Grundsteuerreform 2022 - auf das Flächenmaß kommt es an!
22. August 2022
Marco Kaudel
Immobilienwissen DE | Rechtliches Rechtliches
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Was hat sich im Grundsteuergesetz verändert und welche Personen sind eigentlich genau davon betroffen?
Bisher erfolgte die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Grundsteuermessbetrags und eines individuellen Hebesatzes. Die genutzten Einheitswerte sind jedoch laut Bundesverfassungsgericht veraltet und somit verfassungswidrig. Ziel der Grundsteuerreform: Sie soll mehr Marktnähe ermöglichen. Zudem nutzt sie weniger Parameter für die Ermittlung der Grundsteuer. Für Gewerbegrundstücke heißt das etwa, dass der Steuerpflichtige nur noch maximal acht Angaben statt wie bisher über 30 erklärende Angaben machen muss.
Künftig sollen die folgenden Informationen in die Berechnung einfließen und somit eine marktnahe Berechnung der Grundsteuer ermöglichen:
- Bodenrichtwert
- Gebäudealter
- Wohn-/Nutzfläche
- Grundstücksfläche
- Immobilienart
Die Grundsteuerreform zielt auf den intelligenten Einsatz digitaler Möglichkeiten bei Datenerhebung und -bearbeitung ab und soll sowohl Steuerzahler als auch Verwaltungsbeamte entlasten. Da die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Berechnung erstmals zum 1.1.2025 festgesetzt werden soll, gibt es ausreichend Zeit, um sich auf die Änderungen einzustellen.
Es sind nun alle Immobilieneigentümer aufgerufen, die neuen Informationen an die Finanzämter zu liefern. Betroffen sind also alle Menschen, die Immobilieneigentum besitzen. Dazu zählen unbebaute Grundstücke ebenso wie bebaute Grundstücke, wie beispielsweise:
- Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern,
- Eigentumswohnungen
- Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern
- Grundstücke mit Windkraft- oder Flächen-Photovoltaik-Anlagen
- ...
❗ Achtung!
?️ Bei Eigentumswohnungen ist der Sondereigentümer verpflichtet, diese Informationen abzugeben, nicht der Gemeinschaftseigentumsverwalter! Ebenfalls ist jeder, der einen Erbbaurechtsvertrag besitzt, verpflichtet, diese Informationen an das Finanzamt zu erteilen.
Welche Daten / Informationen werden von den Immobilieneigentümern eingefordert?
Je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie steht, variiert der Umfang der Unterlagen, die bei der Grundsteuererklärung eingereicht werden müssen. Grundsätzlich müssen Immobilieneigentümer in allen Bundesländern jedoch folgende Angaben bzw. Dokumente vorlegen:
| Notwendige Angaben | In folgendem Dokument zu finden: | Woher erhalten Sie das Dokument bzw. wo finden Sie diese Angaben? |
| Aktenzeichen bzw. Steuernummer | Informationsschreiben bzw. Einheitswertbescheid | Finanzamt |
| Eigentumsverhältnisse | Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Bodenrichtwerte sowie Lage des Grundstücks | z.B. Online-Geoportale | Beispiel NRW: grundsteuer-geodaten.nrw.de |
| Angaben zu Grund und Boden | Dokument zu Gemarkung, Flur und Flurstück | Grundbuchamt, Google-Suchbegriff “Grundsteuer-Viewer” und Ihrem Bundesland |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Bauunterlagen | Kauf- oder Mietvertrag, Teilungserklärung oder Wohnflächenberechnung |
Je nach Bundesland benötigen Sie zum Teil weitere Angaben für die Steuererklärung. Das Bundesfinanzministerium hat für einige Bundesländer eine Zusammenfassung erstellt, welche Informationen Sie einholen müssen und wo Sie diese finden:
| Allgemeine Informationen des Bundeslandes | Hier finden Sie benötigte Angaben |
| Grundsteuer Berlin |
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| Grundsteuer Brandenburg |
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| Grundsteuer Bremen |
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| Grundsteuer Mecklenburg-Vorpommern |
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| Grundsteuer Nordrhein-Westfalen |
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| Grundsteuer Rheinland-Pfalz |
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| Grundsteuer Saarland |
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| Grundsteuer Sachsen |
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| Grundsteuer Sachsen-Anhalt |
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| Grundsteuer Schleswig-Holstein |
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| Grundsteuer Thüringen |
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Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung
Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer(reform) eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche Grundstücksart vorliegt (z. B. Mietwohngrundstück, gemischt genutztes Grundstück oder Geschäftsgrundstück).
