Welche Rolle spielen Immobilienindizes im Marktgeschehen?

Ein Interview zwischen Sven Johns und Jan Sprengnetter

Immobilienindizes begegnen uns ständig in den Medien – doch was sagen sie wirklich aus? Im Interview erklärt Jan Sprengnetter, warum unterschiedliche Indizes zu widersprüchlichen Schlagzeilen führen, wie Makler sie im Kundengespräch nutzen können und warum ein steigender Index nicht automatisch bedeutet, dass eine einzelne Immobilie mehr wert ist.

Sprengnetter veröffentlicht verschiedene Charts mit Marktentwicklungen und Maklerquoten. Die letzte Auswertung zeigte, dass die Preisabweichung in Köln mit 9,9 Prozent am höchsten war, während die Maklerquote mit gut 60 Prozent bundesweit am niedrigsten lag. Wie hängt das zusammen?

Jan Sprengnetter: Hamburg hat traditionell über 70 Prozent Maklerquote, Köln liegt typischerweise bei etwa 62 Prozent. In Köln war die Abweichung der Angebotspreise von den realisierten Preisen tatsächlich am höchsten. Studien belegen seit Jahrzehnten, dass Makler den besseren Einstiegspreis in den Markt haben. Die Mechanismen, die zum Verbrennen von Immobilien führen, starten oft bei einem zu hohen Angebotspreis und einer sich dann zu lange hinziehenden Vermarktung.

Unsere Marktauswertungen bestätigen das immer wieder: Privatverkäufer werten Immobilien häufig falsch ein und gehen mit unrealistischen Preisen an den Markt. Unsere Stärke ist, dass wir auf der einen Seite die Angebotspreise auswerten können und auf der anderen Seite bei sehr vielen Immobilien auch den tatsächlichen Verkaufspreis kennen. Das ermöglicht uns, die Unterschiede herauszuarbeiten und Analysen bundesweit zu erstellen.

Wir veröffentlichen deshalb sowohl einen Index für Angebotspreise als auch einen Index auf Basis von Transaktionspreisen. Diese beiden Zahlen gegeneinander laufen zu lassen, ist sehr aufschlussreich.

Was unterscheidet einen Index von einer Zeitreihe?

Jan Sprengnetter: Der wesentliche Unterschied ist, dass ein Index qualitätsbereinigt ist. Bei einem Index wird versucht, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen. Beispiel Einfamilienhäuser: Wir standardisieren Objekte mit gleichen Merkmalen – gleiche Größe, gleiche Wohnfläche. Bei einer einfachen Zeitreihe werden dagegen oft Durchschnittspreise über alle Objektmerkmale hinweg gebildet, ohne Qualitätsbereinigung.

Es gibt viele verschiedene Indizes in Deutschland – Destatis, VDP, GREIX, bulwiengesa, Sprengnetter. In der Presse erscheinen dann widersprüchliche Schlagzeilen: „Immobilienpreise plus 3 %" versus „Minus 0,3 %". Was ist da los?

Jan Sprengnetter: Hier werden aus unterschiedlichen Quellen unterschiedliche Zahlen gleichbehandelt, obwohl sie mit ganz unterschiedlicher Datenlage ermittelt wurden. Die wesentlichen Unterscheidungsmerkmale sind: Teilmärkte (Wohnen, Gewerbe, Neubau, Bestand), Kaufpreise oder Mieten, und ob Angebots- oder Transaktionspreise als Berechnungsgrundlage dienen.

Wer nutzt Immobilienindizes?

Jan Sprengnetter: Banken und Kreditinstitute nutzen Indizes, um ihre Risiken einzuschätzen und zu monitoren. Die Finanzaufsicht nutzt sie zur Beurteilung von Marktrisiken – etwa um die Frage nach einer Immobilienblase zu beantworten. Professionelle Investoren können über regionale Indizes Standorte vergleichen und ihr Portfolio steuern.

Welchen Nutzen haben Indizes konkret für Immobilienmakler?

Jan Sprengnetter: Für Makler ist entscheidend, den richtigen Index zu wählen – einen, der die regionale Kompetenz unterstützt und eine gute Datenlage ausweist. Im Kundengespräch können Indizes helfen, erforderliche Preisanpassungen fundiert zu begründen.

Ein Eigentümer kommt zum Makler und sagt: „Plus 4,4 Prozent habe ich gelesen. Bei 750.000 Euro müsste meine Immobilie jetzt 20.000 Euro mehr wert sein." Wie reagiert ein Makler darauf?

Jan Sprengnetter: Makler sollten darauf mit Fachwissen antworten: Eine Wertermittlung ist kein Index. Bei einer fundierten Wertermittlung sind die aktuellen Marktdaten bereits eingearbeitet. Der Index betrachtet nicht das einzelne Objekt, sondern immer einen Markt und Preistrends – und das in der Regel rückwärtsgerichtet.

Wichtig ist auch: Wie groß ist der Markt, den dieser Index abbildet? Region Köln – ist das Umland mit einbezogen, oder nur das Stadtgebiet? Am Ende lautet die Aussage: „Der Index hat sich um drei Prozent entwickelt" heißt nicht, dass eine einzelne Immobilie um drei Prozent gestiegen ist.

Haben wir genügend Indizes in Deutschland?

Jan Sprengnetter: Ja, wir haben eigentlich für jedes Teilsegment einen Index. Was wir brauchen, sind mehr Echtzeitdaten – eine bessere Verfügbarkeit von Transaktionspreisen in Real-Time. Das würde die Transparenz am deutschen Immobilienmarkt erhöhen. Auch bei Teilmärkten wie Wohnen auf Zeit, studentischem Wohnen oder ESG-Kriterien könnte die Datenlage besser werden.

Ist ein Immobilienindex vergleichbar mit einem Aktienindex?

Jan Sprengnetter: Ja und nein. Bei einer Aktie geschieht die Preisfindung in Sekundenschnelle über den Börsenkurs, und die Aktie ist hochgradig standardisiert. Bei Immobilien ist jedes Objekt einzigartig, der Handel dauert oft Monate, es gibt komplexe Verhandlungen. Durch den Index versuchen wir, diese Unterschiedlichkeit zu glätten, indem wir die Datenbasis möglichst groß aufstellen.

Sind die Daten der Gutachterausschüsse der beste Index?

Jan Sprengnetter: Die Gutachterausschüsse verwenden Transaktionspreise – das ist grundsätzlich gut. Die Frage ist aber: Wie tief kann ein Gutachterausschuss wirklich in die Teilmärkte gehen? In Teilmärkten mit wenigen Transaktionen kann es vorkommen, dass ein oder zwei Jahre keine Preise gebildet werden können. Über unseren Index können wir für solche Regionen Methoden anwenden, die Preise auf Basis der vorliegenden Historie und vergleichbarer Teilmärkte ableiten.

Wie stark wird KI die Wertermittlung und die Ermittlung von Indizes beeinflussen?

Jan Sprengnetter: Datenanalysen werden deutlich schneller und einfacher. KI kann möglicherweise sinnvolle Algorithmen ableiten. Aber auch KI kann die Datenquelle nicht beeinflussen. Wichtig bleibt der interdisziplinäre Sachverstand, mit dem Märkte analysiert werden. Die KI wird die Interpretation der Daten nicht komplett ersetzen – sie wird uns aber das Leben deutlich einfacher machen.

Das Interview wurde am 04.11.2025 geführt und redaktionell gekürzt.