Zur Verbindlichkeit der ImmoWertV und der ImmoWertA

8. September 2020 Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV

Derzeit wird das deutsche Immobilienwertermittlungsrecht novelliert. Aus der ImmoWertV 2010 sowie den fünf Wertermittlungsrichtlinien (BRW-RL, SW-RL, VW-RL, EW-RL und die übrig gebliebenen Regelungen aus den WertR 2006) soll eine deutlich umfangreichere ImmoWertV 2021 mit Anwendungshinweisen – den sog. ImmoWertA – entstehen.

Doch wie ist es eigentlich um die (verbindliche) Anwendung der beiden zukünftigen Regelwerke bestellt?

Während die aktuellen Richtlinien konkret für jeden in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen werden, ist weder in der ImmoWertV (sowohl die aktuell gültige als auch die ImmoWertV-E 2021) noch in dem Entwurf der ImmoWertA aufgeführt, für wen die Regelungen (verbindlich) anzuwenden sind oder von wem sie angewendet werden sollten.

Verbindlichkeit der ImmoWertV

Die ImmoWertV hat ihre Rechtsgrundlage im BauGB; sie ist demnach eine Durchführungsverordnung zum BauGB. Demzufolge kann der Gesetzgeber selbst den Anwendungsbereich grundsätzlich auch nur für den Anwendungsbereich des BauGB vorschreiben und dort auch nur für die Tätigkeiten der Gutachterausschüsse.

Mit Urteil vom 12.01.2001 hat der BGH ausgeführt, dass die Anwendbarkeit der WertV (als Vorgänger der ImmoWertV) nicht auf die Wertermittlung der Gutachterausschüsse beschränkt ist. Von einer zwingenden Anwendung z.B. durch private Sachverständige geht jedoch auch der BGH nicht aus.

Für private Sachverständige und wertermittelnde Immobilienmakler stellt die ImmoWertV kein zwingend anzuwendendes Recht dar, zumindest soweit sie nicht im engeren Anwendungsbereich des BauGB tätig werden. Die Vorschriften der ImmoWertV werden von den Gerichten und in der überwiegenden Fachliteratur als „anerkannte Regeln der Bewertungslehre“ angesehen, so dass sich schon aus diesem Grund die Anwendung der ImmoWertV bei allen Verkehrswertermittlungen empfiehlt. Die weitreichende Anerkennung der ImmoWertV basiert im Wesentlichen darauf, dass es kein vergleichbar differenziertes Regelwerk bezüglich der Begriffe und Methoden zur Marktwertermittlung gibt und sich die Vorschrift in der Praxis weitgehend bewährt hat. Grundsätzlich sind jedoch auch begründete Abweichungen von den Regelungen der ImmoWertV zulässig.

Die ImmoWertV ist für Gutachterausschüsse und für deren Wertermittlungen nach dem Baugesetzbuch und allgemein in Bereichen, wo ihre Anwendung aufgrund anderer Regelungen zwingend vorgeschrieben ist, verbindlich. Für private Sachverständige stellt sie generell „anerkannte Bewertungsregeln“ zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) dar. Sie sollte nur dann nicht oder nur modifiziert angewendet werden, wenn bei ihrer strengen Anwendung das Hauptziel – nämlich die Ermittlung des Verkehrswerts – nicht erreichbar ist. Das Abweichen von ihrer Anwendung sollte möglichst begründet werden.

Verbindlichkeit der ImmoWertA

Während die wesentlichen Grundsätze der Verkehrswertermittlung und der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in die neue ImmoWertV 2021 übergehen sollen, sollen mit den ImmoWertA erläuternde Hinweise zu den einzelnen Vorschriften der ImmoWertV 2021 geschaffen werden.

Die ImmoWertA sollen nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens der Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz zur abschließenden Beratung übergeben werden; Ziel ist es, dass sie als Muster-Anwendungshinweise beschlossen werden. Sie sind nur dann verbindlich von den Gutachterausschüssen anzuwenden, wenn sie – ebenso wie die bisherigen Richtlinien – vom jeweiligen Bundesland per Erlass für verbindlich erklärt werden.

Obwohl die ImmoWertA für private Sachverständige nicht verbindlich werden, können sie dennoch einen solchen Charakter bekommen.