Wichtig und zu beachten: Die Wohnfläche ermittelt sich grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung, die Nutzfläche nach der DIN 277.
Kritisch für Ihre Kunden: Häufig existieren bei Häusern, die vor dem Baujahr 1990 errichtet worden sind, keine aktuellen oder gar keine Grundrisse und Wohnflächenberechnungen.
Wie können Sie Eigentümer dabei unterstützen, die Daten rechtssicher zu ermitteln und anzugeben?
Entweder die Immobilieneigentümer nehmen selbst Zollstock und Lasermessgerät in die Hand und messen ihre Räume nach der Wohnflächenverordnung. Oder sie übergeben dies in professionelle Dienstleistungshände. Viele Immobilienmakler, Architekten und Sachverständige für Immobilienbewertung bieten einen entsprechenden Flächenaufmaß-Service an. Diesbezüglich verfügen die meisten über entsprechende berufliche Ausbildung oder gezielte Weiterbildungen, z.B. im Rahmen des Wohnflächenberechnungs-Workshops von der Sprengnetter Akademie. Hier erfahren die Teilnehmer praxisnah, wie ein Aufmaß durchgeführt wird und welche Flächen in die Berechnung einfließen. Ferner werden die Fragen
- Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
- Wieviel der Grundfläche eines Raumes zählt als Wohnfläche?
- Welche Bauteile werden bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
- Wie beeinflusst die Raumhöhe die Wohnflächenberechnung?
- Was zählt zu Nutzflächen?
detailliert beantwortet und erläutert. Zahlreiche Praxis-Beispiele und Tipps nebst Vorlagen und Checklisten sorgen dafür, dass Teilnehmende am Ende des Workshops bestens informiert sind und tatsächlich eigenständig die Wohnflächenermittlung durchführen können.
Mehr Informationen unter www.sprengnetter.de/wohnflaechenberechnung.
Wie werden die Daten an das Finanzamt übermittelt und bis wann muss dies geschehen sein?
Das Zeitfenster läuft schon. Die Daten müssen zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 an das Finanzamt übergeben werden. Dazu erhalten die Steuerpflichtigen von den Finanzämtern ein entsprechendes Informationsschreiben. Aktuell versuchen Verbände, Vereinigungen und Institutionen gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler den Finanzminister davon zu überzeugen, den Zeitraum bis zum 31.12.2022 zu verlängern, damit die Steuerpflichtigen keine Sanktionen befürchten müssen. Die Informationen können ausschließlich online über die Steuerplattform ELSTER eingereicht werden. Falls Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit zur elektronischen Abgabe der Erklärung haben, dürfen sie sich Unterstützung bei Angehörigen holen.
Welche Änderungen ergeben sich für Geschäftsgrundstücke?
Die Reform der Grundsteuer richtet sich nicht nur an Wohngrundstücke, sondern auch an Geschäftsgrundstücke. Bei vermieteten Geschäftsgrundstücken werden keine statistischen Daten erhoben, die bei der Berechnung der Grundsteuer helfen könnten. Daher soll hier laut Grundsteuerreform das vereinfachte Sachwertverfahren genutzt werden. Dieses Verfahren ermittelt den Wert der gewöhnlichen Herstellungskosten für die Gebäudeart. Auch hier kommt der Bodenrichtwert zum Einsatz.
