In vielen Sachverständigenbüros sind die ersten Wertermittlungen und Gutachten in diesem Jahr bereits abgeschlossen worden und mussten sich bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2021 auf die neue ImmoWertV beziehen. Das besagt auch § 53 Abs. 1 ImmoWertV 21:
„Bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist unabhängig vom Wertermittlungsstichtag diese Verordnung anzuwenden.“
In erster Linie zielt dies auf die anzupassenden Fachbegriffe in den Berechnungen und den Textbausteinen sowie die anzupassenden Paragrafenbezüge. Auch Verweise auf die am 31.12.2021 gegenstandslos gewordenen Richtlinien (Sachwertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, WertR 2006 und die Bodenrichtwertrichtlinie) in den allgemeinen Textbausteinen mussten bzw. müssen entsprechend aktualisiert werden. So wird beispielsweise aus dem Verweis auf die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) gem. SW-RL der direkte Verweis auf die Anlage 4 (zu § 12 Abs. 5 Satz 3) der ImmoWertV 21.
Für Probleme im Alltag sorgt bei dem einen oder anderen Wertermittler die vermeintliche Vorgabe von neuen Modellen bzw. Modellparametern, die nicht im Einklang mit den Modellen stehen, die bei der Ableitung der angesetzten für die Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen) genutzt wurden. Denn Gutachterausschüsse sind nicht verpflichtet, ihre Daten am 01.01.2022 nach den neuen verbindlichen Modellen und Modellparametern der ImmoWertV 21 ermittelt und veröffentlicht zu haben. Vielmehr sollen die Gutachterausschüsse erst bei der nächsten routinemäßigen Ermittlung die Daten nach den neuen Modellen und Modellparametern ableiten.
Da jedes Bundesland eigene Vorgaben für den Ableitungsrhythmus der für die Wertermittlung erforderlichen Daten hat, wird dies je nach Bundesland und je nach Gutachterausschuss auch zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen. In Rheinland-Pfalz werden die Daten beispielsweise alle zwei Jahre abgeleitet, das nächste Mal in 2023. D.h. dass der Sachverständige aufgrund des Grundsatzes der Modellkonformität (vgl. nun auch in § 10 Abs. 2 ImmoWertV 21) so lange in abweichenden Modellen bewerten muss, bis der Gutachterausschuss neue Daten – dann aber verbindlich nach den Modellen der neuen ImmoWertV 21 – abgeleitet hat.
Herausfordernd ist diese Situation bei den Erläuterungen der Ansätze im Gutachten; denn nur ein Verweis auf die ImmoWertV 21 wäre in vielen Fällen nicht korrekt bzw. ohne weitergehende Erläuterung sogar widersprüchlich.
In Gesprächen mit Sachverständigen hat sich diese vermeintliche Herausforderung allerdings zumeist schnell aufgelöst, denn es muss in Gutachten zwischen den allgemeinen Beschreibungen (=> ImmoWertV 21) und den Erläuterungen der angesetzten Daten (=> Modellkonformität) unterschieden werden.
Während die allgemeinen Beschreibungen komplett auf die neue ImmoWertV 21 abgestellt werden können, bedarf es bei der Beschreibung und Erläuterung der angesetzten Daten einer Differenzierung bzw. Individualisierung. Und dies war auch schon vor der ImmoWertV 21 notwendig, da selbst Gutachterausschüsse bei der Datenableitung häufig von den Richtlinien-Empfehlungen abwichen und dies in den Beschreibungen und Erläuterungen der angesetzten Daten berücksichtigt werden musste.
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Fazit
Das Inkrafttreten der ImmoWertV 21 zu Beginn des Jahres verunsichert derzeit viele Wertermittler in ihrer praktischen Tätigkeit, weil die (neuen) Regelungen der ImmoWertV 21 teilweise nicht mit den Ableitungsmodellen der aktuell zur Verfügung stehenden Marktdaten stehen. In der Verkehrswertermittlung ist jedoch der Grundsatz der Modellkonformität gewichtiger als die Regelungen der ImmoWertV 21. Die Modelle und Modellparameter der ImmoWertV 21 sind demnach erst dann in der Wertermittlung anzusetzen und zu berücksichtigen, wenn der Gutachterausschuss diese bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten angesetzt hat. Es ist also stets das den Daten zugrundeliegende Ableitungsmodell anzuwenden und nicht die vermeintlich „zwingend“ anzusetzenden Modellparameter der ImmoWertV 21. Mit Verweis auf § 10 Abs. 2 ImmoWertV 21 lassen sich solche Abweichungen zur Verordnung auch begründen. Aufgrund der Übergangsregelung und der Ende 2024 geplanten neuen NHK 2020 inklusive verbindlicher Regionalfaktoren werden erst nach 2025 deutschlandweit einheitliche Ableitungsmodelle vorliegen. Ein Blick in die Modellbeschreibung der in der Wertermittlung verwendeten Daten bleibt also auch weiterhin zwingend erforderlich.
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