Kaufpreisaufteilung: Was Immobilienprofis wissen müssen

Beim Kauf einer vermieteten oder vermietungsfähigen Immobilie bzw. Wohneinheit geht es nicht nur um Lage, Preis und Finanzierung – auch die richtige Kaufpreisaufteilung kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Während Käufer oft nur den Gesamtpreis im Blick haben, wissen Investoren, Makler und Sachverständige um die Bedeutung der Aufteilung zwischen Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil.

Doch warum ist das so wichtig? Und wie kann eine fundierte Kaufpreisaufteilung zu einer gerechteren steuerlichen Behandlung führen?

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so relevant?

Die Kaufpreisaufteilung ist vor allem für Investoren und Eigentümer von vermieteten oder vermietbaren Immobilien bzw. Wohneinheiten essenziell, weil sie direkten Einfluss auf die steuerliche Abschreibung (AfA) hat. Denn:

✅ Nur der Gebäudewertanteil kann steuerlich abgeschrieben werden – der Bodenwertanteil nicht.
✅ Ein zu niedriger Gebäudewertanteil bedeutet höhere Steuerlast für den Vermieter.
✅ Das Finanzamt nutzt ein pauschales Berechnungsverfahren (BMF-Arbeitshilfe) – das in vielen Fällen zu einer steuerlichen Schlechterstellung im Vergleich zu einer marktgerechten Kaufpreisaufteilung führt.

Doch es gibt eine Alternative: Ein individuelles Gutachten bzw. Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung kann eine marktgerechtere und oft bessere steuerliche Basis schaffen.

💡 Wussten Sie? Die Steuerlast kann durch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung optimiert werden – ein Vorteil für Ihre Kunden und Ihr Geschäft. Sprechen Sie mit einem versierten Steuerberater zu den steuerlichen Hintergründen und Optimierungsmöglichkeiten.

Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?

Grundsätzlich gibt es zwei Wege:

Die pauschale Berechnung mit der BMF-Arbeitshilfe

• Einfach, aber oft ungenau
• Führt in vielen Fällen zu einem zu niedrigen Gebäudewertanteil
• Das Finanzamt akzeptiert sie standardmäßig, aber sie ist nicht verbindlich

Individuelle Kaufpreisaufteilung durch ein Gutachten bzw. eine Stellungnahme

• Berücksichtigt die tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes (Bauzustand, Mieten, örtliche Marktdaten)
• Muss sich auf den konkreten Zweck der Kaufpreisaufteilung beziehen und im Ergebnis die Anteile objektspezifischer Bodenwert zu Verkehrswert und das entsprechende Verhältnis in Bezug auf den Gebäudewertanteil korrekt, nachvollziehbar und nachprüfbar ausweisen
• Kann Steuervorteile sichern und Eigentümer finanziell entlasten

Für Makler & Bestandshalter: Beratung mit Mehrwert

Für Immobilienprofis ist die Kaufpreisaufteilung ein echtes Beratungs-Asset:

🔹 Makler können ihre Kunden kompetent aufklären und beim Kaufprozess einen echten Mehrwert bieten. Idealerweise wird die Kaufpreisaufteilung direkt im Kaufvertrag mit aufgenommen, so dass es später keine notwendige Korrektur braucht.
🔹 Bestandshalter profitieren durch steuerliche Optimierung und eine fundierte Berechnungsbasis für ihre Investitionen.

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Für Sachverständige: Das Fachwissen zur Kaufpreisaufteilung erlernen

Sachverständige, die Gutachten zur Kaufpreisaufteilung anbieten, können ihr Geschäftsfeld erweitern und eine gefragte Expertise aufbauen.

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✔️ Die Hintergründe der steuerlichen Kaufpreisaufteilung
✔️ Die Unterschiede zwischen BMF-Arbeitshilfe und individuellen Verfahren
✔️ Kaufpreisaufteilung vs. Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Gibt es unterschiedliche (Rest-)Nutzungsdauern im steuerrechtlichen Verständnis?

✔️ Fallstricke und aktuelle rechtliche Entwicklungen

✔️ Bodenwertbegriffe und angemessene Bodenwerte für die Kaufpreisaufteilung

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Fazit: Fundierte Kaufpreisaufteilung – Ihr Vorteil in der Praxis

Egal ob Sachverständige, Makler oder Bestandshalter – wer sich mit der Kaufpreisaufteilung auskennt, kann echte finanzielle Vorteile nutzen und professionelle gutachterliche Beratungsqualität bieten.

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