Das neue System soll die Grundsteuer für Geschäftsgrundstücke deutlich vereinfachen. Grundstückseigentümer müssen weniger Angaben machen. Beispielsweise entfallen die detaillierten Angaben zur Art der Fensterverglasung oder zur Zahl der offenen Kamine.
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die die Grundsteuer A zahlen, sollen zur Wertermittlung weiterhin das Ertragswertverfahren nutzen. Auch dieses wird mit der Grundsteuerreform vereinfacht. Künftig soll eine standardisierte Bewertung von Flächen und Hofstellen erfolgen, um land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Grundsteuerermittlung zu ermöglichen.
Was hat es mit den verschiedenen Modellen der Reform auf sich?
Das Grundsteuer-Reformgesetz führt das „Bundesmodell“ ein. Jedoch haben die Länder auch die Möglichkeit, davon abweichende Regelungen zu treffen. Dies geht im Rahmen der Länder-Öffnungsklausel. Die folgenden Bundesländer setzen das bundesweite Modell zur Berechnung der Grundsteuer um:
- Berlin Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Auch das Saarland und Sachsen halten sich größtenteils an das Bundesmodell. Jedoch haben sich die beiden Bundesländer für einige Abweichungen entschieden, die die Steuermesszahlen und deren Höhe betreffen.
Bundesmodell
Die Grundsteuer wird auch zukünftig in 3 Schritten berechnet:
- Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes. Wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Der Bodenrichtwert lässt sich über die BORIS-Plattform einsehen.
- Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen. Hier geht es um Wertsteigerungen, die im Vergleich der aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werte entstanden sind. Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf 0,34 Prozent gesenkt.
- Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen.
Aus den aufgeführten Schritten ergibt sich folgende Formel für die Berechnung der Grundsteuer gemäß Bundesmodell:
Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Öffnungsklausel für Bundesländer
Laut der Öffnungsklausel in der Grundsteuerreform dürfen Bundesländer von bestimmten Regelungen im Bundesmodell abweichen. Während im Bereich der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) alle Länder das Bundesmodell im Wesentlichen unverändert anwenden werden, haben folgende Bundesländer eigene Modelle für unbebaute und bebaute Grundstücke (Grundsteuer B) eingeführt:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen
Die Bundesländer Saarland und Sachsen haben ebenfalls die Länderöffnungsklausel in Anspruch genommen, jedoch nur wenige Abweichungen im Model vorgenommen, sodass sich ein modifiziertes Bundesmodell ergibt. Nähere Informationen sowie einen „Überblick über die abweichenden landesrechtlichen Regelungen zur Grundsteuer“ finden Sie im Blogbeitrag von Nicole Schneider (09.12.2022).
Wichtige Informationsquelle für Immobilienmakler und Sachverständige
Das Web-Seminar von und mit Diplom-Finanzwirt Michael Roscher macht Sie mit den wesentlichen Neuregelungen des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, u. a. anhand von Beispielen, vertraut. Erfahren Sie aus erster Hand, welche Erklärungs- und Anzeigepflichten seitens der Steuerpflichtigen bestehen.
Anhand des Erklärungsvordrucks werden gezielt die Datenanforderungen und möglichen Datenquellen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 für das Grundvermögen erläutert. Stellen Sie Ihre Fragen zur Feststellungserklärung und informieren Sie sich, welche Bedeutung die Reform der Grundsteuer für die Immobilienwertermittlung und speziell für Immobilienmakler und Immobiliensachverständige hat.
Mehr Informationen unter www.sprengnetter.de/grundsteuerreform.
Kostenfrei zum Download
Um Ihnen den Service an Ihrem Kunden zu erleichtern, stellen wir Ihnen hier unser Formular zur Wohnflächenberechnung sowie den Aufmaßbogen kostenfrei zur Verfügung.