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Reform der Grundsteuer – jetzt wird es ernst!


Die Grundsteuerreform geht in die Umsetzungsphase!

Infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung hat der Bundesgesetzgeber das Grundsteuer- und das dazugehörende Bewertungsrecht neu geregelt. Nach Abschluss der Gesetzgebungsarbeiten und anderer Vorbereitungsmaßnahmen tritt die Reform nunmehr in ihre entscheidende praktische Umsetzungsphase. 

Insgesamt 35 Millionen Grundstücke müssen in Deutschland neu bewertet werden – viel Arbeit für Finanzämter, Steuerberater, Bürger und Gemeinden. Die Bewertungen müssen Ende 2024 stehen, damit die neue Grundsteuer erstmals Anfang 2025 erhoben werden kann. Letztendlich betrifft die Reform alle Bundesbürger – egal, ob sie ein Häuschen mit Garten besitzen, ein Stück Land, einen Wald oder ein unbebautes Grundstück, das bebaut werden könnte. Auch Mieter sind – wie bisher auch – über die Nebenkosten-Abrechnung davon betroffen. Gleichzeitig stellen die Finanzämter auch weiter auf eine elektronische Erfassung von Daten um, was ebenfalls Zeit beansprucht. So sollen die nötigen Angaben zu den Immobilien wohl ausschließlich elektronisch übermittelt werden.

Auf den 1.1.2022 sind für alle inländischen wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts im Wege einer Hauptfeststellung Grundsteuerwerte allgemein festzustellen. Zur Durchführung der Hauptfeststellung sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks aufgefordert, in einem engen Zeitfenster vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung nach amtlich vorgeschriebenen Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln.

Anhand der Angaben in der Feststellungserklärung ermitteln die Finanzämter den Grundsteuerwert und erlassen einen Grundsteuerwertbescheid. Aufbauend auf dem festgestellten Grundsteuerwert setzten die Finanzämter im Wege eines Steuermessbescheids den Grundsteuermessbetrag fest, der durch Anwendung eines gesetzlich festgelegten Promillesatzes (Steuermesszahl) auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil ermittelt wird. Hierbei werden die auf den 1.1.2022 festgestellten Grundsteuerwerte der Hauptveranlagung der Steuermessbeträge auf den 1.1.2025 zugrunde gelegt. Schließlich stellen die Finanzämter die zur Festsetzung der Grundsteuer notwendigen Inhalte aus dem Steuermessbescheid den Gemeinden zur Verfügung. Die Gemeinden bestimmen auf der Grundlage des neuen Grundsteuermessbetragsvolumens ihre Hebesätze für die Grundsteuer und setzen die ab dem Kalenderjahr 2025 geltende Grundsteuer im Wege eines Grundsteuerbescheides fest. 


Die Grundsteuer wurde reformiert – warum überhaupt?

Nötig wurde die Reform der Grundsteuer durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Die Karlsruher Richter hatten am 10. April 2018 entschieden, dass die bisherige Grundsteuer verfassungswidrig ist, da die Grundlagen zur Bemessung teils völlig veraltet sind. Die Steuer verstoße gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes, hieß es zur Begründung. Denn die Daten zur Berechnung stammen weit aus dem vorherigen Jahrhundert: im Westen aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland von 1935.


Grundsteuer spiegelt nicht die aktuelle Entwicklung wider

Besonders störte die Richter, dass die bisherige Besteuerung wenig mit den tatsächlichen Immobilienwerten zu tun hat. Zudem kassierte der Fiskus wegen der veralteten Berechnungsgrundlagen für augenscheinlich gleichwertige Besitztümer Steuern in teils völlig unterschiedlicher Höhe. Ende 2019 wurde das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet – damit endete nicht nur der alte Zustand, sondern auch ein eineinhalb Jahrzehnte währender politischer Streit um diese Steuer. 


Web-Seminar zur Thematik mit Diplom-Finanzwirt Michael Roscher

Das Web-Seminar von und mit Diplom-Finanzwirt Michael Roscher macht Sie mit den wesentlichen Neuregelungen des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, u. a. anhand von Beispielen, vertraut. Erfahren Sie aus erster Hand, welche Erklärungs- und Anzeigepflichten seitens der Steuerpflichtigen bestehen. 
Anhand des Erklärungsvordrucks werden gezielt die Datenanforderungen und möglichen Datenquellen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 für das Grundvermögen erläutert. 


Stellen Sie Ihre Fragen zur Feststellungserklärung und informieren Sie sich, welche Bedeutung die Reform der Grundsteuer für die Immobilienwertermittlung und speziell für Immobilienmakler und Immobiliensachverständige hat. 

Beantwortet werden u. a. die Fragen:
  • Welche Unterstützungsleistungen kann ein Immobiliensachverständiger erbringen?
  • Gibt es die Möglichkeit, im Wege eines Sachverständigengutachtens den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen (ggf. in den vom Bundesrecht abweichenden Ländern)?
  • Ab welchem Zeitpunkt ist der Käufer einer Immobilie verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen?

Unser Web-Seminar wendet sich aber grundsätzlich auch an all jene, die mit der Grundsteuer und dem dazugehörenden Bewertungsrecht wiederholt befasst sind. Zu nennen sind hierbei in erster Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Grundstückeigentümer mit größerem Immobilienbestand, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte sowie andere interessierte Fachleute aus der Bau- und Immobilienbranche


Die Reform der Grundsteuer betrifft als Eigentümer oder Mieter nahezu alle Bürgerinnen und Bürger.

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