In der am 01.01.2022 in Kraft tretenden ImmoWertV 2021 wird erstmals die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) deutschlandweit einheitlich definiert. Allerdings nur im Rahmen der Bodenrichtwertermittlung und auch nur sehr pauschal. Was bedeutet das für die Wertermittlung? Muss hier auch die pauschale Definition angesetzt werden oder kann/soll/muss die WGFZ des Wertermittlungsobjekts differenziert ermittelt werden? In diesem Blogbeitrag geht unser Fachmann Sebastian Drießen der Frage nach.
Anpassung der Richtwerte an die Merkmale des Bewertungsgrundstücks
Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Satz 3 ImmoWertV 2021 sind wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen. Übertragen auf die WGFZ bedeutet dies, dass – wenn in der Örtlichkeit eine Abhängigkeit bzgl. der WGFZ festgestellt wurde oder werden kann – der entsprechende Bodenrichtwert an die WGFZ des Wertermittlungsobjekts anzupassen ist. Dafür muss der Sachverständige zunächst die WGFZ für das Wertermittlungsobjekt ermitteln. Die (wertrelevante) Geschossflächenzahl bezeichnet das Verhältnis der Geschossflächen zur Grundstücksfläche.
Aktuelle Empfehlung aus der BRW-RL
In der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) aus dem Jahr 2011 wird in Nr. 6 Abs. 6 Sätze 2 und 3 für die Bestimmung der Geschossfläche empfohlen:
„Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen.“
In Nr. 6 Abs. 6 Satz 4 wird insbesondere für Nachbewertungen der Gutachterausschüsse im Rahmen der Kaufpreisauswertung eine pauschale Regelung empfohlen:
„Soweit keine anderweitigen Erkenntnisse vorliegen, ist
- die Geschossfläche eines ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschosses pauschal mit 75% der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses,
- die Geschossfläche des Kellergeschosses, wenn Aufenthaltsräume vorhanden oder möglich sind, pauschal mit 30% des darüberliegenden Vollgeschosses
zu berechnen.“
Künftige Regelung in der ImmoWertV 2021
In der ImmoWertV 2021 ist in dem Abschnitt „Bodenrichtwertermittlung“ die Geschossfläche wie folgt beschrieben (§ 16 Abs. 4):
Die Geschossfläche beinhaltet „die Flächen aller oberirdischen Geschosse mit Ausnahme von nicht ausbaufähigen Dachgeschossen nach den jeweiligen Außenmaßen […]. Geschosse gelten in Abgrenzung zu Kellergeschossen als oberirdische Geschosse, soweit ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen […]. Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse sind mit 75 Prozent ihrer Fläche zu berücksichtigen. Staffelgeschosse werden in vollem Umfang berücksichtigt. […].“
Die künftigen Regelungen sehen demnach nur noch eine pauschale Ermittlung der Geschossfläche vor. Aufenthaltsräume im Keller sollen nicht mehr bei der Geschossfläche berücksichtigt werden. Die detaillierte Ermittlung aus der BRW-RL ist – zumindest für den Zweck der Ermittlung von Bodenrichtwerten und deren wertbeeinflussenden Merkmale – nicht mehr vorgesehen. Aufgrund einer fehlenden Definition der WGFZ bzw. Geschossfläche für die Wertermittlung könnte diese pauschale Definition auch auf die Wertermittlung bezogen werden, quasi als falsch verstandene Modellvorgabe, sofern wesentliche Abweichungen nicht berücksichtigt werden.
Ermittlung der WGFZ für die Marktwertermittlung
Bei der Marktwertermittlung besteht die Aufgabe für den Sachverständigen darin, ein konkretes Objekt so zu bewerten, wie es der wirtschaftlich vernünftig denkende und handelnde Marktteilnehmer auf dem örtlichen Markt sieht bzw. wahrnimmt. Daher sind hier die individuellen Merkmale des Wertermittlungsobjekts (kaufpreis-)entscheidend und eben nicht pauschale Merkmale. Es müssen daher selbstredend wesentliche Abweichungen von den pauschalen 75 % sachgemäß berücksichtigt werden. Möglich wäre dies, indem die Geschossfläche gemäß neuer Definition in § 16 Abs. 4 ImmoWertV 2021 ermittelt und der Werteinfluss einer wesentlichen Abweichung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) bestimmt und angesetzt werden würde. Aber: Wie hoch ist der Werteinfluss? Diesbezügliche Auswertungen dürfte es nicht geben und wären überhaupt sehr schwer bezifferbar. Sinnvoller und praxisgerechter ist daher eine Berücksichtigung bei der WGFZ-Ermittlung des Wertermittlungsobjekts selber, indem eine objektspezifische – und keine pauschale – Ermittlung der Geschossfläche vorgenommen wird. Dies entspräche auch einem weiteren Sprengnetter-Grundsatz marktkonformer Immobilienbewertung: „Ungleiches ungleich bewerten“.
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Fazit
Die Modellkonformität nimmt richtigerweise eine zentrale Rolle in der neuen ImmoWertV 2021 ein. Sie darf aber nicht falsch verstanden werden. Wertbeeinflussende individuelle Merkmale des Wertermittlungsobjekts sind weiterhin zu berücksichtigen. Am nachvollziehbarsten geschieht dies direkt bei der Anpassung des Vergleichsobjekts an die Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts. Die Berücksichtigung eines entsprechenden Werteinflusses als boG ist aufgrund von fehlenden und kaum möglichen Auswertungen i.d.R. problematischer.
Dass für die Zwecke der Kaufpreisauswertung (u.a. bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte und deren Grundstücksmerkmale) auf pauschale Ansätze zurückgegriffen wird, ist praxisgerecht, sofern es sich tatsächlich um durchschnittliche Werte handelt. Ob es sich bei dem in der ImmoWertV 2021 festgeschriebenen pauschalen Ermittlungsansatz für die Geschossfläche (75 % der Dachgeschossfläche sowie kein Ansatz von Teilen des Kellergeschosses) um einen realistischen Durchschnittswert handelt, müsste geprüft werden. In den Stellungnahmen zu den Vorentwürfen der ImmoWertV 2021 kamen diesbezüglich zumindest einige Zweifel auf.
Da sich die Anwendungshinweise zur ImmoWertV 2021 weiterhin noch in der Entwurfsphase befinden, wäre es aus Sachverständigensicht wünschenswert, dass dort eine Klarstellung im Sinne einer in der Sachverständigen- und Wertermittlungspraxis akzeptierten Lösung erfolgt.
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