Die neue ImmoWertV – deutschlandweit einheitliche Modelle?

8. Dezember 2020 Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE Rechtliches, ImmoWertV

Mit der kurz bevorstehenden ImmoWertV-Novellierung sollen auch die Modellparameter für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten verbindlich geregelt werden.

Ziel der Verbindlichmachung ist die Erhöhung der bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz, die Vereinfachung der steuerlichen Bewertung und allgemein die Erleichterung der Arbeit von Grundstückssachverständigen. Dafür sollen die bisherigen Empfehlungen aus den Richtlinien angepasst und in die neue ImmoWertV übernommen werden.Die konkreten Vorgaben zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten und damit auch zur Anwendung der Modelle sind in Anlage 3 ImmoWertV-E 2021 vorgesehen. Unter „I. Allgemeine Vorgaben zur Modellbeschreibung“ sollen

die Rahmendaten (zeitlicher Bezug, sachlicher und räumlicher Anwendungsbereich sowie Datengrundlage),
die Beschreibung der Stichprobe (Auswertungszeitraum und Anzahl der ausgewerteten Kauffälle) sowie
die Beschreibung der allgemeinen Ermittlungsmethodik (Ermittlungsmethodik, Aussagen zur Qualität und statistische Kenngrößen)

aufgeführt und den einzelnen Punkten konkrete Vorgaben bzw. teilweise auch Vorschläge zugeordnet werden.

Unter „II. Besondere Vorgaben zur Ermittlung und Modellbeschreibung“ sollen darüber hinaus konkrete Vorgaben für

Vergleichsfaktoren,
Liegenschaftszinssätze
und Sachwertfaktoren

aufgelistet werden, die entsprechend auch für Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen und Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren gelten sollen.

Der Kommentar:

Das Ziel, die Transparenz auf dem deutschen Grundstücksmarkt zu erhöhen, wird seit jeher in allen Verordnungsbegründungen für die Wertermittlung (angefangen bei der „ersten“ WertV 61) genannt. Auch die aktuellen Wertermittlungsrichtlinien aus den Jahren 2011 bis 2015 sollten zu einer besseren Grundstücksmarkttransparenz beitragen, was rückblickend aber nicht fruchtete.

Gutachterausschüsse sind eben nur dann an Richtlinien gebunden, wenn diese vom Bundesland im Erlasswege verbindlich gemacht werden. Von diesem Instrument hat jedoch nahezu kein Bundesland Gebrauch gemacht. Und so kann und hat jedes Bundesland und häufig auch jeder Gutachterausschuss innerhalb eines Bundeslandes seine „eigenen“ Modelle für die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, z.B.:

Ansatz einer fixen (statt standardabhängigen) Gesamtnutzungsdauer
Ansatz des Landesbaupreisindex (statt des Bundesbaupreisindex)
Ansatz von (Baukosten)Regionalfaktoren
kein Ansatz für Außenanlagen
Ansatz prozentualer Bewirtschaftungskosten (statt Einzelkostenansätze)
Ansatz der tatsächlichen Miete (statt der marktüblich erzielbaren)
Ansatz pauschaler Restnutzungsdauern

Da der Druck insbesondere aus der steuerlichen Bewertung – nicht zuletzt auch aufgrund der Grundsteuerreform (=> wertabhängiges Modell) – zugenommen hat, von amtlicher Seite Daten bereitzustellen, die nach einheitlichen Grundsätzen und mit einheitlichen Modelldaten erhoben werden, gibt es für den Gesetzgeber quasi keine andere Möglichkeit, als die bisherigen Empfehlungen verbindlich – durch Aufnahme in die ImmoWertV – zu regeln.

Allerdings wird eine reine Verbindlichmachung der Ableitungsmodelle nicht dazu beitragen, dass kurz- bis mittelfristig deutschlandweit nach einheitlichen Modellen abgeleitete amtliche Daten zur Verfügung stehen werden. Vielmehr gibt es schon seit einigen Jahren die gesetzliche Verpflichtung in § 193 BauGB, dass Gutachterausschüsse sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten haben.

Die Praxis zeigt aber, dass einige Gutachterausschüsse dieser gesetzlichen Verpflichtung aus unterschiedlichen Gründen nicht nachkommen. Und nur, wenn die Ursache – und das sind insbesondere die fehlende finanzielle und qualifizierte personelle Ausstattung – behoben wird, kann eine amtliche deutschlandweite Grundstücksmarkttransparenz ermöglicht werden.

Mit Inkrafttreten der neuen ImmoWertV müssen alle Gutachterausschüsse ihre Ableitungsmodelle – mal mehr, mal weniger – anpassen. Sofern die Gutachterausschüsse eigene Software entwickelt haben oder die Ermittlung über vorgefertigte Excel-Formeln durchführen, müssen diese zunächst angepasst und qualitätsgesichert werden – und das neben dem Tagesgeschäft.

Da der Gesetzgeber bereits angekündigt hat, nach dem Inkrafttreten der neuen ImmoWertV die NHK 2010 überarbeiten lassen und anschließend als aktualisierte Anlage in der neuen ImmoWertV veröffentlichen zu wollen, kann erwartet werden, dass die Bereitschaft einer direkten Umsetzung (= Umprogrammierung) nicht sehr groß sein wird.

Letztlich ermöglicht die ImmoWertV-E 2021 im Einzelfall Abweichungen zu den Ableitungsmodellen, z.B. durch die ausnahmsweise Einführung von (Baukosten)Regionalfaktoren oder dadurch, dass der Betrachtungszeitraum der Auswertung, die Ermittlungsmethodik, die Berechnungsgrundlagen der Bezugseinheit etc. nicht konkret festgelegt sind.

Fazit:

Insgesamt lässt die verbindliche Regelung der Modelle eine stärkere Vereinheitlichung in der Immobilienbewertung erwarten und die veröffentlichten Marktdaten sollten vergleichbarer werden. Das wird die Arbeit der Sachverständigen etwas erleichtern, ist aber insbesondere für die steuerliche Wertermittlung von zentraler Bedeutung.

Allerdings werden damit auch viele bislang empfehlende Hinweise mit der Aufnahme in die ImmoWertV im Endeffekt für jeden (und nicht nur für die Gutachterausschüsse) verbindlich gemacht, die eine Marktwertermittlung nach § 194 BauGB durchführen.

In anderen Bereichen wie z.B. der Kreditwirtschaft, in denen die ImmoWertV bislang eine hohe Akzeptanz genoss, besteht hingegen die Gefahr, dass man aufgrund des Umzugs einiger Regelungen aus den Richtlinien in die Verordnung über die Akzeptanz diskutieren wird und die ImmoWertV somit an Bedeutung verlieren könnte.

Weitere Informationen zur Novellierung des Wertermittlungsrechts erhalten Sie im Seminar "Die neue ImmoWertV 2021" (nächster Termin: 15.12.2020).