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Diese gerichtlichen Entscheidungen lassen Vermieter zukünftig Geld sparen


Private Vermieter verschenken durch ihr Unwissen oft bis zu 5.000 € im Jahr. Die Möglichkeiten, die sich privaten Vermietern durch kürzlich beschlossene Urteile bieten, sind auch den meisten Steuerberatern noch nicht bekannt: Um zu hohe Beträge künftig einzusparen, können sie den sogenannten AfA-Satz erhöhen. Die Höhe der Abschreibung, steuerrechtlich als Absetzung für Abnutzung (AfA) bekannt, ergibt sich aus der Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes des Anlagevermögens. 


Die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt dem Steuerpflichtigen grundsätzlich das Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG (50 Jahre Nutzungsdauer für Gebäude ab 1925) zufriedengibt oder ob er die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer über ein Gutachten feststellen lässt. Der Zeitraum der Abschreibung kann in vielen Fällen deutlich verkürzt und steuerliche Vorteile so geltend gemacht werden.  


Das dazu kürzlich veröffentlichte Urteil des Finanzgerichtes Köln (Aktenzeichen 6 K 923/20) schloss sich unter anderem dem Urteil des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) in gleicher Sache an. 


Im Urteil des Bundesfinanzhofes wird die Nutzungsdauer i.S. von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist gemäß § 11c Abs. 1 EStDV als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die dabei zu schätzende Nutzungsdauer wird durch rechtliche Gegebenheiten, die wirtschaftliche Entwertung und den technischen Verschleiß bedingt. Auszugehen ist in der Regel von der technischen Nutzungsdauer - dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut, sprich die Bestandsimmobilie, technisch abnutzt. Wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist als die technische Nutzungsdauer, kann sich der steuerpflichtige Vermieter auf diese berufen.  


Weiterhin erleichtert das oberste Gericht für Steuersachen im gleichen Urteil die Nachweispflicht der verkürzten Nutzungsdauer. Es heißt, dass der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, um im Einzelfall den erforderlichen Nachweis zu erbringen. Voraussetzung ist, dass der Zeitraum mit hinreichender Sicherheit unter Anwendung einer gutachterlich anerkannten Methodik ermittelt werden muss. Ein Bausubstanzgutachten muss dagegen nicht mehr zwingend für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer vorgelegt werden. 


Hierzu wird aus dem Urteil vom 28.07.2021 des Bundesfinanzhofes wörtlich zitiert: 

„(...) Vor diesem Hintergrund ist (...) die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens, insbesondere die Zustandsermittlung von Immobilien mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen), seitens des Steuerpflichtigen nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer, selbst wenn ein solches Gutachten möglicherweise den technischen „Verschleiß“ eines Gebäudes im Einzelfall nachvollziehen könnte. Denn das —erst vor einigen Jahren entwickelte— ERAB-Verfahren, mit dem der Zustand eines jeden relevanten Bauelements von Gebäuden erfasst und durch eine quantitative Größe dargestellt wird, definiert mit Hilfe qualitäts- und schadensbezogener Merkmale sowie zugehöriger Merkmalsausprägungen lediglich einen baustoffspezifischen Wert - den sog. Abnutzungsvorrat. (...)“ 

Aus dem Urteil vom 23.03.2022 (FG Köln) geht explizit hervor, dass als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien gelten kann. In diesem Urteil wird auf ein Gutachten verwiesen, welches von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt wurde. Somit eröffnet sich für den Beruf des Sachverständigen eine neue Auftragsform. Denn die im Urteil des Bundesfinanzhofes erwähnte „gutachterlich anerkannten Methodik“, nachdem die wirtschaftliche Nutzungsdauer ermittelt werden muss, ist in Gutachten, die auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) basieren, verankert. 

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💡 Fazit 

Die gerichtlichen Entscheidungen machen es Vermietern möglich, die erhöhte Abschreibung geltend zu machen, um in diesem Zuge weniger Steuern zu zahlen. Dies gilt für Bestandsimmobilien die mindestens 30 Jahre alt sind und zur Erzielung von Einkünften dienen. Es wird jedem Vermieter, der eine solche Immobilie besitzt, empfohlen, im Einzelfall die tatsächliche Nutzungsdauer zumindest zu überprüfen. Entgegen der bisherigen Voraussetzung, für diese Überprüfung ein Bausubstanzgutachten erstellen zu lassen, können sich Vermieter nun auch von Sachverständigen ein Gutachten über die wirtschaftliche Nutzungsdauer ausstellen lassen. Diese Öffnung und die Klarheit darüber, dass es diese Möglichkeit gibt, wird einigen Vermietern dabei helfen, ihre zu niedrigen Abschreibungen zu erhöhen und die steuerlichen Vorteile für sich geltend zu machen.