Wer seine Vertragstexte regelmäßig auf den aktuellen Stand bringt, verliert weniger Provision!

Ein Exposé, dem nichts hinzuzufügen ist. Ein hieb- und stichfester Maklervertrag. Rechtssichere Vorlagen. Der Beruf des Immobilienmaklers ist flankiert von juristischen Fallstricken, die im Vertragswesen und schriftlichen Darstellungen von Immobilien lauern. Wir haben Rechtsanwalt Sven R. Johns interviewt und wollten wissen:

Welche Konsequenzen haben veraltete Verträge – und gibt es falsche Exposés?

Neulich erzählte ein Immobilienmakler die Geschichte, dass er sein Exposé immer wieder um neue Textbausteine ergänzt hat. Irgendwann hatte er dann einen „richtig schönen“ Exposé-Roman, der auf vielen Seiten ganz viele verschiedene Dinge erklärt hat. Einzig die Übersichtlichkeit fehlte diesen Angeboten. Ein Freund von ihm mit juristischem Hintergrund, der sich für die Immobilie interessiert hat, hat das dazu passende Exposé von ihm erhalten und ihm – wie der Makler sich ausdrückte – nach dessen Durchsicht gehörig den Kopf gewaschen.

Das Exposé beschreibt die Immobilie und legt die Rand- und Rahmenbedingungen – wie die zu zahlende Provision, den Angebotspreis etc. – fest. Was war falsch daran?

Wiederholungen, teilweise widersprüchliche Angaben, wichtige Textteile erst ganz am Ende eines Exposés usw. hatte der Freund an den Texten kritisiert. Sein Hinweis: So könne man sein Maklerbüro doch nicht präsentieren! Der Immobilienmakler hat das Exposé dann einmal richtig aufgeräumt. Mit seinem Team ist er alle Textteile durchgegangen, hat neu geordnet und ganz viele Inhalte einfach gestrichen.

Hernach haben sie bei den Maklerverträgen und Vorlagen weitergemacht. Dabei fiel auf, dass sie ihr Augenmerk in der Vergangenheit vielleicht zu stark auf die Exposés gelegt und ihre sonstigen Vorlagen und Verträge etwas vernachlässigt hatten.

Verträge durchgehen und überprüfen ist sicher eine gute Idee. Generell gilt ja: Wie kritisch gehst Du mit einem Dienstleister bei einer Dienstleistung für 199,- EUR um, wenn die Angebotsbeschreibung nicht schlüssig oder mit vielen Wiederholungen versehen ist und evtl. sogar ein oder zwei Rechtschreibfehler enthält?

Offen gestanden: Der Klick zum nächsten Dienstleister in einer Internet-Suchmaschine ist nicht weit, wenn wir so etwas erleben. So leicht uns allen die Antwort auf diese Frage fällt, so schwierig ist es manchmal, die Verbesserungsfähigkeit bei den eigenen verwendeten Unterlagen einzugestehen.

Du hast ja schon jede Menge Veranstaltungen und Web-Seminare zu Exposés durchgeführt. Warum dieser Schwerpunkt?

Das Exposé ist der wohl wichtigste Kontaktpunkt für jedes Maklerbüro mit möglichen neuen Kunden. Und zwar sowohl mit Eigentümern als auch mit Interessenten. Ein perfektes Design, ausgezeichnete und bestens ausgeleuchtete Fotos, eine liebevolle Zusammenstellung von Details, eine gute Beschreibung der Immobilie sowie ein schneller Überblick über die Details, die die möglichen Käufer der Immobilie am meisten interessieren, sind somit das tägliche Handwerkszeug in jedem Maklerbüro. Und diese sind mal besser gelungen, mal ausbaufähig. Über Geschmack wollen wir dabei gar nicht sprechen.

Wie sieht es mit Maklerverträgen aus? Es gibt ja jede Menge Vorlagen hierfür, die zwar kostenpflichtig, aber dann auch rechtssicher sind. Was können Immobilienmakler denn hier besser machen?

Das Wichtigste ist: Maklerverträge sind keine Geschmackssache! Wenn das Exposé die Visitenkarte ist, dann ist der Maklervertrag der Quittungsblock. Visitenkarte und Quittungsblock stammen aus der analogen Zeit und haben sich vielfach überholt. Aber sie symbolisieren die Basics im Unternehmen. In den Maklerbüros ist am Ende jeder Aufwand umsonst gewesen, wenn die Maklerverträge und verwendeten Formulare nicht auf dem neuesten Stand sind. Wir haben so viele Rechtsänderungen in den letzten Jahren durchlaufen, dass eine ständige Aktualisierung erforderlich geworden ist. Viele dieser Rechtsänderungen betreffen die Grundlagen des Immobiliengeschäfts. Sei es, dass die Rechtsprechung eine oft verwendete Klausel in Maklerverträgen für unwirksam erklärt, sei es, dass die Aufnahme einer bestimmten Formulierung in den AGB oder in einem Exposé abgemahnt wird und deshalb einem Maklerbüro teuer zu stehen kommen kann.

