ESG im Fokus der Immobilienbewertung

Relevanz von ESG bei der Wertermittlung und Risikosteuerung

Klimawandel, Energiewende und damit verbundene regulatorische Anforderungen beeinflussen zunehmend die Immobilienmärkte und die Werthaltigkeit von Objekten. Die Zunahme von Extremwettereignissen verdeutlicht das steigende Risikopotenzial für Immobilien. Zugleich lassen sich Werteffekte der Energieeffizienz auf die Kaufpreisentwicklung längst empirisch nachweisen.

Vor diesem Hintergrund gewinnen Nachhaltigkeitsmerkmale in der Immobilienbewertung an Bedeutung. Sie umfassen Aspekte aus den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung und werden unter dem Begriff ESG (Environment, Social, Governance) zusammengefasst. Für die Bewertung von Wohnimmobilien stehen dabei insbesondere umweltbezogene Faktoren wie Energieeffizienz, gesetzliche Nachrüstpflichten und die Exposition gegenüber Naturgefahren sowie sozialbezogene Aspekte wie Barrierefreiheit und Infrastrukturqualität im Vordergrund.

Die Aufsicht verpflichtet Kreditinstitute insbesondere durch die EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe, die Leitlinien zum ESG-Risikomanagement sowie durch die Vorgaben der CRR III, ESG-Risiken systematisch in der Sicherheitenbewertung und -überwachung zu berücksichtigen.

Besonders im Vordergrund stehen die ESG-Faktoren Energieeffizienz und Naturgefahren. Sie wirken unmittelbar auf Markt- und Beleihungswerte und beeinflussen zugleich die Risikobeurteilung von Immobiliensicherheiten. In der privaten Baufinanzierung sind sie nicht nur ein ergänzendes Prüfkriterium im Risikomanagement, sondern wertrelevante Merkmale mit Einfluss auf die nachhaltige Marktgängigkeit von Immobilien. Ein vertiefender Fachbeitrag zu diesem Themenfeld ist unter dem Titel „ESG-bezogene Herausforderungen bei der Bewertung privater Baufinanzierungsvorhaben“ von Sabrina Buchholz und Jochem Kierig im Sustainable-Finance-Modul des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) erschienen. Nachfolgend werden zentrale Aussagen zum Umgang mit ESG-Faktoren bei der Immobilienbewertung, Portfolioüberwachung und der Finanzierungsberatung zusammengefasst. Der vollständige Fachbeitrag vertieft insbesondere die regulatorische Einordnung und die methodische Umsetzung in Bewertung und Portfolioüberwachung.

Umgang mit ESG-Merkmalen bei der Wertermittlung

Beim überwiegenden Teil der ESG-Faktoren handelt es sich um Objekt- oder Lagemerkmale, die ohnehin bereits in der Wertermittlung gewürdigt werden. Allerdings nimmt deren Relevanz angesichts des klimatischen und klimapolitischen Wandels zu. Relevante ESG-Merkmale sind systematisch zu dokumentieren und bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.  

Energetische Eigenschaften beeinflussen maßgeblich Gebäudestandard und Modernisierungsgrad. Die Energieeffizienzklasse kann dabei als direkter Indikator für die bewertungstechnische Einordnung herangezogen werden. Insbesondere bei energetisch ineffizienten Bestandsgebäuden erhöhen CO₂-Bepreisung und Nachrüstpflichten den Investitionsbedarf und sind im Rahmen der Bewertung entsprechend zu würdigen.

Modernisierte, energieeffiziente Gebäude verzeichnen Wertsteigerungen, während unsanierte, energetisch ineffiziente Gebäude an Wert verlieren.  Diese Markteffekte lassen sich anhand von Transaktionsdaten nachvollziehen und werden mit den Begriffen „Green Premium“ und „Brown Discount“ beschrieben.

Durch die angestrebte Umstellung auf eine kohlenstoffarme Wirtschaft, beispielsweise durch verschärfte energetische Anforderungen oder CO₂-Bepreisung, entstehen Transitionsrisiken, die regelmäßig mit erhöhtem Modernisierungsbedarf einhergehen. Für Kreditinstitute ergibt sich daraus die Notwendigkeit, energetische Merkmale sowohl bei der Bewertung als auch bei Risikosteuerung zu berücksichtigen.

