Bundesrat stimmt lmmoWertV 2021 unter Bedingungen zu
28. Juni 2021
Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV
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Nachdem der Bundestag in seiner Sitzung am 12. Mai 2021 die lmmoWertV 2021 beschlossen hatte, beriet am 25. Juni 2021 der Bundesrat über die Verordnung. Im Ergebnis beschloss der Bundesrat, der Verordnung unter Vorbehalt kleinerer Änderungen zuzustimmen und fasste darüber hinaus eine Entschließung zur Aktualisierung der NHK 2010.
Änderungen
Der Bundesrat fordert, dass die Alterswertminderung als Faktor, nämlich als sogenannter „Alterswertminderungsfaktor“, durchzuführen ist. Aus diesem Grund müssen an zwei Stellen in der Verordnung (§ 36 Abs. 1 und § 38) Anpassungen vorgenommen werden. Der Bundesrat begründet diese Forderung damit, dass sich die Alterswertminderung nicht nur auf die durchschnittlichen Herstellungskosten (NHK) beziehen dürften, sondern auch den Regionalfaktor berücksichtigen müssten. Und dies sei am einfachsten durch die Multiplikation mit einem Alterswertminderungsfaktor zu erreichen. Der Alterswertminderungsfaktor berechne sich zudem als „RND/GND“ einfacher als die Formel für die Alterswertminderung in der Beschlussfassung des Bundestags („(GND-RND)/GND x durchschnittliche Herstellungskosten“).
Die im Vorfeld veröffentlichten Empfehlungen der Ausschüsse sahen darüber hinaus noch vor, bei den Entwicklungszuständen die „Sonstigen Flächen“ in „Sonstige Flächen ohne Bauerwartung“ zu ändern. Dieser Änderungswunsch wurde jedoch nicht vom Bundesrat beschlossen.
Entschließung
Der Bundesrat fordert zudem in einer Entschließung, dass die NHK 2010 (Kostenkennwerte, Relationen zu den Standardstufen und Beschreibung zu den Standardstufen) anzupassen sind und bittet die Bundesregierung, diese zeitnah bis spätestens Ende 2024 zu überarbeiten. ln seiner Begründung führt der Bundesrat auf, dass die NHK 2010 auf Daten von vor 2005 beruhten, sich aber gerade in den letzten 20 Jahren Anforderungen an die Errichtung von Gebäuden erheblich verändert hätten. Deswegen entsprächen die NHK 2010 nicht mehr den Marktverhältnissen und würden von der Fachwelt immer weniger akzeptiert.
Bei einer Entschließung handelt es sich um ein – rechtlich unverbindliches – parlamentarisches Mittel. Es stellt ein Ersuchen dar, das i.d.R. an die Bundesregierung gerichtet ist, um entweder auf Probleme aufmerksam zu machen, um die Auffassung des Bundesrates zu einem bestimmten Thema darzulegen oder um ein Gesetzgebungsverfahren durch die Bundesregierung anzustoßen.
Fazit und Ausblick
Es ist nicht nachvollziehbar, weswegen in einer Verordnung geregelt wird, ob die Alterswertminderung als Subtraktion oder in Form eines Alterswertminderungsfaktors an die regionalisierten Herstellungskosten angebracht werden soll. Das Ergebnis ist absolut identisch, was sich durch einfache Mathematik beweisen lässt. Es wäre sicherlich sinnvoller gewesen, die Alterswertminderung insoweit offen zu regeln, dass der mathematische Weg zum Ziel nicht vorgeschrieben werden würde. Würde man nun die Alterswertminderung als Subtraktion vornehmen, wird es sicherlich den einen oder anderen Marktteilnehmer geben, der behauptet, die Vorgehensweise sei nicht lmmoWertV-konform, was so nicht wahr sein kann. Im Übrigen ist dies nur eines von vielen weiteren Beispielen, das aufzeigt, dass die lmmoWertV 2021 viel zu detailliert ausgestaltet ist. Es macht deutlich, dass auch alternative Rechengänge als lmmoWertV-konform einzustufen sind, sofern es sich nur um mathematisch alternative Rechenwege handelt, die keine Auswirkungen auf das Ergebnis haben.
Die vom Bundesrat beschlossene Entschließung ist nachvollziehbar und zu befürworten. Die in die lmmoWertV 2021 übernommenen Normalherstellungskosten spiegeln nicht mehr die durchschnittlichen Herstellungskosten und Baustandards in Deutschland wieder und müssen daher dringend überarbeitet werden. Obwohl die Bundesregierung dies bereits angekündigt hat, hat der Bundesrat dies noch einmal mit aller Deutlichkeit festgestellt und eindringlich gefordert.
Jetzt ist es an der Bundesregierung, die Maßgaben zu prüfen (und zu akzeptieren). Wir können also damit rechnen, dass die ImmoWertV 2021 in der nächsten Zeit im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wird und am 01.01.2022 in Kraft tritt.
? Unser Tipp:
Die ImmoWertV 2021 ist Thema in dem kurzweiligen Seminar mit Sebastian Drießen. Mit zahlreichen Beispielen wird aufgezeigt, welche Änderungen schon bald auf uns zukommen werden und was es zu beachten gilt.