ImmoWertA: Hinweise zur Anwendungspflicht der ImmoWertV
Immobilienwissen DE ImmoWertV
Die ImmoWertA sind auf der Zielgeraden. Nach der Länder- und Verbändeanhörung im Juli sollen sie Mitte September von der Fachkommission „Städtebau“ der Bauministerkonferenz abschließend beraten und beschlossen werden. In der gesamten Erarbeitungsphase (inkl. der Länder- und Verbändebeteiligung) wurden einzelne Punkte teils kontrovers diskutiert und es mussten bestmögliche Kompromisse gefunden werden. Einer dieser diskutierten Punkte betraf die „Anwendungspflicht“ der ImmoWertV, was insbesondere von Sachverständigenverbänden teils scharf kritisiert wurde. Unser Fachmann Sebastian Drießen beleuchtet in seinem Blogbeitrag das Ergebnis dieser Diskussionen.
Die Anwendungshinweise zur neuen ImmoWertV (ImmoWertA) ergänzen selbige umfassend. Sie bieten zahlreiche Hinweise, Empfehlungen, Klarstellungen, tiefergehende Erläuterungen sowie Beispiele und Tabellen zur Anwendung der ImmoWertV. Auch wenn es sich bei den ImmoWertA um ein eigenständiges Werk handelt, sind diese nur sinnvoll in Verbindung mit der ImmoWertV zu nutzen.
Anwendungspflicht der ImmoWertV?
Gemäß § 1 Abs. 1 ImmoWertV ist diese „1. bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) … und 2. bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ anzuwenden. Auf den ersten Blick also keine Änderung im Vergleich zu der ImmoWertV 2010. Im Gegensatz hierzu ist die neue ImmoWertV jedoch deutlich umfangreicher und konkreter in ihren Regelungen, sodass ein sachverständiges Eingreifen schwieriger scheint bzw. erklärungsbedürftiger wird. Aus diesem Grund haben die Sachverständigenverbände eine Klarstellung in Form von entsprechenden Hinweisen in den ImmoWertA gefordert und auch erwirkt. Nach Aussagen des zuständigen Referats im federführenden Bundesministerium ergäbe sich aus den Regelungen der ImmoWertV zwar kein Anwendungszwang für Sachverständige, dennoch wollte man den Wünschen der Sachverständigenverbände nachkommen.
Differenzierte Anwendungsbereiche
In den ImmoWertA wird zunächst klargestellt, dass die ImmoWertV für Wertermittlungen den allgemeinen Standard abbildet und daher grundsätzlich bei allen Wertermittlungen anzuwenden sei. Anschließend werden drei Anwendungsbereiche der ImmoWertV aufgezeigt:
- Originärer Anwendungsbereich
- Anwendungsbereich kraft Verweisung
- Faktischer Anwendungsbereich
Orginärer Anwendungsbereich
Zum originären Anwendungsbereich gehören die Verkehrswertermittlungen nach den Vorschriften des BauGB (z.B. bei der Umlegung oder bei Enteignungsentschädigungen) sowie die Gutachtenerstattung durch die Gutachterausschüsse.
Anwendungsbereich kraft Verweisung
In diesen Anwendungsbereich fallen alle Verkehrswertermittlungen, die sich aufgrund eines ausdrücklichen Verweises in Rechtsvorschriften anderer Regelungsbereiche ergeben (z.B. bei dem Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG)). Die Ermittlung des Marktwertes nach § 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG fällt aufgrund des fehlendes Verweises nicht darunter.
Faktischer Anwendungsbereich
Zum faktischen Anwendungsbereich gehören alle übrigen Ermittlungen des Verkehrswerts und Marktwerts im Sinne des § 194 BauGB, wenn weder Rechtsvorschriften noch die konkrete Zweckbestimmung der Verkehrswertermittlung der Anwendung der ImmoWertV entgegensteht. Bei der ImmoWertV handele es sich nämlich um allgemein anerkannte Standards der Wertermittlung in Deutschland, weswegen eine faktische Bindungswirkung bestünde. Dabei können die zur Verfügung stehenden Daten und deren Eignung sowie die Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs es erfordern, bei der Wertermittlung von den vorgesehenen Öffnungs- und Abweichungsmöglichkeiten der ImmoWertV Gebrauch zu machen.
Anwendungspflicht bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Die ImmoWertA konkretisiert zudem, dass die ImmoWertV auch bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren, etc.) anzuwenden sei. Durch den Bezug auf den § 193 Abs. 5 BauGB (und eben nicht auf den § 12 Abs. 1 ImmoWertV) wird aber gleichzeitig klargestellt, dass sich diese Regelung an die Gutachterausschüsse richtet, denn in dem § 193 (Abs. 5) BauGB werden die Aufgaben der Gutachterausschüsse geregelt.
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Durch die Klarstellung in den ImmoWertA hat sich keine Änderung zu der bisherigen Praxis ergeben. Es gilt weiterhin das von Sprengnetter/Kierig im Kommentar zur ImmoWertV 2010 aufgestellte Fazit: „Die ImmoWertV ist für Gutachterausschüsse und für deren Wertermittlungen nach dem BauGB und allgemein in Bereichen, wo ihre Anwendung aufgrund anderer Regelungen zwingend vorgeschrieben ist, verbindlich. Für private Sachverständige stellt sie generell ‚anerkannte Bewertungsregeln‘ zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) dar. Sie sollte nur dann nicht oder nur modifiziert angewendet werden, wenn bei ihrer strengen Anwendung das Hauptziel – nämlich die Ermittlung des Verkehrswerts – nicht erreichbar ist. Das Abweichen von ihrer Anwendung sollte möglichst begründet werden.“ |
Sprengnetter-Experte Sebastian Drießen ist für Sie seit Beginn der Novellierung am Ball und hat die neue ImmoWertV sowie die zahlreichen Entwürfe zu den ImmoWertA in Stellungnahmen, Beiträgen Vorträgen und Seminaren kommentiert.
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