Wie sollten Immobilienunternehmen vorgehen, um bei Exposés und Verträgen auf der sicheren Seite zu sein?

Ich empfehle, alle Exposés mindestens zwei Mal im Jahr zu kontrollieren. Einmal jährlich sollten alle Rechtstexte auf Richtigkeit, Vollständigkeit und auf etwaige Verbesserungsmöglichkeiten überprüft werden. Mit einer kleinen Checkliste zur Kontrolle verwendeter Texte lässt sich das in den Maklerbüros leicht vornehmen.

Geht es hier um das neue Provisionsrecht?

Das neue Provisionsrecht, das seit Ende 2020 gilt und die hälftige Teilung der Provision bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen vorschreibt, wenn das Maklerbüro für beide Seiten tätig wird, ist nur die eine Seite der Medaille.

Darüber hinaus müssen die Maklerverträge selbstverständlich den Anforderungen der neuen Vorschriften in den §§ 656 a ff. BGB entsprechen. Besonders hervorzuheben ist die Gesetzesfolge: Ein Maklervertrag, der von den gesetzlichen Vorgaben abweicht, ist nichtig. Das bedeutet im Ernstfall, also wenn ein Kunde sich weigert, die Provision zu bezahlen, dass die Erfolgsaussichten in einem zu führenden Rechtsstreit nicht gut sind.

Was bedeutet, dass die Provision trotz erfolgter Leistung nicht eingeklagt werden kann?

Ich bin da gern für deutliche Worte. Hält ein Maklervertrag die gesetzlichen Vorgaben nicht ein, lohnt es sich nicht, die Provision einzuklagen, weil die Erfolgsaussichten gleich Null sind.

Welche Fallstricke lauern noch im Kontext Verträge?

Seit der Gesetzesänderung im Mai 2022 müssen beispielsweise alle Widerrufsbelehrungen von Immobilienfirmen neu formuliert sein. Bei einer schnellen Durchsicht von Widerrufsbelehrungen auf Webseiten ist beinahe jede zweite Widerrufsbelehrung nicht auf dem aktuellen Stand!

Welche Rechtsfolge hat das?

Eine falsche Widerrufsbelehrung führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen beginnt. Maklerkunden können demnach den abgeschlossenen Maklervertrag 54 Wochen lang (!) widerrufen.

Und das wird tatsächlich so praktiziert?

Leider ja. Kunden, die im Nachhinein etwas an der Maklerprovision machen und weniger oder gar nichts bezahlen wollen, gehen oft diesen Weg und widerrufen zunächst den Maklervertrag. Selbst wenn diese Kunden die Rechtslage selbst nicht genau kennen, bringen sie das Maklerbüro damit in Beweisnot. Das Maklerbüro muss beweisen, dass der richtige Text der Widerrufsbelehrung zum richtigen Zeitpunkt in der richtigen und gesetzlich vorgeschriebenen Form an die Kunden übermittelt worden ist.

Was kann ich denn adhoc machen, um mich rechtssicher aufzustellen?

Mit einer kleinen Anpassung im Maklervertrag kann ein wichtiger Punkt bei der Übermittlung der Widerrufsbelehrung deutlich erleichtert werden. Diese Verbesserung und Erleichterung sowohl bei den Prozessabläufen als auch bei der späteren Beweislast sollte von den Maklerbüros unbedingt genutzt werden.

💡 Mein Tipp: Ich habe mit Sprengnetter ein Vertragspaket entwickelt und hier in allen provisionspflichtigen Maklerverträgen eine neue Formulierung aufgenommen, die die Maklerbüros von der möglichen Pflicht zur Übergabe der Widerrufsbelehrung und des Muster-Widerrufsformulars entlastet.

Dein Fazit?

Dies ist nur ein Beispiel von vielen, das deutlich zeigt, welche Vorteile aktualisierte Maklerverträge und Textvorlagen haben. Wer seine Vertragstexte im Maklerbüro regelmäßig auf dem aktuellen Stand hält, verliert weniger Provision. Auf diese einfache Formel lässt es sich bringen, wenn es um aktuelle Vertragstexte und Vorlagen geht.

Das Interview führte Tanja Sessinghaus.