Rentierlichkeitsanalyse: Ein Schlüssel zur fundierten Immobilienbewertung

Die Rentierlichkeitsanalyse ist ein essenzieller Bestandteil der Verkehrswertermittlung, insbesondere wenn es darum geht, die wirtschaftlich sinnvollste Nutzung eines Grundstücks zu bestimmen.

Was ist eine Rentierlichkeitsanalyse?

Eine Rentierlichkeitsanalyse dient dazu, die aktuell oder zukünftig wirtschaftlich sinnvollste Nutzung eines Grundstücks zu ermitteln. Sie stellt sicher, dass die Wertermittlung eines Grundstücks nicht auf einer wirtschaftlich unrentablen Nutzung basiert. Dabei wird geprüft, ob die derzeitige oder eine fiktive Nutzung des Grundstücks nachhaltig wirtschaftlich gesichert ist. Dies ist besonders relevant bei Immobilien, die unter Renditegesichtspunkten erworben werden, da ein wirtschaftlich vernünftig denkender und handelnder Marktteilnehmer nur den Preis zahlen würde, der unter wirtschaftlichen Aspekten eben auch gerechtfertigt ist.

Anwendungsbereiche der Rentierlichkeitsanalyse

Die Rentierlichkeitsanalyse kommt in verschiedenen Situationen zum Einsatz. Sie ist nicht nur für die Ertragswertermittlung relevant, sondern kann auch bei Vergleichs- und Sachwertermittlungen entscheidend sein. Das Ziel ist es, Fehler in der Wertermittlung zu vermeiden, indem geprüft wird, ob die genutzten Bewertungsgrundlagen wirklich die wirtschaftlich optimale Nutzung des Grundstücks widerspiegeln. Sollte die Analyse ergeben, dass die aktuelle Nutzung nicht rentabel ist, wird die Wertermittlung an eine potenziell rentablere Nutzung angepasst.

Liquidation als Folge einer unrentierlichen Nutzung

Wenn eine Rentierlichkeitsanalyse ergibt, dass die baulichen Anlagen auf einem Grundstück wirtschaftlich unrentabel sind, sollte ein vernünftig handelnder Marktteilnehmer die Liquidation, also den Abbruch der Gebäude, in Erwägung ziehen. Dieser Schritt führt dazu, dass das Grundstück wieder für eine rentablere Nutzung bereitgestellt wird. Hierbei spricht man von einem "Liquidationsobjekt" im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Liquidationswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn die Freilegung des Grundstücks wirtschaftlich sinnvoll ist.

Das Liquidationswertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn der Wert des Grundstücks nach der Freilegung (also der reine Bodenwert) höher ist als der aktuelle Ertragswert unter Berücksichtigung der bestehenden baulichen Anlagen. Dies ist ein Hinweis darauf, dass die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung der Abbruch der Gebäude sein kann, um das Grundstück einer neuen Nutzung zuzuführen.

Fazit

Die Rentierlichkeitsanalyse ist ein zentrales Instrument in der Verkehrswertermittlung, um sicherzustellen, dass ein Grundstück wirtschaftlich optimal genutzt wird. Sie ermöglicht es, unrentable Nutzungen zu identifizieren und geeignete Maßnahmen, wie die Umnutzung oder Liquidation, in Betracht zu ziehen. Dies stellt sicher, dass der ermittelte Verkehrswert eines Grundstücks nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch die zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit korrekt widerspiegelt.

Für Immobiliengutachter und weitere Marktteilnehmer ist die Kenntnis und die fundierte Anwendung der Rentierlichkeitsanalyse unerlässlich, um Fehlbewertungen zu vermeiden und eine marktkonforme Wertermittlung zu gewährleisten.

Weiterführendes Wissen:

Rentierlichkeitsanalysen helfen Ihnen dabei, potenzielle Risiken und Unsicherheiten bei der Nutzung einer Immobilie zu identifizieren. Dies kann insbesondere bei der Beurteilung von unrentablen baulichen Anlagen oder Grundstücksnutzungen relevant sein. Indem Sie mögliche Risiken angemessen berücksichtigen, stärken Sie die Qualität und Verlässlichkeit Ihrer Gutachten.

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Quelle: Kranich, in: Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar. Teil 6, Kapitel 6 (Nutzungsänderung oder Liquidation – Rentierlichkeit von Grundstücksnutzungen und Rentierlichkeitsanalysen). Stand: 75. EL (4/2024).