ImmoWertV 2021 – Marktübliche oder tatsächliche Miete im Ertragswertverfahren?
19. Oktober 2021
Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV
Immobilienwissen DE ImmoWertV
Die neue ImmoWertV tritt am 01.01.2022 in Kraft und mit ihr auch einige neue sowie angepasste Regelungen. In vielen Fällen sind diese verständlich und nachvollziehbar formuliert, teilweise lassen sie aber auch Interpretationsspielraum zu oder verunsichern sogar. Eine dieser unglücklich formulierten und Verwirrung stiftenden Regelungen ist im anzusetzenden Rohertrag zu finden. In diesem Blogbeitrag wird der Sachverhalt dargestellt und letztlich eine praxistaugliche Interpretation vorgeschlagen.
Ziel der Wertermittlung: Ermittlung des Marktwerts
Das Ziel einer jeden Marktwertermittlung ist – vereinfacht ausgedrückt – die Schätzung des wahrscheinlichsten Kaufpreises eines Objektes zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Dabei wird ein konkreter Wertermittlungsstichtag festgelegt und sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite wirtschaftlich vernünftig denkende und handelnde Marktteilnehmer unterstellt. Die Aufgabe des Sachverständigen bzw. Wertermittlers ist es dann, die wertbeeinflussenden Eigenschaften und die allgemeinen Wertverhältnisse des zu bewertenden Objektes sachgerecht, d.h. insbesondere marktkonform, zu berücksichtigen. Eine strikte Anwendung der normierten Verfahren unter Zugrundelegung von ungeprüften und/oder nicht an die örtlichen Marktverhältnisse und das Wertermittlungsobjekt angepassten Daten (insbesondere Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) werden i.d.R. nicht auf den in § 194 BauGB definierten Marktwert führen. Vielmehr müssen die Verfahrenswerte (also die Rechenergebnisse Vergleichswert, Ertragswert und/oder Sachwert) gewürdigt, plausibilisiert und ggf. durch sachverständige (nachvollziehbar begründete) Anpassungen von Eingangsgrößen so geändert werden, dass im Ergebnis der sachgerecht ermittelte Marktwert steht.
Der Begriff „Marktwert“ impliziert den „Markt“, der letztlich abgebildet werden muss: Wie sieht und bewertet der durchschnittliche Marktteilnehmer das konkrete Wertermittlungsobjekt? Welche Preisbildungsmechanismen stehen im Vordergrund? Welche Eigenschaften sind in diesem konkreten Fall wertentscheidend? Denn diese Fragen werden von einem örtlichen Markt zum anderen – auch innerhalb einer Gemeinde oder Ortschaft – unterschiedlich zu beantworten sein und müssen demnach auch unterschiedlich bewertet werden.
Das Ertragswertverfahren – als eines der drei explizit genannten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV – wird insbesondere dann angewendet, wenn die Renditeerzielung bei einem Wertermittlungsobjekt im Vordergrund steht. Im Ertragswertverfahren sind die wesentlichen Einflussgrößen die marktüblich erzielbare Miete, der Liegenschaftszinssatz und der Bodenrichtwert.
Aktuelle Regelung: Stets marktüblich erzielbare Erträge ansetzen
Im allgemeinen und vereinfachten Ertragswertverfahren sind sowohl gemäß ImmoWertV 2010 als auch gemäß den Empfehlungen aus der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) als Rohertrag stets die marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen. Ertragsbesonderheiten (von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichende tatsächliche Erträge) sind als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) durch marktkonforme Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Bei unwesentlichen Unterschieden zwischen marktüblich erzielbaren und tatsächlichen Mieten konnte und wurde in der Praxis teilweise die tatsächliche für die marktüblich erzielbare Miete angenommen und angesetzt. Dies war und ist möglich, da es bei der Ermittlung der marktüblich erzielbaren Miete – wie an vielen anderen Stellen in der Marktwertermittlung – unvermeidbare Unsicherheiten gibt. Teilweise wird die ortsübliche Vergleichsmiete – als Grundlage für die marktüblich erzielbare Miete – ohnehin als Spanne angegeben. Diese Vorgehensweise hat sich in der Praxis etabliert.
