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Baulandmobilisierungsgesetz: Der neue sektorale Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung


Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021, das am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet und am Tag darauf in Kraft getreten ist, ist u.a. ein neuer sektoraler Bebauungsplantyp für den Wohnungsbau eingeführt worden. Unser Fachmann Sebastian Drießen zeigt in diesem Blogbeitrag auf, für welche Belange der neue sektorale Bebauungsplan eingeführt wurde und welche Besonderheiten damit verbunden sind.

Sektoraler Bebauungsplan

Von sektoralen Bebauungsplänen spricht man, wenn sich ein Bebauungsplan nur auf bestimmte Bereiche (Sektoren) bezieht. Insofern ist der sektorale Bebauungsplan nicht neu, da es derlei Pläne bereits zur Sicherung zentraler Versorgungsbereiche (§ 9 Abs. 2a BauGB) und zur Steuerung von Vergnügungsstätten (§ 9 Abs. 2b BauGB) gab und gibt. Neu ist jedoch, dass nun auch sektorale Bebauungspläne ermöglicht werden, die sich thematisch auf Festsetzungen für den Wohnungsbau beschränken (§ 9 Abs. 2d BauGB).

Ziele und Möglichkeiten des neuen sektoralen Bebauungsplans

Mit dem neuen Bebauungsplantyp soll die Ausgestaltung des Bedürfnisses nach Wohnungsbau, insbesondere nach sozialem Wohnungsbau, unterstützt werden. Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 BauGB (sowie für gemäß § 246 Abs. 6 BauGB übergeleitete Bebauungspläne) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung folgende Festsetzungen getroffen werden:

  • Festsetzung von Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen und/oder
  • Festsetzung von Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen bauliche Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllt sind und/oder
  • Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung einzuhalten und sicherzustellen.

Als Ergänzung dieser Festsetzungen kann ein sektoraler Bebauungsplan folgende Festsetzungen enthalten:

  • Das Maß der baulichen Nutzung und/oder
  • die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen und/oder
  • vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen und/oder
  • Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke und/oder
  • Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

Dementsprechend hat der sektorale Bebauungsplan das Ziel, auch in Innenstädten mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Denn: Neue Wohnungen entstehen in Großstädten häufig im sogenannten unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), wo Grundstückseigentümer grundsätzlich bereits Baurecht haben. Da diese Baurechte in Innenstadtlagen von Ballungszentren oft dazu genutzt werden, um hochpreisigen Wohnraum zu schaffen, wurde den Kommunen mit dem sektoralen Bebauungsplan die Möglichkeit gegeben, u.a. die Entstehung sozial geförderten Wohnraums zu ermöglichen.

Zeitliche Befristung

Die Aufstellung des neuen sektoralen Bebauungsplans ist allerdings zeitlich beschränkt. So muss das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans bis zum 31.12.2024 förmlich eingeleitet werden und der Satzungsbeschluss bis zum 31.12.2026 gefasst worden sein.

Ausblick

Aufgrund der zeitlichen Befristung bis Ende 2024 wird es sicherlich spannend zu beobachten, ob und welche Gemeinden von der temporären Regelung Gebrauch machen und wie Investoren darauf reagieren werden.
Der sektorale Bebauungsplan soll dabei helfen, dass auch in Innenstädten mehr bezahlbare Wohnungen gebaut werden. Da der neu geschaffene sektorale Bebauungsplan auf den Wohnungsbau begrenzt ist, kann er leichter und in einer kürzeren Zeit aufgestellt werden.