Ergänzungslieferungen 2018 Lehrbuch und Kommentar
Bände 5 - 16 / 256 Seiten
Aus dem Inhalt:
Ertragswertverfahren – Begriffe und Daten (Teil 6, Kapitel 2)
Der Abschnitt 7 (Ermittlung des Verkehrswerts aus dem Ertragswert) ist komplett überarbeitet und ergänzt worden. Es ist insbesondere an die aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen wie die ImmoWertV und die Ertragswertrichtlinie angepasst. In diesem Kapitel wird die Ableitung des Verkehrswerts auf der Basis des Rechenergebnisses des Ertragswertverfahrens, dem vorläufigen Ertragswert, dargestellt. Hierbei wird insbesondere auf die Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt, die „Marktanpassung“, innerhalb des Ertragswertverfahrens beschrieben.
Sachwertverfahren – Begriffe und Grundlagen (Teil 7, Kapitel 2)
Seit den NHK 2000 basieren die NHK-Ableitungen auf der Baukostendatenbank des BKI. Aus Anlass der Erarbeitung der ImmoWertR wird diskutiert, ob diese NHK auf der Basis dieser Datengrundlage aktualisiert werden sollte. Sprengnetter hält diese Datengrundlage hierzu nicht oder nur sehr bedingt für geeignet. Die diesbezügliche Auffassung wird in Abschnitt 4.7 differenzierter erläutert. Siehe hierzu auch Sprengnetter, H.O.: Daten für Herstellungskosten von Immobilien im Rahmen der Beleihungswertermittlung (Kommentar); in i&b, Heft 4/2017, S. 159.
Wohnungs- und Teileigentum (Teil 9, Kapitel 1)
Das Kapitel ist um die neuen Abschnitte 3 bis 5 ergänzt. In den Abschnitten 3 und 4 wird die Verfahrenswahl speziell für Wohnungs- und Teileigentum diskutiert und vertieft auf die Besonderheiten bei diesem Teilmarkt eingegangen. Im Einzelnen werden die Unterscheidung in Neubau- und Weiterverkaufsobjekte, die Berücksichtigung von in den Vergleichspreisen enthaltenen Stellplatzanteilen, die Bewertung von Sondernutzungsrechten an Stellplätzen und Gartenflächen sowie die Berücksichtigung der Höhe der Instandhaltungsrücklage erläutert. In Abschnitt 5 wird in einem ausführlichen Praxisbeispiel eine Eigentumswohnung im Vergleichspreisverfahren bewertet.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Teil 9, Kapitel 60 und 61)
Häufig gestellte Fragen betreffen die Anwendbarkeit von relativen Bauteiltabellen bei der Berücksichtigung von Bauschäden und Baumängel. Solche Tabellen sind abgedruckt in Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen, Kapitel 3.01.6 (Bauteiltabellen: prozentuale Wertanteile einzelner Bauteile bzw. Bauleistungen an den Gesamtherstellungskosten). Generell sind solche Tabellen für Zwecke der Immobilienbewertung nicht brauchbar. Sie suggerieren eine Genauigkeit, die nicht gegeben ist – ihre Anwendung birgt u.a. deshalb die Gefahr grober Fehlbewertungen. Die Lehrbuchkapitel 60 und 61 wurden um diesbezügliche Erläuterungen ergänzt.
Bewertung von Solarthermie- und Photovoltaik-Anlagen (Teil 9, Kapitel 34)
Das Kapitel ist wesentlich überarbeitet und erweitert worden. Es ist insbesondere an die neuen (gesetzlichen) Rahmenbedingungen – u.a. Vergütungssätze (je nach Inbetriebnahme der Photovoltaik-Anlage) und an die neuen Geschäftsmodelle für Photovoltaikanlagen (u.a. Dachflächenpacht, Mieterstrom) – angepasst.
Umlegung (Teil 11, Kapitel 1)
Die Seiten wurden auf die Begriffe der ImmoWertV umgestellt. Des Weiteren wurde der Verweis auf zwei (zwischenzeitlich in die Sprengnetter-Bibliothek aufgenommene) BVerwG-Urteile hergestellt, welche die in diesem Teil von den Autoren seit den 1970er Jahren vertretene (und teilweise in der Praxis kritisierte) Auffassung stützt. Gleichzeitig erfolgte die Umstellung der Beispielrechnungen von DM auf Euro.