Ansatz von tatsächlichen Erträgen bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen i.d.R. kein Problem
Dass Gutachterausschüsse vielfach die tatsächliche Miete bei der Nachbewertung zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen ansetzen, ist nach Meinung des Blogbeitrag-Autors i.d.R. kein Problem, da sich die Differenzen zu der marktüblichen Miete über die Masse an Daten herausmitteln bzw. als Ausreißer detektiert und nicht bei der Ermittlung berücksichtigt werden. Dieser auf den ersten Blick als Modellparameter wahrzunehmende Ansatz für die Miete darf bei der Verwendung der Liegenschaftszinssätze allerdings nicht falsch verstanden werden. Eine modellkonforme Bewertung bedeutet hier nicht, dass der Sachverständige oder Wertermittler dann auch in der Ertragswertermittlung die tatsächlichen Mieten anzusetzen hat, obwohl in der Modellbeschreibung „Tatsächliche Mieten“ steht. Wie oben dargestellt handelt es sich bei den für die Liegenschaftszinssatzableitung angesetzten Mieten im Durchschnitt um die marktüblich erzielbaren Erträge. Und genau diese sind dann auch in der Wertermittlung anzusetzen.
Wenn die Formulierung in der ImmoWertV 2021 auf diesen Sachverhalt abzielt, ist sie falsch platziert, denn in § 31 ImmoWertV 2021 geht es nicht um die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, sondern um den Ansatz des Rohertrags im allgemeinen und vereinfachten Ertragswertverfahren.
Ertragsverhältnisse sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen
Dass die tatsächlichen Erträge nicht unberücksichtigt bleiben dürfen, versteht sich von selbst. Weichen diese z.B. stark nach unten ab, ist es dem Vermieter aufgrund des geltenden Mietrechts nicht unmittelbar möglich, die Miete beliebig anzupassen. Vielmehr muss er Deckelungen bei der Mietanpassung beachten, die auch auf den nächsten Eigentümer übergehen. Damit haben Ertragsbesonderheiten einen Werteinfluss, der bei der Marktwertermittlung auch marktkonform berücksichtigt werden muss.
So zählen zu den Grundstücksmerkmalen nach ImmoWertV u.a. auch die Ertragsverhältnisse, die sich aus den tatsächlich erzielbaren Erträgen und aus den marktüblich erzielbaren Erträgen ergeben. Dabei beschreiben die marktüblich erzielbaren Erträge die nach den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Nutzung in vergleichbaren Fällen durchschnittlich erzielten Erträge. In dem aktuellen (zweiten) Entwurf der ImmoWertA (Anwendungshinweise zur ImmoWertV) wird zudem erläutert, dass die marktüblich erzielbaren Erträge auch das den tatsächlichen Verhältnissen innewohnende Ertragspotenzial berücksichtigen. D.h. nur die marktüblich erzielbaren Erträge spiegeln letztlich den Markt wieder.
Ansatz der marktüblich erzielbaren Erträge im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021
Im Ertragswertverfahren sollen gemäß ImmoWertV 2021 die allgemeinen Wertverhältnisse insbesondere durch den Ansatz marktüblich erzielbarer Erträge und Liegenschaftszinssätze erfolgen. Daher ist gemäß § 27 Abs. 1 ImmoWertV 2021 (Grundlagen des Ertragswertverfahrens) der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge zu ermitteln. Auch ein Teil der Einzelkostenansätze der Bewirtschaftungskosten gemäß Anlage 3 ImmoWertV 2021 bezieht sich auf einen Prozentsatz des marktüblich erzielbareren Rohertrags. Nach § 31 Abs. 2 Halbsatz 1 ImmoWertV 2021 ist ebenso der marktüblich erzielbare Ertrag als Rohertrag anzusetzen.
Tatsächliche Erträge ansetzen, wenn sie marktüblich sind?!
Gemäß § 31 Abs. 2 ImmoWertV 2021 ergibt sich der Rohertrag „aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen; hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind.“
Der zweite Halbsatz ist im Vergleich zu den bisherigen Regelungen (siehe oben) neu und es stellt sich die Frage nach der Notwendigkeit der gewählten Formulierung. Denn es heißt nicht „hierbei können die tatsächlichen Erträge zugrunde gelegt werden, …“, sondern „hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, …“.
