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Die Herausforderungen der Wertermittlung von Hotel- und Gastronomieimmobilien



Die Wertermittlung von Hotel- und Gastronomieimmobilien stellt aufgrund ihrer spezifischen Merkmale besondere Anforderungen an Sachverständige. Es bedarf einer fundierten Kenntnis der Branche sowie der berücksichtigten Kriterien, um einen marktgerechten Wert für diese Immobilienarten zu ermitteln. In diesem Blogbeitrag werden die spezifischen Kriterien und die damit einhergehenden Herausforderungen bei der Wertermittlung von Hotel- und Gastronomieimmobilien beleuchtet.


Ganzheitliche Betrachtung

Bei der Wertermittlung von Hotel- und Gastronomieimmobilien ist eine ganzheitliche Betrachtung unerlässlich. Neben dem baulichen Zustand spielen verschiedene weitere Faktoren eine entscheidende Rolle, um einen marktgerechten Wert für diese Immobilienarten zu ermitteln. Das deutsche Wertermittlungsrecht, insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), legen dabei die rechtlichen Rahmenbedingungen fest.

Bei der Wertermittlung von Immobilien muss ein umfassendes Verständnis der Rechtsgrundlagen gegeben sein. Insbesondere der § 194 BauGB und die § 24-43 ImmoWertV sind bei der Wertermittlung – und damit auch bei der Bewertung von Hotel- und Gastronomieimmobilien – von Bedeutung. Grundsätzlich kann das Vergleichswert-, Ertragswert- und/oder das Sachwertverfahren angewendet werden. Je nach (Nicht-)Verfügbarkeit von benötigten Marktdaten, können aber auch internationale Wertermittlungsverfahren (wie beispielsweise das Discounted-Cash-Flow-Verfahren) Anwendung finden. Als typische Ertragswertobjekte werden Hotel- und Gastronomieimmobilien vorrangig im Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) bewertet. Sofern entsprechende Daten vorliegen, können aber auch das Vergleichs- und/oder Sachwertverfahren als stützendes – oder selten als führendes – Verfahren eingesetzt werden.

Zur Ermittlung der marktüblich erzielbaren Miete wird bei Hotel- und Gastronomieimmobilien in der Regel die sogenannte „Pachtwertmethode“ angewendet, um die Ausgangsgröße für das Ertragswertverfahren zu bestimmen. Eine ganzheitliche Betrachtung umfasst auch die Berücksichtigung von Standortfaktoren. Die Lage bzw. Standortqualität ist bei diesen Objektarten eine sehr relevante Einflussgröße. So werden Faktoren wie regionale, örtliche, infrastrukturelle, demografische und wirtschaftliche Gegebenheiten beurteilt. Dies ist entscheidend für die Bewertung von Hotel- und Gastronomieimmobilien, da die Lage einen erheblichen Einfluss auf den Wert und die Potenziale des Betriebs hat.

Komplexität der Gastronomiebranche

Die Gastronomiebranche ist bekannt für ihre Komplexität, die sich auf verschiedene Aspekte auswirkt. Eine fundierte Kenntnis der Branche ist entscheidend, um marktgerechte Wertermittlungen von Hotel- und Gastronomieimmobilien durchzuführen. Nachfolgend sind einige tiefergehende Betrachtungen zur Komplexität der Gastronomiebranche aufgeführt mit aktuellen Marktdaten aus Berichten von renommierten Immobilienberatungsunternehmen wie z.B. JLL, Catella und Bulwiengesa.

Kulinarische Trends und Verbraucherverhalten

Die Gastronomiebranche unterliegt einem ständigen Wandel durch neue kulinarische Trends und das Verbraucherverhalten. Laut einem Bericht von JLL aus dem Jahr 2020 hat die Nachfrage nach gesunden und nachhaltigen Lebensmitteln zugenommen, und immer mehr Kunden suchen nach einzigartigen und authentischen kulinarischen Erlebnissen. Dies hat auch Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Gastronomieimmobilien, da Betriebe, die diesen Trends gerecht werden, oft erfolgreicher sind.

