Zur Haftung im Falle sogenannter Kurzgutachten
28. Juni 2021
Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE Rechtliches
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Für Kurzgutachten findet sich im deutschen Recht keine Definition, weswegen sie in der juristischen Literatur nicht einheitlich bewertet werden. Sie werden teilweise als „höchst bedenklich“, teilweise als zulässig (sofern man sie nicht als Gutachten bezeichne) und teilweise als unproblematisch angesehen.
Was ist ein Kurzgutachten?
Ganz allgemein wird von einem Kurzgutachten gesprochen, wenn es (deutlich) kürzer als ein Gutachten ist und daher häufig mit weniger umfangreichen oder sogar keinen Begründungen zu den einzelnen Wertansätzen und Anpassungen angefertigt wird. Während ein (Voll)Gutachten für den Laien nachvollziehbar (allgemein verständlich) und für den Experten nachprüfbar sein soll, ist dies bei einem Kurzgutachten häufig nicht gegeben.
Was ist die Problematik an der Bezeichnung „Kurzgutachten“?
In „Kurzgutachten“ steckt das Wort „Gutachten“. Und mit diesem Begriff assoziieren Auftraggeber (und insbesondere Verbraucher) gewisse Inhalte und durchgeführte Recherchen – z.B. das öffentliche Recht sowie Privatrecht betreffend –, die aber gerade bei einem „Kurzgutachten“ häufig gar nicht erfolgen, da auf Grundlage der Angaben des Auftraggebers gearbeitet wird. Wird ein „Kurzgutachten“ zum Zwecke des Verkaufs an den Auftraggeber übergeben und wird dieses zu Verhandlungszwecken potenziellen Käufern und somit auch letztlich dem Käufer gezeigt oder sogar übergeben, kann der Käufer – bei fehlerhafter Wertermittlung – als geschädigter Dritter den Sachverständigen in die Haftung nehmen. Zumindest dann, wenn zwischen dem Auftraggeber und dem Sachverständigen – aufgrund eines fehlenden oder unvollständigen Sachverständigenvertrags – kein expliziter Ausschluss für die Weitergabe des Kurzgutachtens an Dritte erfolgt ist.
Alternative Bezeichnungen für „Kurzgutachten“ – ohne „Gutachten“ im Wort – sind beispielsweise Wertindikation, Wertschätzung, Wertermittlung, Kurzbewertung etc.
Was gilt es bei dem Angebot eines Kurzgutachtens zu beachten?
Kurzgutachten sind unter Auftraggebern gefragt. Sie beinhalten häufig nur die wesentlichen Informationen sowie Werte und kosten zum Teil deutlich weniger als Gutachten. Bietet ein Sachverständiger eine solche Leistung nicht an, wird es i.d.R. zu keinem Vertragsabschluss kommen; stattdessen wird ein anderer Sachverständiger mit entsprechendem Produktportfolio aufgesucht.
Bei einem Angebot für „Kurzgutachten“ sollte aber unbedingt darauf geachtet werden, dass dem Auftraggeber klar ist, was er bekommt. Zudem sollten Kurzgutachten für jeden Leser als solche eindeutig erkennbar sein. Dabei wird es nicht ausreichend sein, sie nur als solche zu bezeichnen. Vielmehr muss dies auch deutlich im Text kommuniziert werden, damit entsprechende Beschränkungen des Kurzgutachtens – auch beim oberflächlichen Leser – wahrgenommen werden.
Fazit
Für Kurzgutachten besteht eine große Nachfrage. Teilweise fordern auch Gerichte oder die Finanzverwaltung keine vollumfänglichen Gutachten (mehr). Trotzdem ist es unbedingt erforderlich, dass dem Auftraggeber vor Vertragsunterzeichnung klar ist, was er bekommt und ob das Werk nach Fertigstellung auch für seinen Zweck gebraucht werden kann. Die Einschränkungen aufgrund des „Kurzgutachtens“ müssen offen und transparent in das Kurzgutachten aufgenommen werden, damit auch Dritte über Absprachen zwischen Auftraggeber und Sachverständigen informiert sind und wissen, auf welcher Grundlage die Wertermittlung durchgeführt wurde und was nicht untersucht bzw. berücksichtigt wurde. Ohne eine solche Offenbarung kann der Sachverständige ansonsten bei späteren Schadenersatzansprüchen ggf. in die Haftung genommen werden – auch von Dritten.
Bereits auf der Internetpräsenz sollten Sachverständige die verschiedenen Produkte entsprechend aufführen und transparent beschreiben. Zudem ist dringend angeraten, auch bei Kurzgutachten einen Sachverständigenvertrag abzuschließen. Denn die Haftung des Sachverständigen bei Kurzgutachten gegenüber dem Auftraggeber und geschützten Dritten ist dieselbe wie bei der Erstattung von Vollgutachten.
Hinweis: Die Haftung und Haftungsreduzierung des Sachverständigen ist Thema in dem kurzweiligen Praxisworkshop mit Prof. Jürgen Ulrich. Mit zahlreichen Beispiele und Praxisfällen wird aufgezeigt, wann und in welchem Umfang ich während meiner Sachverständigentätigkeit haftbar bin.