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Dörfliche Wohngebiete – Was Sie über die neue Art der baulichen Nutzung wissen sollten


Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021, das am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet und am Tag darauf in Kraft getreten ist, ist mit dem „Dörflichen Wohngebiet“ eine neue Art der baulichen Nutzung eingeführt worden, mit der das Zusammenleben auf dem Land erleichtert werden soll. Konkret soll es unter anderem dem Wohnen und der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen einschließlich der dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäuden dienen.

Unser Fachmann Sebastian Drießen zeigt in diesem Blogbeitrag auf, was hinter der neuen Gebietskategorie steckt und wie sie sich in die bestehenden Arten der baulichen Nutzung einordnet.


Art der baulichen Nutzung

In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden u.a. die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der Art ihrer baulichen Nutzung beschrieben. Dabei wird zwischen der allgemeinen Art der baulichen Nutzung (Bauflächen) und der besonderen Art der baulichen Nutzung (Baugebiete) unterschieden. Bei den Bauflächen unterscheidet man die vier Arten Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerbliche Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Bei den Baugebieten gibt es mit dem neuen dörflichen Wohngebiet insgesamt 12 Arten, u.a. das reine Wohngebiet (WR), das allgemeine Wohngebiet (WA), das Dorfgebiet (MD), das Kerngebiet (MK), das Gewerbegebiet (GE) etc.

Im Bebauungsplan können die Baugebiete aus der BauNVO festgesetzt werden, wodurch die entsprechenden Vorschriften der BauNVO (§§ 2 bis 14) Bestandteil des Bebauungsplans werden. Es sind dann nur bestimmte Vorhaben innerhalb der Festsetzung – je nach Baugebiet – zulässig. Bei der Festsetzung „reines Wohngebiet“ sind beispielsweise nur Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen, zulässig. Ausnahmsweise können hier aber auch Läden und nicht störende Handwerksbetriebe sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Anlagen für soziale Zwecke und Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke zugelassen werden.


Dörfliches Wohngebiet (MDW)

Die neue Baugebietskategorie „dörfliches Wohngebiet“ wurde zur Erleichterung des Ziels der Mobilisierung von Bauland eingeführt. Mit ihr soll das Zusammenleben auf dem Land erleichtert werden können, indem in solchen Gebieten neben dem Wohnen auch die Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben ermöglicht werden soll. Dabei muss die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein.

Das „dörfliche Wohngebiet“ ordnet sich zwischen dem „Dorfgebiet“ (MD) und dem „Mischgebiet“ (MI) ein. In dörflichen Wohngebieten sind folgende Vorhaben zulässig:

  1. Wohngebäude,
  2. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
  3. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten,
  4. nicht gewerbliche Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung,
  5. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften,
  6. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
  7. sonstige Gewerbebetriebe,
  8. Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Zudem können ausnahmsweise folgende Vorhaben zugelassen werden:

  1. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
  2. Gartenbaubetriebe,
  3. Tankstellen.

Für das Maß der baulichen Nutzung gelten für das dörfliche Wohngebiet die gleichen Orientierungswerte wie für das Dorfgebiet und das Mischgebiet. Für die Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 und für die Geschossflächenzahl (GFZ) 1,2.
Zusätzlich enthält die TA Lärm Immissionsrichtwerte für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden. Auch wenn die TA Lärm das neue Baugebiet noch nicht aufführt, kann davon ausgegangen werden, dass es in die Kategorie „d) in Kerngebieten, Dorfgebieten und Mischgebieten“ fällt, wonach tagsüber 63 dB (A) und nachts 45 dB (A) als zulässig angesehen werden, wobei die Immissionsrichtwerte durch einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen tagsüber um nicht mehr als 30 dB (A) und nachts um nicht mehr als 20 dB (A) überschritten werden dürfen.

Ausblick

Mit der Einführung des neuen Baugebiets haben die Gemeinden nun die Möglichkeit, bei künftigen Aufstellungen oder Änderungen von Bebauungsplänen bei Bedarf das dörfliche Wohngebiet festzusetzen. Da die Verfahren zur Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen unter Umständen einige Jahre in Anspruch nehmen können, ist davon auszugehen, dass wir im Alltag der Immobilienbewertung kurz- bis mittelfristig nicht mit diesem Baugebiet in Berührung kommen werden.


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