Die neue ImmoWertV und das anzusetzende Baujahr

23. September 2020 Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV

Nach dem Urteil des OLG Hamm vom 2.März 2017 (22 U 82/16) ist das Thema „anzusetzendes Baujahr“ vermehrt in den Fokus der Bewertung gerückt. Denn: Die Richter sahen bei einer um zwei Jahre falschen Angabe des Baujahres im Kaufvertrag (hier: angesetzt wurde 1997, tatsächlich sah das Gericht 1995 als korrektes Baujahr an) bzgl. der Wertermittlung eine die Bagatellgrenze überschreitende erhebliche Abweichung im Verkehrswert. Obwohl die gerichtliche Entscheidung aus Sachverständigensicht nicht geteilt werden kann (vgl. S. Drießen: „Anmerkungen zum OLG Hamm-Urteil vom 02.03.2017 (22 U 82/16)“; in: immobilien & bewerten 2/2017; S. 52-55), steht sie seitdem im Raum.

Da es bislang in der Marktwertermittlung keinerlei Vorgaben oder Empfehlungen für das anzusetzende Baujahr gab bzw. gibt, wird in der Praxis sehr unterschiedlich mit dem Thema umgegangen. Teilweise wird das Datum der Baugenehmigung, teilweise das der Fertigstellung des Rohbaus, teilweise das Datum der Fertigstellung (aus der – je nach Bundesland unterschiedlich geregelten – Fertigstellungsanzeige) und teilweise das Datum der ersten Bezugsfertigkeit (nach Angabe des Eigentümers/Auftraggebers) angesetzt.

Von daher ist es zu begrüßen, dass der aktuelle Entwurf der neuen ImmoWertV 2021 erstmals eine Definition des Baujahres vorsieht. Laut § 4 ImmoWertV-E 2021 soll zukünftig das Baujahr als „das Kalenderjahr der Fertigstellung der baulichen Anlage“ bezeichnet werden.

Leider geben weder der Verordnungsentwurf noch die Anwendungshinweise weitere Erläuterungen, was konkret unter „Fertigstellung der baulichen Anlage“ zu verstehen ist. Ist damit die Fertigstellungsanzeige beim Bauamt gemeint, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt ist? Oder der Tag des Einzugs? Oder doch die rechtlich nicht immer eindeutig zu bestimmende Bezugsfertigkeit, wie es das BewG i.V.m. R B 185.3 Abs. 1 ErbStR 2019 vorsieht? Wenn es nach den Richtern am OLG Hamm geht, ist unter Fertigstellung nach allgemeinem Verständnis die Bezugsfertigkeit gemeint. Wenn der Verordnungsgeber das auch so sieht, sollte das unbedingt näher erläutert werden.

Es gibt auch Punkte, die für das Jahr der Baugenehmigung als Baujahr sprechen: So gibt das Jahr der Baugenehmigung (und nicht das Jahr der Fertigstellung) Aufschlüsse über zwingend einzuhaltende energetische Standards und damit für die Einordnung in Standardstufen, wie es u.a. aktuell in Anlage 2 Tab. 1 SW-RL bzw. zukünftig in Anlage 6; III.1 ImmoWertV-E 2021 vorgesehen ist. Diese hängen allerdings nicht vom Jahr der Fertigstellung ab, sondern eben i.d.R. vom Datum der Baugenehmigung. Das Jahr der Fertigstellung ist zudem in der Praxis häufig nicht eindeutig bestimmbar, wohingegen das Jahr der Baugenehmigung i.d.R. beim Bauamt in Erfahrung gebracht werden kann.

Sollte es bei der aktuellen Definition bleiben, wären weitergehende Erläuterungen zum Baujahr bzw. zur Fertigstellung in den ImmoWertA sinnvoll und notwendig. Wenn in dem Zuge auf die Bezugsfertigkeit abgestellt werden würde, muss in Zukunft wohl häufiger auf den bislang einzigen Hinweis in den ImmoWertA zum Baujahr zurückgegriffen werden: „Wenn sich das Baujahr nicht ermitteln lässt, kann es geschätzt werden.“

Fazit:

Da wir Sachverständigen bei Marktwertermittlungen bislang auch ohne Definition des Baujahres gut zurechtgekommen sind, wäre es wünschenswert, die Definition des Baujahres lediglich mit in die ImmoWertA aufzunehmen und eben keine schwammige Definition verbindlich in die ImmoWertV 2021 zu übernehmen.