Lage- und Standortfaktoren

Die Lage bleibt ein entscheidender Faktor für den Erfolg von Gastronomiebetrieben. Laut einer Studie von Catella aus dem Jahr 2021 werden Innenstadtlagen und Standorte in beliebten Stadtvierteln weiterhin bevorzugt. Die Nachbarschaft zu Geschäften, Einkaufszentren, kulturellen Einrichtungen und touristischen Attraktionen kann einen erheblichen Einfluss auf den Wert von Gastronomieimmobilien haben. Eine detaillierte Lageanalyse ist daher unerlässlich, um den Wert korrekt einzuschätzen.

Auswirkungen von COVID-19

Die COVID-19-Pandemie hat die Gastronomiebranche stark beeinflusst. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts führte der Lockdown im Jahr 2020 zu einem Umsatzrückgang von rund 40 Prozent im Gastgewerbe in Deutschland. Immobilienberatungsunternehmen wie Bulwiengesa berichten von einer erhöhten Unsicherheit in der Branche und einer verstärkten Konsolidierung von gastronomischen Betrieben.

Vermietung und Pachtverträge

Pachtverträge spielen eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung von Gastronomieimmobilien. Laut JLL werden zunehmend flexible Vertragslaufzeiten und variable Mietstrukturen wie Umsatzmieten oder Pachtertragsabgaben angewandt, um den aktuellen Herausforderungen in der Gastronomiebranche gerecht zu werden. Dies hat Auswirkungen auf das Potenzial der Renditemaximierung und somit auf den Wert der Immobilien.

Durch die Berücksichtigung aktueller Marktdaten und Studien können Sachverständige eine detaillierte Analyse und Bewertung der Gastronomiebranche durchführen. Diese Informationen bieten Einblicke in die Trends, das Verbraucherverhalten und die Auswirkungen von externen Faktoren wie der COVID-19-Pandemie auf den Wert von Hotel- und Gastronomieimmobilien. Sie ermöglichen eine fundierte und damit nachvollziehbare Wertermittlung in einem sich ständig entwickelnden Marktumfeld.

 

Wertfindung bei Hotels

Bei der Wertermittlung von Hotels müssen spezifischere Aspekte berücksichtigt werden. Neben der Immobilie selbst spielt die Betriebsart, die Auslastung, die Gästestruktur und die Vergleichbarkeit mit anderen Hotels in der Region eine wichtige Rolle. Darüber hinaus müssen auch Immobilienbestandteile wie Wellnessbereiche, Tagungsräume oder Restaurants in die Wertermittlung einbezogen werden. Nachfolgend sind tiefergehende Einblicke in die Wertfindung bei Hotels mit einem Fokus auf die Anwendung der verschiedenen Verfahren aufgeführt:

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines der gängigsten Verfahren zur Wertermittlung von Hotels. Es beruht auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die zukünftigen Erträge bestimmt wird, die sie generieren kann. Bei Hotels wird der Wert auf Basis des erzielbaren Ertrags berechnet, hierbei werden Einnahmen aus Zimmerauslastung, Gastronomiebetrieb, Tagungsräumen, Wellness-Einrichtungen und anderen operativen Bereichen berücksichtigt. Die übliche Methode zur Erfassung der Erträge ist dabei die Multiplikation des Gewinns mit einem Kapitalisierungsfaktor. Da das Ertragswertverfahren stark von der Rentabilität des Hotels abhängt, ist eine detaillierte Analyse der Betriebskennzahlen und Finanzdaten erforderlich.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird seltener angewendet, ist aber dennoch relevant bei der Wertermittlung von Hotels. Bei diesem Verfahren werden ähnliche Hotelimmobilien in der näheren Umgebung als Vergleich herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie abzuleiten oder zu plausibilisieren. Zum Vergleich gehören Faktoren wie Betriebsgröße, Zimmerausstattung, Lage und Gästestruktur. Eine sorgfältige Analyse von Vergleichsdaten und eine Berücksichtigung der spezifischen Marktbedingungen sind entscheidend für die Anwendung dieses Verfahrens.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Wertermittlung von Hotels weniger gebräuchlich, da es den Substanzwert der Immobilie und der betrieblichen Einrichtungen berücksichtigt. In der Regel werden der Bodenwert und der Zeitwert des Gebäudes ermittelt sowie Kosten für eventuelle Neubauten oder Renovierungen berücksichtigt. Obwohl das Sachwertverfahren bei Hotels weniger relevant ist, kann es in Fällen, in denen die Erträge nicht aussagekräftig sind oder bei speziellen Immobilienkomponenten wie Wellness-Bereichen oder Tagungsräumen, Anwendung finden.

Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren

Das DCF-Verfahren ist ein international gebräuchliches Wertermittlungsverfahren, das auch in Deutschland zur Wertermittlung von Hotels angewendet wird. Es basiert auf den zukünftigen Cashflows, die ein Hotelbetrieb generieren wird. Es berücksichtigt den Zeitwert des Geldes, indem es die zukünftigen Zahlungsströme auf ihren Barwert abzinst. Das DCF-Verfahren erfordert eine präzise Prognose der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben des Hotels, einschließlich Zimmerumsätzen, Gastronomiebetrieb, Veranstaltungen und anderen Ertragsquellen. Es ist wichtig, genaue Annahmen über die zukünftige Performance des Hotels sowie angemessene Diskontierungszinssätze zu treffen, um den Barwert der zukünftigen Cashflows zu ermitteln. Das DCF-Verfahren bietet den Vorteil, dass es die zukünftige Leistung des Hotels berücksichtigt und somit eine langfristige Perspektive auf den Wert der Immobilie bietet. Es ermöglicht eine detaillierte Analyse der Ertragspotenziale und ermöglicht es den Investoren, den Wert des Hotels im Zusammenhang mit anderen Investitionsmöglichkeiten zu bewerten. Allerdings erfordert das DCF-Verfahren eine sorgfältige Datenerfassung und genaue finanzielle Prognosemodelle, um valide Ergebnisse zu liefern. Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Anwendung des DCF-Verfahrens bei der Wertermittlung von Hotels zahlreiche Annahmen getroffen werden müssen, da die Prognose zukünftiger Einnahmen und Ausgaben mit Unsicherheiten behaftet ist. Die Erfahrung und das Fachwissen eines Sachverständigen sind entscheidend, um realistische Annahmen zu treffen und marktgerechte Ergebnisse zu erzielen.

In der Praxis wird häufig eine Kombination verschiedener Wertermittlungsverfahren angewendet, um den Wert von Hotels aus verschiedenen Perspektiven zu analysieren und einen plausiblen Marktwert zu ermitteln. Die Anwendung der genannten Wertermittlungsverfahren hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Verfügbarkeit und Qualität der Marktdaten, die spezifischen Merkmale des Hotels sowie die Art des Betriebs und die individuellen Umstände. In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren kombiniert, um einen aussagekräftigen Wert zu ermitteln.

 

Herausforderungen der Bewertung von Gastronomieimmobilien

Die Bewertung von Gastronomieimmobilien bringt eine Reihe spezifischer Herausforderungen mit sich, die sorgfältig berücksichtigt werden müssen. Im Folgenden sind tiefergehende und umfassende Einblicke in die Herausforderungen der Bewertung von Gastronomieimmobilien zusammengestellt:

Betriebskonzept und Betriebsarten

Gastronomieimmobilien können verschiedene Betriebskonzepte umfassen, wie Restaurants, Cafés, Bars, Fast-Food-Restaurants oder Foodtrucks. Jedes Betriebskonzept hat seine eigenen Merkmale, Zielgruppen und Ertragspotenziale. Bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien ist es wichtig, das jeweilige Betriebskonzept und die damit verbundenen Erfolgsfaktoren zu verstehen und zu berücksichtigen.

Umsatzabhängigkeit

Im Vergleich zu anderen Immobilienarten zeichnen sich Gastronomieimmobilien oft durch eine hohe Umsatzabhängigkeit aus. Die Wertermittlung von Gastronomieimmobilien erfordert daher eine genaue Analyse der Umsatzhistorie und Prognose zukünftiger Umsätze. Die Ertragsaussichten hängen von Faktoren wie Standort, Attraktivität des Konzepts, Kundennachfrage, Wettbewerbsumfeld und saisonalen Schwankungen ab.

Flächennutzung und Layout

Das effiziente Layout und die sinnvolle Flächennutzung sind entscheidend für den Erfolg eines gastronomischen Betriebs. Bewertungsexperten sollten daher auch das Raumdesign und die Funktionalität der Gastronomieimmobilien analysieren, um ihren Wert(einfluss) angemessen zu beurteilen. Dies umfasst Aspekte wie Sitzplatzkapazität, Küchen- und Lagerräume, sanitäre Einrichtungen, Bars und Theken.