Enteignung (Teil 11, Kapitel 5)
Bezüglich der bei Teilenteignungen für Straßenzwecke anzuwendenden „Differenzmethode“ besteht in der Praxis vielfach Unsicherheit; dies u. a. ob eine „Parallelverschiebung“ oder eine „Verschwenkungsverschiebung“ bei der Ermittlung des „Werts vor bzw. ohne Enteignung“ anzusetzen ist. Abschnitt 5.8.3 wird deshalb um die diesbezügliche Regelung des hier einschlägigen BGH-Urteils und um erläuternde Beispiele ergänzt. Hinweis: Das diesbezügliche BGH-Urteil vom 07.05.1981 wird gleichzeitig komplett in die Sprengnetter-Bibliothek aufgenommen. Zudem erfolgt in Teil 11, Kapitel 8 (Immissionen) ein Querverweis auf diese Ergänzung in Kapitel 5.
Privates Sachverständigenwesen (Teil 15, Kapitel 1)
Das Kapitel ist wesentlich überarbeitet und erweitert worden. Anhand der umfangreichen Beschreibung in den Abschnitten „Öffentliche Bestellung“ und „Zertifizierung“ können sich die Leser ein umfassendes Bild der beiden Qualifikationen machen. Die große Vielzahl der in Deutschland sich im Umlauf befindlichen Sachverständigentitel und die vielfach an der Qualität der deutschen Sachverständigen angebrachte Kritik zeigen, dass es immer noch einen Handlungsbedarf bei den Qualitätssicherungssystemen bezüglich Transparenz, Vereinheitlichung und Verbreitung gibt. Nur durch den konsequenten Ausbau der Qualitätssicherungssysteme und der darin einbezogenen aktiv tätigen Sachverständigen ist zu erreichen, dass
- ausreichend Sachverständige bereitgestellt werden, die garantiert aktuell qualifiziert sind;
- die Verbraucher (das sind sämtliche Personen und Institutionen, die Gutachten- oder Bewertungsdienstleistungen nachfragen) mit hinreichender Sicherheit den Sachverständigen finden, der ihnen eine optimale Leistungserbringung garantiert;
- die kompetenten deutschen Sachverständigen national und international das positive Image erhalten das ihnen zusteht, und sich so auch von schlechter qualitätsgesicherten Kollegen abgrenzen können.
Der Autor zeigt auch Vorschläge zur Weiterentwicklung der öffentlichen Bestellung sowie der Zertifizierung auf. Zudem ist ein neuer Abschnitt zur Mediation in der Immobilienbewertung aufgenommen. Mediation ist ein freiwilliges Verfahren zur außergerichtlichen Beilegung von Konflikten. Die streitenden Parteien sollen durch Vermittlung eines neutralen und allparteilichen Dritten – des Mediators – darin unterstützt werden, selbst Problemlösungen zu entwickeln, die von allen Beteiligten akzeptiert werden. Im Rahmen der Immobilienbewertung findet die Mediation als „Immobilienmediation“ Anwendung bei hoch konfliktbehafteten Gutachtenaufträgen, beispielsweise zum Zwecke der Erbauseinandersetzung oder der Ehescheidung. Die Ermittlung des „richtigen“ Verkehrswertes ist für die streitenden Parteien lediglich sekundär von Bedeutung. Der Autor versucht einen ersten Einblick in professionelles Konfliktmanagement zu geben, um im Vorfeld der Gutachtenerstattung Konfliktpotential zu vermeiden und so eine höhere Akzeptanz der Wertermittlungsergebnisse zu erreichen.
Behördliches Gutachterausschusswesen (Teil 15, Kapitel 13)
Das Kapitel wird mit dieser Ergänzungslieferung bereits an einigen Stellen auf die aktuelle Gesetzeslage abgestimmt. In der nächsten Ergänzungslieferung folgen weitere Aktualisierungen.
ISBN: 978-3-945689-18-9