ImmoWertV 2021 vs. zurückliegender Stichtag: Wann ist welche Verordnung anzuwenden?
10. August 2021
Sebastian Driessen
Immobilienwissen DE ImmoWertV
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Die neue ImmoWertV 2021 ist am 19. Juli 2021 im Bundesanzeiger verkündet worden und tritt am 1. Januar 2022 in Kraft. Neu aufgenommen ist auch eine Übergangsregelung, die es so ausdrücklich bislang nicht gegeben hat. Es geht darum, welche Verordnung anzuwenden ist, wenn das Gutachten nach dem 1. Januar 2022 fertiggestellt wird, der Wertermittlungsstichtag allerdings vor dem Inkrafttreten der neuen Verordnung liegt.
Hintergrund: uneinheitliche Rechtsprechung
Während der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16. September 2020 (II R 1/18) zur bisherigen ImmoWertV 2010 entschied, dass für ihre Anwendung der Wertermittlungsstichtag, nicht aber der Zeitpunkt der Gutachtenerstellung maßgeblich sei, urteilte das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 23. Oktober 2017 (9 B 61/16), dass auch bei zurückliegenden Stichtagen die zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung geltende Verordnung anzuwenden sei.
Literaturmeinung eindeutig
In der Fachliteratur zur Verkehrswertermittlung war und ist man sich einig, dass die ImmoWertV 2010 mit Inkrafttreten am 1. Juli 2010 ab diesem Tag die WertV ersetzt und somit auch für Verkehrswertermittlungen zu zurückliegenden Stichtagen (vor dem 1. Juli 2010) anzuwenden sei. Dies betreffe insbesondere Begriffe, Legaldefinitionen und Paragrafenbezüge. Der Grund dafür, die alten Regelungen der WertV dann nicht mehr anzuwenden: Es gibt keine Überleitungsregelungen bzw. Übergangsregelungen in der ImmoWertV 2010.
Klarstellende und eindeutige Übergangsregelungen in der neuen ImmoWertV 2021
In der neuen ImmoWertV 2021 wird nun eindeutig klargestellt, dass stets die zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung gültige Verordnung anzuwenden ist. In § 53 Abs. 1 heißt es:
„Bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist unabhängig vom Wertermittlungsstichtag diese Verordnung anzuwenden.“
Dieser Vorschrift hat sich auch die steuerliche Bewertung zu beugen, allerdings erst nach Inkrafttreten der neuen ImmoWertV 2021.
Fazit und Ausblick
In der Marktwertermittlung galt bislang und gilt weiterhin, dass diejenige Verordnung anzuwenden ist, die zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung gültig ist; der Wertermittlungsstichtag ist insofern nicht von Bedeutung.
Bei der Verwendung von Marktdaten, die zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages bekannt waren, kann allerdings aufgrund der modellkonformen Wertermittlung ein Abweichen von Regelungen aus der Verordnung gefordert sein. Denn es gilt stets der erste und wichtigste Grundsatz marktkonformer Wertermittlung: Es ist in dem Modell zu bewerten, in dem die Daten abgeleitet wurden. Für steuerliche Wertermittlungen gilt bis Jahresende allerdings die unglückliche Übergangssituation, dass bis zum Inkrafttreten der neuen ImmoWertV 2021 das o.g. BFH-Urteil anzuwenden ist.
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