Property Value nach CRR III: Neue Grundlage für eine gezielte Eigenkapitalsteuerung

Mit der seit Januar 2025 gültigen Fassung der Capital Requirements Regulation (CRR III) verändern sich die regulatorischen Anforderungen an die Immobilienbewertung spürbar.

Für Banken und Kreditinstitute rückt dabei der neue Wertbegriff  “Property Value” in den Vordergrund. Er gewinnt als maßgebliche Grundlage für die Eigenkapitalprivilegierung deutlich an Bedeutung und löst bisher etablierte Wertmaßstäbe wie Marktwert und Beleihungswert in dieser Funktion ab. Damit steigt der Handlungsbedarf in der Kreditwirtschaft, gleichzeitig eröffnet sich aber auch eine neue Chance, das eigene Portfolio fundierter zu analysieren und Potenziale einer erhöhten Eigenkapitalprivilegierung sichtbar zu machen.

 

Neue regulatorische Anforderungen aktiv für die Eigenkapitalprivilegierung nutzen

Die neuen regulatorischen Anforderungen der CRR III verpflichten Institute dazu, im Rahmen der Eigenkapitalprivilegierung den „Property Value“ ihrer Immobilienportfolios auf Grundlage konservativer Bewertungskriterien zu bestimmen. In Deutschland kann hierfür i.d.R. der Beleihungswert oder, nach den Vorgaben der CRR III, ein marktwertbasierter Ansatz in Form eines „Marktwerts unter Berücksichtigung eines Risikoabschlags“ bzw. „risikoadjustierten Marktwerts“ herangezogen werden. Für Institute geht es jetzt also nicht mehr ausschließlich darum, regulatorische Vorgaben umzusetzen. Entscheidend ist auch, die neuen Rahmenbedingungen aktiv für die eigenen Prozesse zu nutzen. Denn mit dem Property Value wurde ein neuer Wertbegriff eingeführt, der direkte Auswirkungen auf die Höhe der Eigenkapitalunterlegung von Immobilienfinanzierungen hat. Wer frühzeitig Transparenz schafft, kann fundierte institutsspezifische Entscheidungen treffen.

 

Property Value: Beleihungswert und risikoadjustierter Marktwert im direkten Vergleich

Ein zentraler Hebel ist dabei die direkte Gegenüberstellung von Beleihungswert und risikoadjustiertem Marktwert im eigenen Portfolio. Erst dieser Vergleich macht sichtbar, welche Unterschiede sich auf Einzelobjekt- oder Portfolioebene ergeben. Aus regulatorischer Sicht schafft das Klarheit, aus strategischer Sicht liefert es eine belastbare Grundlage für weitere Entscheidungen.

 

Portfolioanalysen schaffen Transparenz nach Regionen und Objektarten

Besonders wertvoll wird diese Analyse, wenn sie nicht nur auf Gesamtportfolioebene erfolgt, sondern zusätzlich nach Regionen, Objektarten oder weiteren Portfoliomerkmalen differenziert wird. So lassen sich Muster erkennen, Auffälligkeiten einordnen und konkrete Handlungsoptionen ableiten. Institute erhalten dadurch nicht nur einen Überblick über die Auswirkungen der neuen Vorgaben, sondern auch eine bessere Grundlage, um die Auswirkungen auf die Eigenkapitalanforderungen für besicherte Immobilienkredite gezielt zu analysieren und zu steuern. Hinzu kommt, dass nicht jedes Portfolio gleichermaßen auf die neuen Anforderungen reagiert. Die konkreten Effekte hängen stark von der Zusammensetzung des Bestands und der derzeit angewendeten Bewertungsspezifikationen ab. Genau deshalb ist eine individuelle, institutsspezifische Analyse so wichtig. Sie ermöglicht es, nicht mit Annahmen zu arbeiten, sondern mit belastbaren Ergebnissen auf Basis der eigenen Daten. Das schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage für strategische Maßnahmen.

 

Fazit: CRR III als Chance für strategische Optimierung nutzen

Die CRR III bringt also nicht nur neue Anforderungen mit sich, sondern auch die Möglichkeit, das eigene Portfolio mit einem neuen Blick zu betrachten. Die Gegenüberstellung von risikoadjustiertem Marktwert und Beleihungswert als Wertmaßstäbe des Property Values zeigt, wo konkrete Potenziale liegen und wie diese gezielt genutzt werden können. Für Banken und Kreditinstitute ist das die Chance, regulatorische Veränderungen in operative und strategische Vorteile zu übersetzen.

Wer frühzeitig handelt, schafft Orientierung und gewinnt eine fundierte Basis für die nächsten Schritte. Wenn Sie herausfinden möchten, welche Effekte sich für Ihr Institut durch den Einsatz des Property Value ergeben, kontaktieren Sie uns gerne unter kreditwirtschaft@sprengnetter.de.