Die neue ImmoWertV – Zur Herkunft der Wertermittlungsdaten

Während die geplanten Regelungen zur Eignung der Daten durchaus grundsätzlichen Charakter haben, stellen sich bei der Herkunft der Daten gleich zwei Fragen: Warum muss es eine verbindliche Regelung zur Herkunft der Daten geben – immerhin sind wir bislang auch ganz gut ohne eine solche Regelung ausgekommen? Und wenn es eben eine solche geben soll, warum wird sie dann nicht als Grundsatz formuliert, sondern schließt für den Regelfall vielmehr andere Daten als die der Gutachterausschüsse quasi aus?

 

Nach dem aktuellen Entwurf der ImmoWertV 2021 sollen bei Marktwertermittlungen vorrangig die Daten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses verwendet werden. Wenn dort keine geeigneten Daten zur Verfügung stehen, können Daten von Gutachterausschüssen vergleichbarer Regionen oder die Daten des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschäftsstelle herangezogen werden, erst nachrangig Daten aus anderen Quellen. Wenn gar keine geeigneten Daten zur Verfügung stehen, können diese sachverständig geschätzt werden.

Die ImmoWertA greift diese Regelung auf und stellt sie noch einmal konkreter in Form einer Reihenfolge dar. Demnach gilt für die Herkunft der Daten folgende Herangehensweise:

a) Vorrangig sind die Daten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zu verwenden.

b) Wenn dessen Daten nicht geeignet sind, sind die Daten anderer Gutachterausschüsse, die des Oberen Gutachterausschusses oder die der Zentralen Geschäftsstelle zu verwenden.

c) Wenn diese Daten ebenfalls nicht geeignet sind, können nachrangig Daten aus anderen Quellen herangezogen werden.

d) Wenn diese auch nicht geeignet sind, sollen die Daten sachverständig geschätzt werden.

 

Diese Regelung ist in leicht abgewandelter Form auch in den aktuellen Einzelrichtlinien zu finden, allerdings nur als unverbindlicher Hinweis. Eine solche verbindliche Regelung ist auch gar nicht erforderlich. Viel sinnvoller wäre es, einen allgemeinen Standard zu setzen, der für alle in der Grundstückswertermittlung Tätigen gilt. Also auch für hoch qualifizierte Sachverständige, die in der Lage sind, zu prüfen, ob die auch aus anderen Datenquellen herangezogenen für die Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne der ImmoWertV geeignet oder im Einzelfall sogar geeigneter sind.

Daher kann die geplante Regelung zur Herkunft der Daten nicht im Sinne der in der Wertermittlung Tätigen sein. Warum möchte der Verordnungsgeber an dieser Stelle in die Entscheidungshoheit der Sachverständigen eingreifen und vorgeben, welche Daten der Sachverständige heranzuziehen hat und welche nicht? Der Sachverständige ist es doch, der sich am Ende für sein Gutachten und den Verkehrswert verantworten muss. Daher sollten für Verkehrswertermittlungen immer die für den jeweiligen Einzelfall am besten geeigneten Daten herangezogen werden können.

 

 

Qualität und auch Vollständigkeit der Daten der Gutachterausschüsse sind deutschlandweit unterschiedlich. Ein Grundsatz, dass nur Gutachterausschüsse, Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen geeignete Daten zur Grundstücksbewertung zur Verfügung stellen, existiert nicht. Ebenso wenig existiert ein Grundsatz, wonach die Gutachterausschüsse per se die am besten geeigneten Daten zur Verfügung stellen. Grundsätzlich sollten zur Marktwertermittlung nicht nur hierzu geeignete, sondern die für den jeweiligen Fall am besten geeigneten Daten herangezogen werden. Es ist nicht nachvollziehbar, dass Daten aus anderen Quellen nur nachrangig verwendet werden dürfen. Selbst dann, wenn diese besser geeignet sind als die des jeweils zuständigen Gutachterausschusses.

Es gibt in Deutschland einige nicht behördliche Anbieter, die über große Transaktionsdatenbanken verfügen und auf dieser Grundlage geeignete (i.S.v. § 9 Abs. 1 ImmoWertV-E) Daten für Grundstücksbewertungen ableiten und anbieten. 

 

• Die von Sprengnetter abgeleiteten Marktdaten erfüllen voll umfänglich die Anforderungen der ImmoWertV-E (insbesondere §§ 18 bis 21). 

• Die Marktdaten werden von Sprengnetter mit den gleichen normierten Methoden abgeleitet, die auch die Gutachterausschüsse – sofern sie Daten ableiten – verwenden. 

• Die Datenqualität ist transparent, indem die primären Datenquellen, verwendeten Ableitungsmodelle und Genauigkeiten der veröffentlichten Daten im Detail beschrieben werden. 

