzierten Herstellungskostenermittlung oder einer Zeitwertschätzung erfolgen sollen, wird weder in einer Verordnung noch in einer Richtlinie konkretisiert. Dies liegt – sinnvollerweise – im sachverständigen Ermessen. Zuletzt ist eine Verkehrswertermittlung aber immer die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls, der je nach individueller Situation eine von der Regel abweichende Vorgehensweise begründen kann.