ImmoWertV 2021 am 12. Mai vom Bundeskabinett beschlossen

17. Mai 2021 Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE | ImmoWertV ImmoWertV

Die ImmoWertV 2021 hat den nächsten Meilenstein geschafft. Sie wurde vom Bundeskabinett beschlossen und muss jetzt nur noch durch den Bundesrat gehen. Die Beschlussfassung des Bundesrats ist für den 25. Juni 2021 vorgesehen.

Änderungen im Vergleich zu den Vorentwürfen

Die aktuelle Beschlussfassung kann hier heruntergeladen werden. Neben etlichen redaktionellen Änderungen gibt es auch einige – teils überraschende – inhaltliche Änderungen. Dazu zählen u.a.:

Die Ergänzung der Grundstücksmerkmale um „bei landwirtschaftlichen Grundstücken Dauerkulturen“.
Bei der Herkunft der Daten ist der Satz „Neben oder anstelle der Daten der Gutachterausschüsse, der Oberen Gutachterausschüsse und Zentralen Geschäftsstellen können auch geeignete Kaufpreise und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten aus anderen Quellen herangezogen werden.“ herausgenommen worden. Nachdem im Erstentwurf noch eine klare Hierarchie (1. Örtlicher GAA, 2. Daten von Gutachterausschüssen vergleichbarer Regionen, 3. OGA oder ZGA, 4. andere Quellen) vorgesehen war und im zweiten Entwurf diese Hierarchie aufgehoben wurde, sind in der Beschlussfassung der Bundesregierung gar keine konkreten Quellen für die Herkunft der Daten mehr benannt. Es kommt – und das ist aus Sicht der Sachverständigen begrüßenswert – nur auf die Eignung der Daten an. Es wird zudem ein Halbsatz ergänzt, dass die Grundlagen der sachverständigen Schätzung (wenn keine geeigneten Daten zur Verfügung stehen) dokumentiert werden müssen.
Die sehr detaillierten Inhalte der Anlage 3 (Vorgaben für die Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten und zur Beschreibung des der Ermittlung zugrundeliegenden Modells) werden stark eingekürzt und in § 12 aufgenommen. Auf Anlage 3 wird nun – zumindest in der ImmoWertV 2021 – verzichtet.
Bei den Regelungen zum periodischen Ertragswertverfahren fällt der Satz weg, dass der Restwert auch durch ein anderes Wertermittlungsverfahren als das Ertragswertverfahren ermittelt werden kann.
Im Sachwertverfahren sind die durchschnittlichen Herstellungskosten an das regionale Baupreisniveau mittels (Baukosten)Regionalfaktor anzupassen. In den Vorentwürfen war dies nur als Ausnahmetatbestand vorgesehen. In Absatz 3 wird der Regionalfaktor als vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt definiert.
Die Übergangsregelungen werden nun im Vergleich zu den Vorentwürfen als eigener Paragraf aufgeführt. Die bisherige Regelung, wann die neue Verordnung anzuwenden ist, wird eindeutiger und prägnanter formuliert. Demnach ist für Verkehrswertgutachten ab dem 1. Januar 2022 unabhängig vom Wertermittlungsstichtag die neue Verordnung anzuwenden. Zudem wird die Übergangsfrist zur Anwendung der neuen Modellansätze bei der Ableitung der Daten um ein Jahr auf bis Ende 2024 verlängert. Allerdings sind hier lediglich die Gesamtnutzungsdauer und die modifizierte Restnutzungsdauer genannt. D.h. der (Baukosten)Regionalfaktor muss bereits mit Inkrafttreten der neuen ImmoWertV bei der Ableitung der Sachwertfaktoren berücksichtigt werden.
Anlagen: Die bisherige Anlage 4 (Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks) wird Anlage 5 und um die Spezifikation „Handel und dienstleistungsorientiertes Gewerbe (GD)“ erweitert. Die bisherige Anlage 5 (Modellansätze für Bewirtschaftungskosten) wird zu Anlage 3 und auf den Stand 2021 fortgeschrieben. Die bisherige Anlage 6 (Normalherstellungskosten 2010) wird zu Anlage 4.

Fazit und Ausblick

Viele Änderungen sind aus Sachverständigensicht begrüßenswert. Insbesondere die Abkehr vom Ausnahmetatbestand hin zum Normalfall beim Einsatz von (Baukosten)Regionalfaktoren im Sachwertverfahren ist sinnvoll. Auch einige Kürzungen auf das Wesentliche und Zusammenfassungen von zuvor in vielen Paragrafen vorkommenden sich auf das Gleiche beziehende Regelungen in einem zentralen Paragrafen werden die Anwendung der ImmoWertV 2021 erleichtern. Am Ende ist dennoch festzuhalten, dass die ImmoWertV 2021 deutlich umfangreicher ausfällt als sie es eigentlich hätte sein müssen. Damit wurde den Forderungen der Sachverständigenverbände, die ImmoWertV 2021 nur auf die wirklich notwendigen Regelungen („Grundsätze“) zu begrenzen, nicht nachgekommen.

Der Bundesrat wird sich voraussichtlich am 25. Juni 2021 mit der neuen ImmoWertV 2021 beschäftigen. Änderungen sind nicht zu erwarten. Die Verordnung wird – aller Voraussicht nach – planmäßig am 1. Januar 2022 in Kraft treten.

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