Was ist ein angemessenes Honorar für ein Marktwertgutachten?

Da das Honorar für privat beauftragte Gutachten seit August 2009 frei nach BGB vereinbart werden kann und die Wettbewerbssituation deutschlandweit nicht vergleichbar ist, kann diese Frage nicht pauschal beantwortet werden. Dennoch sollten Sachverständige sich regelmäßig mit dem Thema Honorierung auseinandersetzen. In diesem Blogbeitrag werden die üblichen Honorarmodelle aufgezeigt und auf die aktualisierte Honorar-Richtlinie von Sprengnetter (HonRIb) eingegangen.

Vier übliche Honorarmodelle

Der Sachverständige für Immobilienbewertung vereinbart mit seinem Auftraggeber in der Regel eines der folgenden Honorarmodelle:

1. Zeithonorar
2. Pauschalhonorar
3. Wertorientiertes Honorar
4. Erfolgshonorar

Dabei ist keines der aufgeführten Honorarmodelle für alle Zwecke eindeutig zu empfehlen. Vielmehr haben alle ihre Vor- und Nachteile.

So zeigt sich bei einer Gutachtenerstellung über das Zeithonorar häufig eine Kundenzurückhaltung, da nicht direkt absehbar ist, wie lange der Sachverständige braucht und demnach nicht, wie viel das Gutachten letztlich kosten wird. Für kürzere (überschaubare) Aufträge, wie z.B. laufende Beratungen oder eine Marktpreiseinschätzung, kann sich das Zeithonorar allerdings durchaus eignen.

Das Pauschalhonorar eignet sich insbesondere in den Fällen, in denen der Sachverständige den Aufwand gut und sicher abschätzen kann. Der Auftraggeber hat zudem den Vorteil, dass er direkt weiß, was das Gutachten letztlich Kosten wird. Sicherheitshalber sollte sich der Sachverständige aber mit einer Zusatzklausel absichern, falls ein unvorhergesehener – und vom Sachverständigen nicht verschuldeter – Mehraufwand entsteht; dies kann beispielsweise dann vorkommen, wenn der Auftraggeber Lasten und Beschränkungen nicht kannte und demnach dem Sachverständigen nicht mitgeteilt hat. Für solche Fälle sollte zusätzlich zum Pauschalhonorar ein Zeithonorar vereinbart werden. Um ein geeignetes Pauschalhonorar zu kalkulieren, ist es sinnvoll, sich intern an einem wertorientierten Honorar zu orientieren.

Das wertorientierte Honorar bemisst sich in der Regel an der Höhe des Verkehrswertes oder – bei Vorliegen negativer boG – der Höhe des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswertes. Der Vorteil dieses Honorarmodells ist u.a. auch historisch gegeben, da es bis August 2009 eine gesetzliche Honorar-Regelung für die Erstellung von Gutachten gab, der das wertorientierte Honorarmodell zu Grunde lag. Zudem basieren die Gebührenordnungen der Gutachterausschüsse sowie die Empfehlungen der Fachverbände und privaten Institutionen ebenfalls auf wertorientierten Honorarmodellen.

Das Erfolgshonorar hängt in der Regel von dem monetären Erfolg durch das Gutachten ab. So kann beispielsweise durch ein Gutachten ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, womit der Auftraggeber Steuern spart. Das Honorar kann dann ein (zuvor vereinbarter) prozentualer Anteil der Ersparnis sein. Dieses Honorarmodell eignet sich auch bei der Erstellung von Gutachten im Zuge von Mietwucher.

Kritiker sehen bei dem wertorientierten Honorarmodell den Nachteil, dass die Unabhängigkeit des Sachverständigen nicht mehr zu 100% gegeben sei, da der Sachverständige ein Interesse an einem möglichst hohen Verkehrswert hat. Ähnliches gilt auch bei dem Erfolgshonorar, da hier der Sachverständige ein Eigeninteresse an einem möglichst hohen Erfolg des Auftraggebers habe.

Kalkulation eines angemessenen Honorars

Zur Kalkulation eines angemessenen Honorars sollte der Sachverständige mindestens folgende Punkte beachten/analysieren:

1. Wie ist die regionale Wettbewerbssituation bzw. welches Honorar nehmen die Wettbewerber für Gutachten? Dazu gehören auch die Gebührenordnungen der zuständigen Gutachterausschüsse, die bzgl. Gutachtenerstellung als Wettbewerber anzusehen sind.
2. Eine möglichst genaue Auflistung der Tätigkeiten für die Erstellung des Gutachtens (ggf. differenziert nach Objektarten und Gutachten-Typen) inklusive aller Vor- und Nacharbeiten nach Zeit. Anschließend kann die erforderliche Zeit mit einem angemessenen Stundensatz (z.B. 150 €/Stunde) multipliziert werden, um das Zeithonorar mit den anderen Ergebnissen zu vergleichen.
3. Berechnung des Honorars nach den Empfehlungen der Fachverbände (z.B. BVS, BDVI, BDGS, LVS Bayern) und Sprengnetter (HonRIb).

Eine Gegenüberstellung der Ergebnisse ist schließlich eine gute Grundlage zur Kalkulation des angemessenen Honorars. Ob das Honorar dann als pauschales, zeitorientiertes oder wertorientiertes vereinbart wird, ist individuell zu entscheiden.

Aktualisierte Honorar-Richtlinie für Immobilienbewertungen (HonRIb) von Sprengnetter

Dr. Hans Otto Sprengnetter und Jochem Kierig haben nach dem Wegfall der HOAI-Regelungen bzgl. Wertermittlung und Gutachterstellung im August 2009 eine Honorar-Richtlinie für Immobilienbewertungen (kurz: HonRIb) veröffentlicht, die den Sachverständigen eine an die ehemaligen HOAI-Regelungen angelehnte bewährte Grundlage für die Vereinbarung von Honoraren für Immobilienbewertungen geboten hat. Diese wurde im Jahr 2014 und Ende 2022 insbesondere bezüglich der Honorarsätze angepasst.

Die HonRIb eignet sich neben der Kalkulation eines Pauschalhonorars auch insbesondere dazu, als Anlage zum Sachverständigenvertrag das Honorar zu regeln.

Grundsätzlich gelten die empfohlenen Honorarsätze der HonRIb für die Erstattung förmlicher und „gerichtsfester“ Marktwertgutachten im Rahmen von Einzelbeauftragungen. Die Richtlinie soll einen nachvollziehbaren Maßstab für die Honorierung von oft nicht mess- und greifbaren Leistungen von Sachverständigen schaffen und schützt zugleich den Auftraggeber vor übertriebenen Forderungen. Andererseits gibt sie dem Sachverständigen die Möglichkeit, auf einer auskömmlichen Basis seinen verantwortungsvollen Aufgaben nachzukommen. Die Richtlinie soll somit auch wichtiger Bestandteil der Qualitätssicherung sein.