Zum Zweck oder der Sinnhaftigkeit dieses Zusatzes liefert die Verordnungsbegründung keinerlei Hinweise. Auch die Auswerteübersicht des BMI zur ersten Beteiligungsphase äußert sich zu diesem Punkt nicht näher. Vielleicht soll diese Regelung ein Entgegenkommen für die Gutachterausschüsse darstellen, die im Zuge von Nachbewertungen zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen häufig keine marktüblich erzielbaren Mieten kennen bzw. (automatisiert) ableiten können (siehe oben). In den Beteiligungsphasen und Gesprächen mit dem BMI ist auch immer wieder darauf hingewiesen worden, dass die ImmoWertV nur für Gutachterausschüsse gelte und von Sachverständigen nicht zwingend angewendet werden müsse, was der Blogbeitrag-Autor kritisch sieht (siehe Blogbeitrag vom 08.09.2020). Denn in der Wertermittlungspraxis wird davon ausgegangen, dass sich auch der privat tätige Sachverständige und Wertermittler grundsätzlich an die Regelungen der ImmoWertV hält.
Es stellt sich auch die Frage, welche Bedeutung dieser zweite Halbsatz hat, wenn im ersten Halbsatz – wie auch in allen anderen Bezügen auf die Miete – stets von den marktüblich erzielbaren Erträgen gesprochen wird. Bezieht sich der zweite Halbsatz womöglich nur auf solche Fälle, bei denen keine marktüblich erzielbare Miete ermittelt werden kann?
Im aktuellen (zweiten) Entwurf der Anwendungshinweise zur ImmoWertV (kurz ImmoWertA) findet sich folgender Hinweis zu § 31 (31.2):
„Für das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren gilt:
a) Der Ermittlung des Rohertrags sind die marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Für Wohnraummieten soll in erster Linie auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgegriffen werden, für Gewerberaummieten auf die Marktmiete (d. h. die zum Wertermittlungsstichtag bei Neuvermietungen für vergleichbare Objekte durchschnittlich erzielbare Miete). Die tatsächlichen Erträge sind zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich sind. Dies ist der Fall, wenn sich die tatsächlichen Erträge innerhalb einer bestimmten Spanne bewegen, also nicht erheblich von marktüblichen Erträgen abweichen. Bei einer erheblichen Abweichung gilt dagegen Buchstabe b.
b) Liegen besondere Ertragsverhältnisse […] vor, ist der vorläufige Ertragswert auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge zu ermitteln; die entsprechende Abweichung ist als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen […]. Möglichkeiten der Anpassung der Erträge sind zu berücksichtigen.“
Es wird die Regelung aus § 31 Abs. 2 ImmoWertV 2021 inhaltlich wiedergegeben und weiter konkretisiert. Allerdings wirft die Konkretisierung weitere Fragen auf.
Zu den ImmoWertA-Hinweisen
In den ImmoWertA-Hinweisen wird zunächst zutreffend dargestellt, dass für marktüblich erzielbare Erträge bei Wohnraum in erster Linie auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgegriffen werden soll, bei Gewerbe auf die Marktmiete. Im Folgesatz ist dann zu lesen, dass die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen seien, wenn sie marktüblich sind. Aber bezieht sich diese Aussage allgemein auf Mieten oder nur auf die Gewerberaummieten, was fachlich durchaus Sinn machen würde?
Im darauffolgenden Satz wird beschrieben, wann die tatsächlichen Mieten anzusetzen seien, nämlich dann, wenn die tatsächlichen Erträge nicht erheblich von den marktüblichen Erträgen abweichen. Aber was bedeutet hier ein erhebliches Abweichen? Ab 5%? Ab 10%? Ab 20%? Oder solange die tatsächliche Miete in der Mietspiegel-Spanne (sofern es eine solche gibt) liegt? Beispielhafte Berechnungen haben gezeigt, dass sich die prozentuale Abweichung in dem Ansatz der Miete (tatsächliche vs. marktübliche) nahezu 1:1 in dem Ertragswert wiederspiegelt. Müssten Sachverständige und Wertermittler demnach ein erhebliches Abweichen bereits bei 2% definieren?
Neue Regelung spiegelt nicht immer den „Markt“ wieder
Liegt die tatsächliche Miete 5% unterhalb der marktüblichen Miete und hat der Eigentümer (und v.a. der spätere neue Eigentümer) die rechtliche Möglichkeit, die Mieten unmittelbar an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, dann würde das der wirtschaftlich vernünftig denkende und handelnde Marktteilnehmer doch machen. Warum soll der Sachverständige in einem solchen Fall nicht den „Markt“ wiederspiegeln? Mit der bisherigen Regelung, wonach stets die marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen sind, stellt sich diese Problematik gar nicht. Es wird mit der marktüblich erzielbaren Miete gerechnet und wertrelevante Ertragsbesonderheiten als boG berücksichtigt.
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