In dem aktuellen Entwurf der Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA-E3) finden sich Hinweise zu Liquidationsobjekten (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3). Dort heißt es u.a., dass sich bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ein Hinweis auf eine nicht mehr wirtschaftlich nutzbare bauliche Anlage ergeben könne, wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag den Reinertrag erreicht oder übersteigt bzw. wenn der nicht abgezinste Bodenwert für eine planungsrechtlich zulässige Nutzung ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den
vorläufigen Ertragswert erreicht oder übersteigt.
? Kommentar
Der Bezug zum vorläufigen Ertragswert in der zweiten Variante ist nicht plausibel. Es geht an dieser Stelle doch um die Frage, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, die aktuelle Bebauung eines Grundstücks abzubrechen, weil das freigelegte Grundstück dann einen höheren Verkehrswert hat als mit der vorhandenen Bebauung. Der freigelegte Bodenwert entspricht i.d.R. dem „Verkehrswert“ des unbebauten Grundstücks. Der vorläufige Ertragswert entspricht aber nicht dem „Verkehrswert“, denn ggf. sind noch eine zusätzliche Marktanpassung und boG zu berücksichtigen.
|
Beispiel:
Ein bebautes Grundstück wird im „Investitionsmodell“ bewertet, z.B. aufgrund hoher zu erwartender Investitionen in das Gebäude (neue Heizung, Beseitigung von Bauschäden etc). Der vorläufige Ertragswert (inkl. Investitionen bei einer RND von 40 Jahren) beträgt 500.000 €. Der Werteinfluss der Investitionskosten wird mit 250.000 € geschätzt, es ist keine zusätzliche Marktanpassung (Marktanpassung nach § 7 Abs. 2 ImmoWertV 21) erforderlich. Demzufolge ergibt sich der Ertragswert zu 250.000 €. Der ermittelte Bodenwert (fiktiv freigelegt) ohne Freilegungskosten beträgt 270.000 €. Nach ImmoWertA ergäbe sich kein Hinweis auf ein Liquidationsobjekt, denn: vorläufiger Ertragswert 500.000 € > Bodenwert 270.000 €.
Aber:
In den 250.000 € Ertragswert sind über den Liegenschaftszinssatz die Freilegungsaufwendungen (in 40 Jahren) hinreichend berücksichtigt. Also beträgt der aus dem Ertragswert abgeleitete Verkehrswert 250.000 €. Der nicht abgezinste Bodenwert – laut ImmoWertA – ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten beträgt 270.000 €. Daraus ergibt sich: Ertragswert 250.000 € < Bodenwert 270.000 €. Hinweis auf alsbaldige Freilegung?
Es muss noch weitergedacht werden, denn:
Da im Ertragswert die Freilegungsaufwendungen hinreichend berücksichtigt sind, müssen diese auch beim Bodenwert wertbeeinflussend berücksichtigt werden, da der Vergleich sonst hinkt. Der Werteinfluss der Abbruchkosten wird auf 40.000 € geschätzt. Somit ergibt sich: Ertragswert 250.000 € < Bodenwert inkl. Freilegungsaufwand 230.000 €. Also doch kein Hinweis auf alsbaldige Freilegung?
|
Diese Beispiele sollen die Komplexität der Problematik darstellen und aufzeigen, dass der pauschale Hinweis der ImmoWertA-E3 – der im Übrigen ebenso falsch auch schon in der EW-RL enthalten war – unbedingt überarbeitet werden sollte.
Und das ist am Ende noch nicht alles, denn: Wie wären bei dieser Vorgehensweise bei den boG gebäudebezogene Anteile und bodenbezogene Anteile zu trennen? Eine Grunddienstbarkeit beeinflusst beispielsweise auch den Bodenwert des freigelegten Grundstücks, da sie ja auch nach einer Freilegung bestehen bleibt. D.h., bei der Frage nach dem Hinweis auf eine alsbaldige Freilegung ist nicht nur der Werteinfluss der Freilegungsaufwendungen – bei längeren RND – beim Bodenwert zu berücksichtigen, sondern auch bodenwertbezogene boG, die beim freigelegten Grundstück bestehen bleiben.
? Fazit
Der Hinweis auf ein Liquidationsobjekt aus den ImmoWertA-E3 sollte unbedingt angepasst werden, da er so pauschal zu fehlerhaften Schlüssen führen kann. Der fiktiv freigelegte Bodenwert ist mit dem Ertragswert zu vergleichen und nicht mit dem vorläufigen Ertragswert.
Die vorbeschriebenen Zusammenhänge gelten im Übrigen auch analog für das Sach- und Vergleichswertverfahren.
|
