Baulandmobilisierungsgesetz durch den deutschen Bundestag am 7. Mai 2021 beschlossen

18. Mai 2021 Dr. Torben Stefani
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Die umstrittene Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) hat mit dem Beschluss des Bundestags die nächste Hürde genommen. Als Grundlage hierfür diente die Fassung der Beschlussempfehlung des Bundestags-Ausschusses für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen (BT-Drucksache 19/29396 1929396.pdf (bundestag.de)). Die Beschlussempfehlung entspricht im Grundtenor dem Referentenentwurf der Bundesregierung. Nun bedarf es noch der Zustimmung durch den Bundesrat (terminiert für den 28. Mai 2021) und der anschließenden Veröffentlichung im Bundegesetzblatt.

1. Ziele des Baulandmobilisierungsgesetzes

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz wird das Ziel verfolgt, die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und zur Sicherung bezahlbaren Wohnens zu unterstützen und hierfür das Bauplanungsrecht zu verbessern. Diesbezüglich wird zum einen angestrebt, dass Gemeinden einfacher Bauland mobilisieren können, und zum anderen sollen die Möglichkeiten des Flächenzugriffs der Gemeinden gestärkt werden. Damit wird schließlich das Ziel verfolgt, dass das Wohnen infolge eines gesteigerten Baulandangebots auch für geringer verdienende Einkommensgruppen wieder bezahlbarer wird. Das Baulandmobilisierungsgesetz ist als ein Artikelgesetz angelegt, das die Änderung des BauGB, der BauNVO sowie der Planzeichenverordnung (PlanzV) vorsieht.*

Die wesentlichen Änderungen des BauGB sind folgende:

Einführung eines neuen Bebauungsplantyps (sektoraler Bebauungsplan) für den Wohnungsbau,
Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich,
Schaffung einer Grundlage für Konzepte der Innenentwicklung, insbesondere zur leichteren Anwendung von Baugeboten und die Erweiterung der Vorkaufsrechte der Gemeinden.

Weitere Neuregelungen auf Grundlage des Baulandmobilisierungsgesetzes sind diese:

Durch Ergänzung der BauNVO soll die Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt werden. Des Weiteren ist geplant, die Obergrenzen, die bisher für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung galten, als Orientierungswerte auszugestalten; dadurch soll eine größere Flexibilität im Hinblick auf die Bebauungsdichte erreicht werden, vor allem bei der Ausweisung von Wohngebieten.
Schließlich sollen Aspekte des Klimaschutzes oder auch der Digitalisierung durch die Novellierung gestärkt werden. So rücken Grün- und Freiflächen als Bestandteil einer nachhaltigen Stadtentwicklung mehr in den Fokus. Die Belange des Mobilfunkausbaus mit dem Ziel der flächendeckenden Mobilfunkversorgung werden ebenso wie die Elektromobilität als Bestandteil einer nachhaltigen Mobilität weiterentwickelt.

2. Stimmen zur Novelle des Bauplanungsrechts

Das Baulandmobilisierungsgesetz wird sowohl auf der politischen Ebene als auch in der Fachwelt kontrovers diskutiert. So hebt die CDU/CSU-Fraktion hervor, dass künftig mehr Bauland geschaffen und damit auch für bezahlbares Wohnen gesorgt werde. Die SPD-Fraktion begrüßt die Schritte zu einem sozialeren Bodenrecht. Auch aus den Stellungnahmen zahlreicher Berufs- oder Interessenverbände zum Referentenentwurf liest sich oftmals eine positive Grundhaltung zum Baulandmobilisierungsgesetz heraus. So wird allgemein der Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts oder der Einführung des sektoralen Bebauungsplans zugestimmt (vgl. z.B. Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände oder Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung). Auf der anderen Seite wird oftmals die befristete Wiedereinführung des § 13 b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren) kritisiert, da auf diese Weise die Zielrichtung der Innenentwicklung konterkariert werde (Bundesarchitektenkammer, Bund deutscher Architekten) oder der angestrebten Senkung des Flächenverbrauchs zuwidergelaufen werde, ohne dem Wohnungsmangel entgegen zu wirken (Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland). Seitens der FDP-Fraktion gibt es erhebliche Kritik an der BauGB-Novelle, da sie weder echte Erleichterungen noch mehr Tempo beim Wohnbau erwartet. Zudem werde stark ins Eigentumsrecht eingegriffen. Dieser vielfach kritisierte Eigentumseingriff stellt insbesondere auf das sogenannte Umwandlungsverbot gemäß dem § 250 BauGB ab. Diese Regelung kann im Falle von bestehenden Wohngebäuden (Mietwohnungen) dann zu Einschränkungen aus Sicht des Eigentümers führen, wenn dieser die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum anstrebt.

3. Auswirkungen für die Sachverständigen

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann unter Umständen die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erfordern. Denn für den Fall, dass der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet, kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausüben (§ 28 Abs. 3 BauGB). Gerade in prosperierenden Gemeinden mit einem regen Grundstücksverkehr dürfte die Wahrscheinlichkeit steigen, dass die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erforderlich wird, um auf diese Weise den vereinbarten Kaufpreis überprüfen und ggf. zu dem ermittelten Marktwert das Vorkaufsrecht ausüben zu können. Voraussetzung hierfür ist freilich, dass der Kommune die für die Ausübung eines Vorkaufsrechts erforderlichen Haushaltsmittel zur Verfügung stehen.

Relativ unscheinbar hat sich die Stichtagsregelung für die Ermittlung der Bodenrichtwerte geändert. Künftig sind die Bodenrichtwerte ebenfalls jeweils zu Beginn und nicht mehr zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Gegenüber der jetzigen Rechtslage verschiebt sich dadurch der Ermittlungszeitpunkt um einen Tag vom 31. Dezember auf den 1. Januar. Damit wird der Gesetzgeber dem § 221 Abs.2 des Bewertungsgesetzes (in der Fassung des Grundsteuerreformgesetzes vom 26. November 2019) gerecht.

* An dieser Stelle wird nur in Kürze auf die wesentlichen Änderungen aufgrund des Baulandmobilisierungsgesetzes eingegangen. Tiefergehende Ausführungen finden sich unter Stefani, T.: Das Baulandmobilisierungsgesetz – ein kurzer Überblick. In: immobilien & bewerten 1/2021, S. 28 – 30.