• Eine deutschlandweit einheitliche Anwendung der Sprengnetter-Daten zur Verkehrswertermittlung ist gegeben, da diese Daten in deutschlandweit einheitlichen Modellen abgeleitet werden. 

• Anders als die Daten der Gutachterausschüsse werden die Sprengnetter-Daten sogar unterjährig (vierteljährlich) aktualisiert. 

• Für die Auswertungen der Daten stehen Sprengnetter nicht nur reine Kaufpreisinformationen zur Verfügung. Sprengnetter verfügt vielmehr über Informationen zum jeweiligen kaufzeitpunktnahen Zustand des verkauften Objekts. 

 

Fazit: Dies macht deutlich, dass es neben den Gutachterausschüssen durchaus andere geeignete Datenanbieter gibt. Es ist nicht nachvollziehbar, warum ein Sachverständiger, der eine ImmoWertV-konforme Wertermittlung vornimmt, diese in vielen Fällen genauso gut oder sogar besser geeigneten Daten nicht bzw. nur nachrangig verwenden soll.

In einigen Bundesländern wird der Zugriff auf die Kaufpreise in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse durch Landesverordnungen eingeschränkt. Dann haben nur Behörden, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige uneingeschränkten Zugang zu diesen Daten (so z.B. § 14 GAVO Rheinland-Pfalz oder § 16 DVO-BauGB Berlin). Wenn die Regelung des ImmoWertV 2021-Entwurfs so beibehalten werden sollte, bedeutet das im Umkehrschluss auch gleichzeitig eine Wettbewerbsverzerrung, da vielen Sachverständigen dadurch eine alternative Datenbeschaffung quasi verwehrt bleibt. Diese Einschränkungen müssen geändert werden, so dass auch den Sachverständigen, die keinen ausreichenden Zugang zu den Daten der Gutachterausschüsse haben, eine Alternative eröffnet wird.

 

Darüber hinaus ist festzustellen, dass die geplante Regelung aus unserer Sicht nicht durch die Ermächtigungsgrundlage des § 199 Abs. 1 BauGB abgedeckt ist (vgl. hierzu die ausführliche Begründung in der Stellungnahme vom 21.08.2020). 

Bei der geplanten Regelung zu der Herkunft der Daten ist zudem zu beachten, dass aufgrund der Formulierung ausgeschlossen wird, dass im Einzelfall von den dortigen Vorgaben abgewichen werden kann. Wie oben dargestellt, ist ein festes Rangschema zu beachten und einzuhalten. Von diesem darf nur dann abgewichen werden, wenn keine geeigneten Daten zur Verfügung stehen. Die Regelung geht daher über eine allgemein geltende Regel, von der im Einzelfall begründet abgewichen werden kann, hinaus. Bei § 9 Abs. 2 handelt es sich daher nicht mehr um einen Grundsatz im Sinne der Ermächtigungsgrundlage.

Eine begründete Abweichung sollte z.B. dann möglich sein, wenn private Unternehmen über gleich geeignete bzw. bessere Datengrundlagen verfügen als der Gutachterausschuss. Zudem spiegelt eine Regelung, wonach verpflichtend die Daten des Gutachterausschusses zu verwenden sind, keine nach Fachliteratur, Rechtsprechung, Erfahrung und Marktgegebenheiten vorhandenen Erkenntnisse wider bzw. strukturiert diese in Grundsätze.

 

In Hinblick auf das Grundrecht der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) ist festzustellen, dass durch die Neuregelung sowohl ein Eingriff in die Berufsausübung von Sachverständigen, die bisher privat ermittelte Marktdaten verwenden, als auch ein Eingriff in die Berufsausübung der Anbieter von derartigen Marktdaten vorliegt. Dieser Eingriff ist nicht gerechtfertigt: Es fehlt für diese Neuregelung an einer gesetzlichen Grundlage, die Umfang und Grenzen des zulässigen Eingriffs in die Berufsfreiheit hinreichend deutlich erkennen lässt. Auch ist die Regelung nicht verhältnismäßig, da sie für die angestrebte bundesweite Transparenz des Immobilienmarktes nicht erforderlich ist. Derzeit ist es ein maßgeblicher Wettbewerbsvorteil von privaten Datenanbietern, wenn die erforderlichen Daten dort nach bundesweit einheitlichen Kriterien erhoben und validiert werden, während die Daten der Gutachterausschüsse insoweit deutliche regionale Unterschiede aufweisen. Entsprechende bundesweit einheitliche Anforderungen könnten durch den Verordnungsgeber aufgestellt werden ohne eine Beteiligung Privater auszuschließen. Dies würde insbesondere eine überregionale Vergleichbarkeit der Daten fördern, die durch die derzeitige Fokussierung auf die Herkunft der Daten von – regional unterschiedlich arbeitenden – Gutachterausschüssen in den Hintergrund rückt.