Kaufpreisanalyse: Trendwende auf dem Wohnimmobilienmarkt / Marktverschiebung zu günstigeren Objekten bestätigt

Die Auswertung real erzielter Kaufpreise des ersten Quartals 2023 zeigt: Ein Ende der deutlich negativen Bewegung der Preisspirale scheint absehbar. Im Teilmarkt Einfamilienhaus haben die Sprengnetter-Analysten rund um COO Christian Sauerborn zum Vorquartal einen Preisrückgang in Höhe von -0,7 % gemessen, im Teilmarkt Eigentumswohnung einen Anstieg von +1,9 %.  In Q4/22 zu Q3/22 betrug die Negativentwicklung im Teilmarkt Einfamilienhaus noch -3,3 %, im Teilmarkt Eigentumswohnung -5,3 %. „Betrachten wir das erste Quartal detailliert, sind im März 2023 die Preise gegenüber Februar wieder gefallen“, erläutert Sauerborn. „Es ist also noch nicht klar, ob wir hier von einer Trendwende sprechen können. Sollte der Peak erreicht sein, wird sich das deutlich bei der nächsten Quartalsauswertung zeigen.“ 

Vergleich zum Vorjahresquartal 

Die aktuellen Kaufpreise sind deutschlandweit zum Vorjahresquartal mit -7,4 % (Einfamilienhaus) und -8,7 % (Eigentumswohnung) gefallen. „Dieser stärkere Rückgang ergibt sich daraus, dass in Q1/22 die Preise stark gestiegen und seit Quartal 2 des letzten Jahres sehr deutlich gefallen waren“, so Sauerborn weiter. 

Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen Neubau und Bestand 

Tiefergehende Untersuchungen zeigen Unterschiede in der Entwicklung der Kaufpreise von Neubauten und Bestandsgebäuden zum Vorquartal. Im Teilmarkt Einfamilienhaus sind die Preise der Neubauten um -1,5 % gefallen, im Teilmarkt Eigentumswohnung um +0,4 % gestiegen. Bestandsgebäude hingegen haben sich im Teilmarkt Einfamilienhaus preislich nicht verändert (0,0 %), im Teilmarkt Eigentumswohnung sind die Kaufpreise mit +2,4 % deutlicher gestiegen.  

Analyse Bestand: modernisiert vs. nicht modernisiert 

„Angesichts der anstehenden Sanierungs- und Modernisierungspflichten haben wir auch einen Blick auf die Entwicklung der Kaufpreise nicht modernisierter älterer Objekte im Gegensatz zu den modernisierten Objekten geworfen. Erwartungsgemäß sind die Preise der unsanierten Bestandsbauten (Baujahr älter 1990) in den letzten drei Quartalen stärker gefallen, als die Kaufpreise der umfassend bzw. vollständig modernisierten Gebäude (ebenfalls Baujahr älter als 1990)“, erklärt Sauerborn. „Eigentümer, die ihre Immobilien auf aktuellem Stand halten, sorgen also für eine höhere Preisstabilität im Falle des Verkaufs.“ In Summe sind in den letzten drei Quartalen die Kaufpreise der unsanierten Einfamilienhäuser um -8,2 % gesunken, die der sanierten Einfamilienhäuser um -3,3 %. Bei den Eigentumswohnungen stehen -9,3 % (unsaniert) -1,3 % (saniert) gegenüber. 

Die Metropolen Berlin, Hamburg, Köln und München 

Der deutschlandweite Trend zu steigenden Kaufpreisen von Q4/22 zu Q1/23 im Segment Eigentumswohnung lässt sich für die Großstädte Berlin (+0,9 %), Köln (+1,5 %) und Hamburg (+2,6 %) bestätigen. Im Vorjahres-Quartalsvergleich zeigt sich Berlin mit -3,1 % als am preisstabilsten, gefolgt von Hamburg mit -9,0 % und Köln mit -9,4 %. Der Teilmarkt München, der als deutlich überhitzt galt, zeigt einen weiteren, starken Preisabfall mit -6,9 % zum Vorquartal und -15,9 % zum Vorjahresquartal.  

Marktverschiebung zu günstigeren Objekten bestätigt 

Die Prognose einer Marktverschiebung hin zu günstigeren Objekten aufgrund der gestiegenen Bauzinsen hat sich bewahrheitet: Die Abschlüsse haben sich spürbar in den Bereich der weniger teuren Objekte verschoben. In Q1/23 fielen von den gehandelten Immobilien knapp 47 % auf Einfamilienhäuser mit Kaufpreisen von unter 400.000 Euro; im Vorjahresquartal waren es dagegen knapp 40 %.  

Die Marktverschiebung bestätigt sich für das Teilsegment Eigentumswohnungen. In Q1/23 wurden knapp 54 % der Kaufpreise für Objekte unter 300.000 Euro erzielt; im Vorjahresquartal waren es nur rund 45 %. 

Methodik und Zahlenwerk 

Für diese Analyse wurden 437.562 Kaufpreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einer gesamten Kaufpreis-Summe von rund 207 Milliarden Euro im Zeitraum 01.01.2021 bis 31.03.2023 analysiert. Der durchschnittliche Kaufpreis von Einfamilienhäusern betrug über den analysierten Zeitraum übrigens 502.907 Euro, der Kaufpreis von Eigentumswohnungen 371.855 Euro. 

Die nächste Quartalsanalyse der real erzielten Transaktionszahlen des deutschen Wohnimmobilienmarktes lesen Sie im Juli 2023.