Die Übergangsregelungen der ImmoWertV 2021
21. September 2021
Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV
Immobilienwissen DE ImmoWertV
Mit § 53 ImmoWertV 2021 werden in zwei Absätzen zwei neue Übergangsregelungen aufgenommen:
(1) Bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist unabhängig vom Wertermittlungsstichtag diese Verordnung anzuwenden.
(2) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 kann bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Gesamtnutzungsdauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz 1 und Anlage 1 festgelegt sowie die Restnutzungsdauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz 1 und Anlage 2 ermittelt werden.
Erste Übergangsregelung als Reaktion auf BFH-Urteil
Entgegen anderslautender gerichtlicher Entscheidungen (u.a. BVerwG), der Literaturmeinung und der gutachterlichen Praxis hatte der BFH mit seinem Urteil vom 16. September 2020 (II R 1/18) entschieden, dass maßgeblich für die Anwendung der Wertermittlungsverordnung der Wertermittlungsstichtag sei und nicht der Zeitpunkt der Gutachtenerstellung. Das hieße konkret, dass ein Sachverständiger für eine Wertermittlung mit einem weiter zurückliegenden Stichtag u.a. die Begrifflichkeiten und Paragrafenbezüge aus älteren Verordnungen zu verwenden hätte – wohlgemerkt nur bei Verkehrswertermittlungen für Finanzämter und Finanzgerichte.
Dass Sachverständige bei zurückliegenden Stichtagen ggf. in alten Modellen Verkehrswerte ermitteln und von neueren Vorgaben oder Richtlinien abweichen (müssen), ist unbestritten und fordert der wichtigste Grundsatz marktkonformere Immobilienbewertung: „Es ist in dem Modell zu bewerten, in dem die Marktdaten abgeleitet wurden“. Dass man sich auf alte Begrifflichkeiten/Definitionen und alte Paragrafen beziehen muss, ist aber nicht sinnvoll und nicht nachvollziehbar.
Mit der ersten Übergangsregelung wird ab dem 01.01.2022 ausdrücklich klargestellt, dass maßgeblich für die Anwendbarkeit der neuen ImmoWertV der Zeitpunkt der Gutachtenerstellung, nicht aber der Wertermittlungsstichtag ist.
Zweite Übergangsregelung als Entgegenkommen für datenableitende Stellen
Die zweite Übergangsregelung richtet sich an datenableitende Stellen, wie Gutachterausschüsse, Sprengnetter oder andere. Diese können entgegen der vorgesehenen fixen Gesamtnutzungsdauer in Anlage 1 und der vorgesehenen Ermittlungsmethode der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen in Anlage 2 mit ihren bisherigen Modellen die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ermitteln. Grund ist die vom Bundesinnenministerium bis Ende 2024 geplante Aktualisierung der NHK 2010. Um zu vermeiden, dass datenableitende Stellen in relativ kurzem Abstand mehrmals zu Modelländerungen gezwungen werden, wird die Anwendung der Anlagen 1 und 2 bis zum 31.12.2024 ausgesetzt.
Dass die neu eingeführten Regionalfaktoren nicht Bestandteil der Übergangsregelungen sind, hat damit zu tun, dass sie von der datenableitenden Stelle als Modellparameter festgelegt werden können. D.h. eine Modelländerung kann umgangen werden, indem der Regionalfaktor auf 1,00 festgelegt wird. Das hat dann zwar in den wenigsten Fällen etwas mit der Realität zu tun, aber das haben die NHK 2010 ja offensichtlich auch nicht.
Die Übergangsregelung hat im Übrigen nicht nur Auswirkungen auf das Sachwertverfahren, sondern auch auf das Ertragswertverfahren, für das ebenfalls die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer bei Modernisierung als Modellparameter angesetzt werden müssen. Die Übergangsregelung führt also letztlich dazu, dass die datenableitende Stelle entweder:
- zwei Mal das Modell zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze (nämlich dann, wenn zunächst (bis Ende 2024) mit den bisherigen von der ImmoWertV 2021 abweichenden Gesamtnutzungsdauern und Restnutzungsdauern bei Modernisierungen gerechnet wird, die Bewirtschaftungskosten aber bereits nach ImmoWertV 2021 in Ansatz gebracht werden müssen) und dafür nur einmal das Modell zur Ermittlung der Sachwertfaktoren ändern muss oder
- zwei Mal das Modell zur Ermittlung der Sachwertfaktoren (nämlich dann, wenn ab dem 01.01.2022 mit den neuen von der ImmoWertV 2021 vorgesehenen Gesamtnutzungsdauern und Restnutzungsdauern bei Modernisierungen gerechnet wird und ab dem 01.01.2025 dann mit den neuen aktualisierten NHK) und dafür nur einmal das Modell zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze ändern muss
Fazit und Ausblick
Es ist zumindest diskussionswürdig, warum bei der zweiten Übergangsregelung nicht noch weitere Modellparameter mit aufgenommen wurden, denn so, wie es jetzt geregelt ist, muss die datenableitende Stelle so oder so zwei Modelländerungen vornehmen, entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren. Die Entscheidung für oder gegen die Anwendung der zweiten Übergangsregelung wird wohl sehr unterschiedlich ausfallen. Für Sachverständige ist und bleibt es wichtig, die Modellparameter bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze genau zu erkunden, um den wichtigsten Grundsatz marktkonformer Wertermittlung – die Modellkonformität – einzuhalten zu können.
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