Die neue ImmoWertV – Zur neuen zentralen Verfahrensgrundnorm

13. Oktober 2020 Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV

Mit der neuen ImmoWertV 2021 soll nach aktuellem Stand auch die bisherige zentrale Verfahrensgrundnorm erweitert und sprachlich vereinheitlicht werden, ohne dass es zu inhaltlichen Änderungen kommen soll.

Der Kommentar:

Der Versuch, die Begriffe in den normierten Verfahren anzugleichen, um eine größere Transparenz und sprachliche Konsistenz zu erreichen, ist grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings ist die bisherige Regelung universeller (und in der Fachwelt überwiegend auf große Akzeptanz gestoßen). Denn: Bei der vom Verordnungsgeber vorgesehenen Variante wirkt das Sachwertverfahren – im Gegensatz zu dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren – nun als marktfern. Das ist es aber tatsächlich nicht. Mit dieser neuen Verfahrensgrundnorm wird der Sachverständige daher bei der Anwendung des Sachwertverfahrens häufiger auf Akzeptanzprobleme stoßen.

Die Details:

Aktuell gilt der Grundsatz nach § 8 Abs. 2 ImmoWertV 2010, dass die Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale grundsätzlich nach der Marktanpassung zu erfolgen habe. An diesem Grundsatz soll auch weiterhin festgehalten werden. Es sollen aber die einzelnen Verfahrensschritte der normierten Wertermittlungsverfahren in die Verfahrensgrundnorm mit aufgenommen werden, um damit ebenso zwischen den allgemeinen Grundstücksmerkmalen und den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen unterscheiden zu können. Allgemeine Grundstücksmerkmale werden demnach bei der Ermittlung der vorläufigen Verfahrenswerte berücksichtigt, die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bei der Ermittlung der marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerte und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale bei der Ermittlung der Verfahrenswerte. In die ImmoWertA wurde diesbezüglich folgende Übersicht aufgenommen:

Damit diese Systematik funktioniert, kann der Liegenschaftszinssatz entgegen seiner bisherigen Bedeutung (vgl. u.a. Nr. 7 EW-RL) nicht mehr als Marktanpassung im Ertragswertverfahren gelten, sondern soll/muss in Zukunft als „marktgerechter Eingangsparameter“ bezeichnet werden, während der Sachwertfaktor weiterhin als Marktanpassung im Sachwertverfahren gelten soll/muss.

Auch wenn die Erklärung des Verordnungsgebers – im Ertragswertverfahren gäbe es keinen Ausgangswert, an den angepasst wird – auf den ersten Blick nachvollziehbar erscheint, hat der Liegenschaftszinssatz dennoch die Funktion der Marktanpassung im Ertragswertverfahren. Schließlich leitet er sich – wie der Sachwertfaktor auch – aus dem Markt (durch Ansatz von vordefinierter Modellgrößen und des tatsächlichen Kaufpreises) ab.

Mit der angenommenen Bedeutung (Marktanpassung(sfaktor) oder marktkonformer Eingangsparameter) steht und fällt jedoch die neue zentrale Verfahrensgrundnorm.

Wenn der Liegenschaftszinssatz als „marktgerechter Eingangsparameter“ bezeichnet wird, so muss das auch für den Sachwertfaktor gelten. Es kann aber im Vorfeld gar nicht abgeschätzt werden, ob es sich sowohl beim Liegenschaftszinssatz als auch beim Sachwertfaktor um „marktgerechte Eingangsgrößen“ handelt, da sie keine direkt greifbaren Größen, wie z.B. ein Vergleichspreis, ein Vergleichsfaktor, eine Miete oder Indexreihe, darstellen.

Eine ggf. erforderliche Marktanpassung, die – nach den aktuellen Richtlinien und eben auch nach ImmoWertV-E 2021 – nur im Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren vorgesehen ist, wäre aber auch für das Sachwertverfahren notwendig, wenn die veröffentlichten Marktdaten (Vergleichswerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren) aufgrund von längeren Aktualisierungszyklen noch nicht das aktuelle Marktgeschehen zutreffend abbildeten.

Eine Definition, dass sowohl der Liegenschaftszinssatz als auch der Sachwertfaktor die Marktanpassung in den jeweiligen Verfahren darstellten, wäre insofern am Ende konsistenter.