CRR III – „Property Value": Ein neuer Wertbegriff für Bewertungen zum Zwecke der Eigenkapitalprivilegierung

Am 1. Januar 2025 ist die überarbeitete Capital Requirements Regulation (CRR III) in Kraft getreten, die im Rahmen der finalen Umsetzung der Basel-III-Regeln neue Eigenmittelanforderungen für Kreditinstitute festlegt. Eine zentrale Neuerung betrifft die Bewertung von Immobiliensicherheiten für die Zwecke der Eigenkapitalprivilegierung: Neben den bisher etablierten Begriffen „Marktwert" und „Beleihungswert" wurde mit dem „Immobilienwert" (Property Value) ein dritter Wertmaßstab eingeführt. Dieser Blogbeitrag beleuchtet die Definition, die Ermittlung und die praktische Umsetzung dieser neuen Größe sowie deren regulatorische Bedeutung.

Was ist neu?

Die CRR III ergänzt den bestehenden Rahmen um den Begriff „Immobilienwert". Dieser Wert ist maßgeblich für die Anrechnungserleichterungen und ersetzt den Markt- oder Beleihungswert als alleinige Grundlage für die Eigenmittelunterlegung. Der Immobilienwert ist wie folgt definiert:

• Die Ermittlung des Immobilienwerts erfolgt anhand vorsichtiger konservativer Bewertungskriterien.
• Erwartete Preissteigerungen bleiben unberücksichtigt.
• Der Immobilienwert darf den Marktwert nicht übersteigen.
• Bei der Ermittlung des Immobilienwerts ist zu berücksichtigen, dass der aktuelle Marktwert ggf. deutlich über dem Wert liegt, der über die Laufzeit des Darlehens erzielbar wäre.

Ermittlung des neuen Immobilienwerts (Property Value)

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, zum Immobilienwert zu gelangen:

Zum einen besteht die Möglichkeit, weiterhin den gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelten Beleihungswert als Immobilienwert heranzuziehen. Das ist möglich, weil der Beleihungswert die in der CRR III genannten Anforderungen an den Immobilienwert komplett erfüllt.

Alternativ kann der Immobilienwert weiterhin auf Basis des Marktwerts abgeleitet werden, jedoch muss eine konservative Herangehensweise sichergestellt werden. In der Praxis wird dies durch einen Abschlag auf den Marktwert erfolgen, dessen Höhe langfristige Marktgegebenheiten widerspiegeln muss.

Praktische Umsetzung für Kreditinstitute

Viele Institute verwenden zur Eigenkapitalprivilegierung (wie bislang) den Beleihungswert. Bei dieser Vorgehensweise ergibt sich kein methodischer Klärungsbedarf.

Bei der marktwertbasierten Vorgehensweise besteht jedoch bislang noch Klärungsbedarf. I.d.R. wird der Marktwert im Rahmen der Kreditvergabe objektbezogen ermittelt. Die Anpassung an die langfristigen Marktgegebenheiten für Zwecke der Eigenkapitalprivilegierung erfolgt dann auf Portfolioebene auf der Grundlage statistischer Auswertungen relevanter Marktdaten.

Eine Möglichkeit wäre, solche Abschläge aufgrund der Volatilität der regionalen objektartspezifischen Marktpreise zu schätzen. Die hierfür benötigten Daten liefert z.B. der ImmoMarktReport von Sprengnetter https://www.sprengnetter.de/zuverlaessige-marktdaten/ Voraussetzung für den Abruf ist eine Anmeldung in unserem Marktdatenportal.

Denkbar wäre auch, die regionalen, objektartspezifischen Immobilienpreiszeitreihen in eine Trend- und Zykluskomponente zu zerlegen. Der Immobilienwert würde dann maximal dem langfristigen Trend entsprechen. Zyklische Komponenten, d.h. kurzfristige Marktübertreibungen, werden mit einem Anpassungsmechanismus herausgefiltert.

Weitere Methoden sind denkbar. Beispielsweise, sich bei den Abschlägen an historischen Preisrückgängen zu orientieren.

Welche Methoden sich letztendlich durchsetzen werden, bleibt abzuwarten.

Fazit

Mit der Einführung des „Immobilienwerts" verfolgt die CRR III das Ziel, die Immobilienbewertung strenger und risikoärmer zu gestalten. Während die BelWertV-konforme Ermittlung des Beleihungswerts auch unter den neuen Regeln Bestand hat, müssen Institute, die bisher auf den Marktwert setzen, künftig konservativere Bewertungsmethoden anwenden. Die Einhaltung der neuen Anforderungen wird durch strengere Dokumentations-, Überwachungs- und Validierungsprozesse flankiert.

Weitere Details und eine Synopse der Änderungen finden sich in dem Beitrag „Die neuen Vorgaben der CRR III für die Immobilienbewertung“ von Jochem Kierig in der Fachzeitschrift „immobilien & bewerten“ (Ausgabe 3/2024).