Hygiene- und Sicherheitsstandards

Die Gastronomiebranche unterliegt strengen Hygiene- und Sicherheitsstandards, die bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien berücksichtigt werden müssen. Bewertungsexperten sollten sicherstellen, dass die Immobilie den geltenden Vorschriften und Auflagen entspricht, sowohl in Bezug auf die Gestaltung der Räumlichkeiten als auch auf den Betrieb.

Pachtverträge und Mietkonditionen

Pachtverträge spielen eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Gastronomieimmobilien, da sie die Rentabilität und den langfristigen Wert des Objekts beeinflussen. Die Analyse von Pachtverträgen ist wichtig, um Informationen über Mietkonditionen, Laufzeiten, Anpassungsmöglichkeiten und Mieterrechte zu erhalten. Darüber hinaus sollten eventuelle Restriktionen oder Verpflichtungen im Pachtvertrag, wie etwa Exklusivitätsklauseln, beachtet werden.

Gastronomiespezifische Einrichtung und Ausstattung

Die Einrichtung und Ausstattung von Gastronomieimmobilien spielt eine entscheidende Rolle bei der Wertfindung. Bewertungsexperten müssen die Qualität, den Zustand und die Funktionalität der gastronomischen Einrichtung bewerten, einschließlich Küchenausstattung, Möbel, Beleuchtung, Dekoration und sonstiger technischer Ausstattung.

Betriebskosten und Personalbedarf

Die Betriebskosten von Gastronomieimmobilien, einschließlich Energie- und Wasserverbrauch, Versicherungskosten, Lizenzgebühren und Personalkosten, müssen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Die Analyse der Kostenstruktur und der Rentabilität ist unerlässlich, um den Wert eines gastronomischen Objekts zu beurteilen.

Die Bewertung von Gastronomieimmobilien erfordert daher eine fundierte Branchenkenntnis, um die genannten Herausforderungen angemessen anzugehen. Es ist wichtig, dass Bewertungsexperten das Marktumfeld, aktuelle Trends und gesetzliche Anforderungen der Gastronomiebranche verstehen, um marktgerechte Wertermittlungen durchzuführen.

 

Fazit:

Die Wertermittlung von Hotel- und Gastronomieimmobilien ist eine komplexe Aufgabe, die eine fundierte Branchenkenntnis, ein umfassendes Verständnis des deutschen Wertermittlungsrechts sowie die Anwendung geeigneter Wertermittlungsverfahren erfordert. Eine ganzheitliche Betrachtung, die die spezifischen Merkmale und Herausforderungen dieser Immobilienarten berücksichtigt, ist unerlässlich. Die Lage spielt eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung von Hotel- und Gastronomieimmobilien. Faktoren wie Infrastruktur, Kundenpotenzial, Standortqualität und touristisches Potenzial müssen sorgfältig analysiert und bewertet werden. Für die Wertfindung bei Hotels stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, darunter das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahren. Eine Kombination zweier oder mehrerer dieser Verfahren ermöglicht eine sichere und marktgerechte Bewertung eines Hotels oder einer Gastronomieimmobilie. Die Bewertung bringt spezifische Herausforderungen mit sich, wie die Umsatzabhängigkeit, das Layout, die Einrichtung, die Betriebskosten und die Pachtverträge. Es ist wichtig, diese Aspekte bei der Wertermittlung angemessen zu berücksichtigen.

Durch eine sorgfältige Analyse und Bewertung können Sachverständige den Wert dieser Immobilienarten in einem sich ständig wandelnden Marktumfeld ermitteln und dazu beitragen, Transparenz, Vergleichbarkeit und Verlässlichkeit in der Hotel- und Gastronomiebranche zu gewährleisten.

 

Quellen:
- "Wertermittlung von Hotelimmobilien" - Claudia Schönenberg
- Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar“ aufgenommen werden (Teil 9 Kapitel 22)
- "Wertermittlung von Gastronomieimmobilien" - Thomas Hammer
- "Hotelbewertung aus Sicht des Gutachters" - Andreas Riepe, Deutsches Institut für Hotelimmobilien GmbH
- "Hotel Valuation Techniques" - Bardi Tizzard, Phillip Boggs
- "Valuation of Hotels for Investor Purposes" - Andrés Carnero