Die neue ImmoWertV – Zur Ermittlung des Verkehrswerts

24. November 2020 Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV

Mit der kurz bevorstehenden ImmoWertV-Novellierung sollen auch Anpassungen bei den Regelungen zu den heranzuziehenden Wertermittlungsverfahren vorgenommen werden.

So ist z.B. vorgesehen, dass die drei normierten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren) grundsätzlich anzuwenden seien. Durch die Neuaufnahme des Wortes „grundsätzlich“ soll ausgedrückt werden, dass es im Einzelfall auch zulässig sein kann, ein nicht normiertes Verfahren anzuwenden. Allerdings nur dann, wenn die Anwendung eines normierten Verfahrens nicht möglich ist und die Vorgehensweise zu sachgerechten Ergebnissen führt.

Nach der Beschreibung der Auswahlkriterien für ein Wertermittlungsverfahren soll in § 6 Abs. 1 ImmoWertV-E 2021 zudem folgender Satz 3 klarstellend ergänzt werden: „Die in Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren können jeweils zur Überprüfung der Ergebnisse eines anderen Wertermittlungsverfahrens herangezogen werden, wenn hierfür geeignete Daten vorliegen“

Der Kommentar:

Während die Aufnahme des Wortes „grundsätzlich“ nachvollziehbar und sachrichtig ist, wirkt der neu aufgenommene Satz 3 in § 6 Abs. 1 ImmoWertV-E 2021 irritierend. Laut amtlicher Begründung handelt es sich lediglich um eine Klarstellung. Allerdings ist der Satz so formuliert, dass sich der Verkehrswert nur an einem Verfahrenswert orientieren soll (weitere Verfahrenswerte sind nicht zwingend erforderlich und wenn, dann dienten sie lediglich der Überprüfung des Ergebnisses) und nicht aus zwei Verfahrenswerten gewichtet abzuleiten ist – auch wenn das weder in der amtlichen Begründung, noch in den ImmoWertA weiter ausgeführt wird.

Die Formulierung widerspricht auch die aus der ImmoWertV 2010 übernommenen Aussage (vorgesehen als § 6 Abs. 3 ImmoWertV-E 2021), dass der Verkehrswert aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln ist – sprich es sind bei der Verkehrswertableitung durchaus die ermittelten Verfahrenswerte zu würdigen und bei der Ableitung des Verkehrswertes zu berücksichtigen.

Die bisherige Empfehlung aus den Richtlinien, dass ein zweites Wertermittlungsverfahren zur Überprüfung der Ergebnisse eines anderen Wertermittlungsverfahrens herangezogen werden kann, sofern hierfür geeignete Daten vorliegen, sollte besser grundsätzlich – wenn eben möglich – verpflichtend eingeführt werden bzw. eine Plausibilisierung vorgeschrieben werden.

Grundsätzlich stellen alle Wertermittlungsverfahren – richtig angewendet – eigene Verkehrswertschätzungen dar. Ihre Ergebnisse dürfen deshalb nicht (wesentlich) voneinander abweichen. Ein zweites Verfahren bzw. eine Plausibilisierung stützt deshalb immer die erste Ermittlung und führt zu mehr Ergebnissicherheit. Dies dient dem Verwerter des Gutachtens (Schutz vor Vermögensfehldispositionen) und dem Sachverständigen (Reduzierung von Haftungsrisiken). Auch fortgeschrittene statistische Modelle (vgl. EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung vom 29.05.2020) liefern bereits seit einigen Jahren gute bis sehr gute Ergebnisse, die sich als Plausibilisierung des Wertermittlungsergebnisses eignen.

Fazit:

Sofern ein Wertermittlungsergebnis gewürdigt (plausibilisiert) werden soll – und so sieht es auch der Entwurf der ImmoWertV 2021 vor –, ist ein zweites (ggf. auch überschlägiges) Wertermittlungsverfahren notwendig und angeraten, auch wenn es häufig ausreichend scheint, die Wertermittlung auf nur einem Wertermittlungsverfahren basierend durchzuführen.

Ein zweites Verfahren hebt, wie die Praxis und fehlertheoretische Betrachtungen zeigen, die Ergebnissicherheit jedoch in fast allen Fällen. Sofern nicht nur ein Wertermittlungsverfahren durchgeführt wird, sollten bei der Verkehrswertableitung auch alle Verfahrenswerte gewürdigt werden und gewichtet in den Verkehrswert eingehen.