Zauberwort QAA: der qualifizierte Alleinauftrag
19. April 2021
Immobilienwissen DE
Tipps & Tricks
Autor: Rechtsanwalt Sven R. Johns, MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin
„Wir schließen nur qualifizierte Alleinaufträge mit unseren Verkäufern ab“ ist ein vielgehörter und -geschriebener Satz in Online-Foren, Facebook-Gruppen und – in Vor-Corona-Zeiten – auf den Präsenzveranstaltungen für Immobilienmakler.
Wann ist ein Maklervertrag qualifiziert?
Aber was meinen die Immobilienmakler mit der Formulierung, wenn sie von „qualifizierten Aufträgen“ sprechen? Was qualifiziert einen Alleinauftrag vor einem „einfachen“ Alleinauftrag?
Es sind vor allem die Verkäufer-Pflichten, die aus Sicht vieler Immobilienmakler einen Alleinauftrag qualifizieren. Den Verkäufern werden gewisse Pflichten auferlegt, die es den Immobilienmaklern einfacher machen sollen, am Ende das Honorar für die Vermittlungsleistung geltend zu machen.
Nun gewinnen diese Klauseln in Alleinaufträgen, die die Verkäufer verpflichten sollen, sowohl durch die Rechtsprechung als auch durch die gesetzlich vorgeschriebene Teilung der Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine ganz neue und viel größere Bedeutung.
Hinzuziehung und Verweisung
„Können Sie uns einen Maklervertrag erstellen, in dem auch eine Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel enthalten ist?“, ist eine häufig an mich als Anwalt herangetragene Frage. Die Fragestellung ist aus einem Grund pikant. Denn: Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln in Maklerverträgen mit Verkäufern sind unwirksam. Die Rechtsprechung hat diese im Rahmen der Inhaltskontrolle als überraschende Klauseln eingestuft, so dass diese nicht wirksam vereinbart werden können.
OLG Hamm stellt klar: unwirksam
Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 29. Mai 2000, Az. 18 U 236/99, über die folgende Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel entschieden: „In Ziff. 6 der Auftragsbedingungen, die Inhalt des Vertrages waren, heißt es: Der Verkäufer verpflichtet sich, während der Laufzeit (zu ergänzen: des Maklervertrages) keinen anderen Makler einzuschalten und eigene Interessenten an den Makler zu verweisen.“
Das OLG hat entschieden, dass das Maklerbüro auf Basis dieser Klausel keine Provisionsforderung stellen kann: „Denn der Maklerkunde schuldet keine Provision, wenn der Makler mit einem Interessenten, den der Auftraggeber auf Grund einer in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers enthaltenen sog. Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel an den Makler verwiesen hat, Verhandlungen führt und es dadurch zum Abschluss des Hauptvertrages kommt. Darüber besteht, soweit diese Frage behandelt wird, im Ergebnis Einigkeit (...)“
Verwirkung?
Die weitergehende Frage, die als nächstes folgt, ist: Verwirkt ein Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, wenn er unwirksame Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln in seinen AGB verwendet?
So deutlich hat die Rechtsprechung das noch nicht entschieden. Aber: Die Rechtsprechung ist auf dem Weg dahin.
Immerhin haben das OLG Hamm und der BGH schon klargestellt, dass gegen einen Maklerkunden, der auf Basis dieser Hinzuziehungsklausel zum Makler gekommen ist, keine Provisionsrechnung gestellt werden kann. Unter dem neuen Maklerrecht wird nun hinzukommen, dass Immobilienmakler auch gegen Verkäufer trotz der unwirksamen Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel eine Provisionsrechnung stellen wollen.
Dann wird die Frage der Verwirkung der Provision noch einmal deutlich interessanter. Denn: Nun würde ein Provisionsanspruch gegen einen Kunden, mit dem eine unwirksame Klausel vereinbart wurde, geltend gemacht. Kommt ein solches Verfahren zum BGH, hätte der BGH die Gelegenheit zur Klarstellung der Treuepflichten des Immobilienmaklers.
Verstoß gegen Treuepflichten = Verwirkung
Bislang lautet die klare Botschaft des BGH an alle Maklerbüros: Verstoßen Immobilienmakler gegen ihre vertraglichen Treuepflichten, besteht kein Provisionsanspruch. Angenommen, der BGH würde seine Rechtsprechung erweitern, dann würde schon die Verwendung unwirksamer Klauseln über die unberechtigte Hinzuziehung oder Verweisung zu einer Verwirkung der Provision führen. Das ist ganz klar Zukunftsmusik und (noch) nicht aktuelle Rechtsprechung.
Wirklich einen QAA abschließen?
Lohnt es sich aber vor diesem Hintergrund wirklich, einen sog. Qualifizierten Alleinauftrag abzuschließen? Es lohnt sich, zumindest darüber nachzudenken, Maklerverträge mit wirksamen Klauseln abzuschließen, um nicht in die Nähe einer Treuepflichtverletzung zu kommen.
Die Maklerverträge im Vertragspaket, das Sie hier beziehen können, berücksichtigen komplett die geltende Rechtsprechung. In diesen Verträgen werden nur wirksame Klauseln verwendet, die nicht zu einer Treuepflichtverletzung führen. Das Vertragspaket umfasst mehr als 20 verschiedene Formulierungsvorschläge für Alleinaufträge und allgemeine Verkaufsaufträge.