Neben Transitionsrisiken gewinnen auch physische Risiken infolge des Klimawandels zunehmend an Bedeutung. Hierzu zählen insbesondere Naturgefahren wie Hochwasser- und Starkregenereignisse sowie Sturm, Hagel, Hitzeperioden und Waldbrandrisiken. Die Risikobeurteilung von Naturgefahren ist insbesondere bei der Portfolioüberwachung gefordert. Naturgefahren wirken – je nach Exposition – als wertrelevante Lagemerkmale und sind in den jeweiligen Wertermittlungsverfahren sachgerecht zu berücksichtigen. Für die Beleihungswertermittlung ist dabei insbesondere die dauerhafte Marktgängigkeit maßgeblich. Um kurzfristig auf zunehmende physische Risiken durch Naturgefahren aber auch auf steigende regulatorische Anforderungen reagieren zu können, hat es sich bewährt den automatisierten Datenabruf dahingehend flexibel zu gestalten. So kann beispielsweise bei dem automatisierten Abruf der Naturgefahren in SprengnetterONE zwischen zwei Datenanbietern und auch der Datenumfang frei gewählt werden. Weiterhin können für alle Assetklassen und Gefahrenarten Abschläge konfiguriert werden, die in der Wertermittlung automatisch berücksichtigt werden.

ESG-Daten in der Portfolioüberwachung

Gemäß den EBA-Leitlinien zum ESG-Risikomanagement ist für die portfoliobezogene Überwachung von Immobiliensicherheiten insbesondere die Aufschlüsselung nach Energieeffizienzklassen die Messung physischer Risiken sowie der Umgang mit Datenlücken durch geeignete Schätz- oder Screeningverfahren vorgesehen. Die Verfügbarkeit und Qualität von ESG-Daten wird damit zu einem wesentlichen Faktor der Risikosteuerung.

Modernisierungsberatung

Mit zunehmendem Sanierungsdruck gewinnt die strukturierte Begleitung energetischer Modernisierungen an Bedeutung. Digitale Beratungstools ermöglichen es, auf Basis weniger Objektangaben eine strukturierte Einschätzung geplanter Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Dabei lassen sich Investitionskosten, mögliche Fördermittel, Energieeinsparpotenziale, Verbesserungen der Energiekennwerte sowie potenzielle Wertsteigerungen transparent darstellen.

Energetische Maßnahmen rechnen sich dabei häufig nicht allein über eingesparte Energiekosten. Erst in der kombinierten Betrachtung von Fördermitteln, laufenden Kosteneffekten und einer möglichen marktseitigen Wertsteigerung ergibt sich eine realistische Einschätzung der Gesamtwirtschaftlichkeit.

Fazit

ESG-Faktoren sind in der Immobilienbewertung kein Randthema, sondern wertrelevante Faktoren. Insbesondere Energieeffizienz und Naturgefahren wirken auf Markt- und Beleihungswerte und stellen zugleich zentrale Messgrößen der Risikosteuerung dar. ESG-Merkmale sind daher systematisch zu erfassen, methodisch konsistent zu berücksichtigen und dauerhaft in Bewertungs- und Überwachungsprozesse zu integrieren.
Weitere Informationen zur praktischen Integration von ESG-Faktoren in Besichtigung, Bewertung und Portfolioüberwachung finden Sie unter:
https://www.sprengnetter.de/esg-loesungen/

Autoren des Fachbeitrags

Der hier zusammengefasste Beitrag basiert auf dem Fachartikel „ESG-bezogene Herausforderungen bei der Bewertung privater Baufinanzierungsvorhaben“ von Sabrina Buchholz und Jochem Kierig, erschienen im Fachinformationsmodul Sustainable Finance des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e. V. (BVR).

Jochem Kierig ist Sachverständiger für Immobilienbewertung und war über 30 Jahre bei Sprengnetter u. a. als Geschäftsleiter, Leiter der Produktentwicklung sowie im Research & Development. Heute berät er als selbstständiger Consultant Banken bei der Konzeption und Optimierung von Bewertungsprozessen im Rahmen der Kreditvergabe. Zudem ist er im Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Osteifel-Hunsrück und als Dozent an der Sprengnetter Akademie und der IHK Koblenz tätig.

Sabrina Buchholz verfügt durch ihre Ausbildung zur Sachverständigen und langjährige Erfahrung in der Erstellung und Qualitätssicherung vielfältiger Bewertungsdienstleistungen über das nötige Know-how für kreditwirtschaftliche Wertermittlungen. Als Mitglied des Sprengnetter-Arbeitskreises „Beleihungswertermittlung“ stellt sie sicher, dass aktuelle Anforderungen sowohl in der Bewertungssoftware SprengnetterONE als auch in den Bewertungsdienstleistungen optimal gelöst werden.

Der vollständige Fachbeitrag ist im Sustainable-Finance-Modul über das Medienportal der Genossenschaftlichen FinanzGruppe (für Institute der VR Genossenschaftsbanken) zugänglich (Link zum Modul: https://bit.ly/3ZXW1bL) und wird in Kürze auch über SPRRENGNETTER Books veröffentlicht.