ImmoWertV 2021 – Der (Baukosten-)Regionalfaktor im Sachwertverfahren

Die ImmoWertV 2021 nennt in § 36 Abs. 1 den Regionalfaktor, mit dem die durchschnittlichen Herstellungskosten zu multiplizieren sind. In Abs. 3 wird der Regionalfaktor als festgelegter Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt beschrieben. Es handelt sich also präziser um den Baukostenregionalfaktor, da es um die Anpassung an die örtlichen Baukosten geht und nicht um eine anderweitige Anpassung. Sowohl in der ImmoWertV als auch in der ImmoWertA wird jedoch der unspezifische Begriff „Regionalfaktor“ verwendet.

Eine konkrete Vorgabe zur Ermittlung des (Baukosten-)Regionalfaktors gibt es weder in der ImmoWertV, noch ist sie derzeit für die Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) vorgesehen. Da der (Baukosten-)Regionalfaktor von der datenableitenden Stelle als Modellparameter beliebig festgelegt werden kann, wird es deutschlandweit wohl auch keine einheitliche Vorgehensweise zur Ermittlung geben. Erste Rückmeldungen bestätigen, dass vielfach Gutachterausschüsse den (Baukosten-)Regionalfaktor einfach mit 1,00 festsetzen werden.

Der Baukostenregionalfaktor beschreibt das Verhältnis der durchschnittlichen Baukosten einer Region zu den bundesdurchschnittlichen Baukosten. Die Ausgangsdaten dazu können der Landes- und Bundesstatik entnommen werden. Es hat sich als sinnvoll herausgestellt, dass man die Ergebnisse über eine bestimmte Anzahl an Jahren mittelt, um die Schwankungen der Jahresergebnisse auszugleichen. Zudem sind die Baukosten auf Inseln i.d.R. deutlich höher als auf dem Festland, so dass Inselabspaltungen innerhalb eines Kreises die Baukostenunterschiede wirklichkeitsnäher wiedergeben. Darüber hinaus gibt es noch weitere Optimierungen, die von den unterschiedlichen Anbietern erprobt und auf Praxisrelevanz überprüft werden.

Die NHK 2010 werden in der neuen ImmoWertV unverändert aus der Sachwertrichtlinie übernommen, was von allen Seiten kritisiert wurde. Selbst der Bundesrat forderte in einer Entschließung die Bundesregierung auf, dass die NHK 2010 zeitnah – spätestens bis Ende 2024 – zu überarbeiten sind. In der Marktwertermittlung spielen zu niedrige Normalherstellungskosten keine große Rolle, da über den Sachwertfaktor der Marktbezug wiederhergestellt werden kann. Es leidet dann maximal die Akzeptanz bei zu hohen Sachwertfaktoren. In der Beleihungswertermittlung und der Versicherungswertermittlung sieht die Lage etwas anders aus. Da gibt es enorme Probleme mit den offensichtlich zu niedrigen NHK 2010. Eine Marktanpassung über 1,00 ist i.d.R. nicht möglich, so dass die Beleihungswerte letztlich geringer ausfallen, als wenn mit wirklichkeitsnäheren Herstellungskosten gearbeitet werden würde. Von der Beleihungswertermittlung unabhängige Untersuchungen zeigen, dass die Baukosten für neuere Bauvorhaben über den Baupreisindex hinaus um weitere ca. 15 Prozent gestiegen sind. Da es keine Vorgaben zur Ermittlung der (Baukosten-)Regionalfaktoren gibt, könnten datenableitende Stellen also auch den Baukostenregionalfaktor um 15 Prozent anheben, um darüber die über den Baupreisindex (BPI) hinaus gestiegenen Baukosten zu berücksichtigen.

Der Regionalfaktor R würde sich demnach aus zwei Faktoren zusammensetzen:   R = R1 x R2   R1 = Baukostenregionalfaktor   R2 = pauschaler Faktor für die über den BPI hinaus gestiegenen Baukosten (z.B. 1,15 (=15%)

Beispiel 1: Der Sprengnetter Baukostenregionalfaktor (hier = R1) der Stadt Hagen beträgt 0,88. Daraus ergibt sich ein Regionalfaktor von: R = R1 x R2 = 0,88 x 1,15 = 1,01. Der Regionalfaktor liegt bei 1. D.h. die Sachwertfaktoren würden sich nicht durch die neue Methode ändern.

Beispiel 2: Der Sprengnetter Baukostenregionalfaktor (hier = R1) des Kreises Ahrweiler beträgt 0,99. Daraus ergibt sich ein Regionalfaktor von: R = R1 x R2 = 0,99 x 1,15 = 1,14. Der Regionalfaktor liegt 15% über dem Bundesdurchschnitt, was letztlich eine Reduzierung der Sachwertfaktoren zur Folge haben würde.

Wird der (Baukosten-)Regionalfaktor von der den Sachwertfaktor ableitenden Stelle (z.B. dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss) mit 1,00 festgesetzt, so ist im Sachwertverfahren unter Verwendung dieses vom örtlichen Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktors auch genau dieser festgesetzte (Baukosten-)Regionalfaktor von 1,00 anzusetzen. Selbst dann, wenn der aus den Daten der amtlichen Landes- und Bundesstatistik abgeleitete (Baukosten-)Regionalfaktor eigentlich 0,90 beträgt.

 

WICHTIG: (Baukosten-)Regionalfaktor erst ansetzen, wenn Sachwertfaktoren unter Zugrundelegung von (Baukosten-)Regionalfaktoren abgeleitet wurden

Solange die datenableitende Stelle noch keine Sachwertfaktoren nach dem neuen Modell der ImmoWertV 2021 abgeleitet hat und demnach auch noch keinen (Baukosten-)Regionalfaktor in seiner Sachwertfaktor-Ableitung verwendet hat, ist der Verfahrens- und Marktwert modellkonform in dem „alten“ Modell zu ermitteln. Das sagt die neue ImmoWertV ausdrücklich in § 10 Abs. 2:

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