Lohnt sich eine Immobilien-Modernisierung vor dem Verkauf?
Immobilienwissen DE Modernisierung
Anhand eines praktischen Bewertungstools fundierte Beratungen vornehmen
Eine der größten Herausforderungen für Immobilienmakler bei der Beratung von Verkäufern ist die Frage: Sollte eine Immobilie vor der Vermarktung modernisiert werden, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen? Besonders seit der intensiven Diskussion rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschäftigt diese Frage viele Eigentümerinnen und Eigentümer. Die Antwort ist komplex und hängt stark vom Einzelfall ab – einfache Pauschalaussagen können hier zu kostspieligen Fehlentscheidungen führen.
Die Ausgangslage: Wertsteigerung oder Kostenfalle?
In Zeiten, in denen Käufer zunehmend auf energetische Standards und moderne Ausstattung achten, sind ältere, unsanierte Immobilien oft schwerer vermittelbar oder erzielen nur mit erheblichen Preisnachlässen einen Verkauf. Gleichzeitig bedeutet eine umfassende Modernisierung große Investitionen für den Eigentümer. Die zentrale Frage lautet daher: Rechnet sich diese Investition tatsächlich?
Bei der Entscheidungsfindung müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden:
- Kosten der Modernisierung vs. Wertsteigerung: Eine Modernisierung kann den Verkaufswert steigern, jedoch wird die Investition nicht immer vollständig durch einen höheren Verkaufspreis ausgeglichen.
- Verlängerung der Restnutzungsdauer: Maßnahmen wie neue Fenster, Dämmung oder eine neue Heizung können die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie erheblich verlängern und sie für Käufer attraktiver machen.
- Wertminderung bei unsanierten Objekten: Unsanierte Objekte haben oft einen deutlich geringeren Marktwert. Käufer fühlen sich häufig mit dem Sanierungsaufwand überfordert, was zu einem Risikoabschlag bei Kaufpreisverhandlungen führt.
Praxisbeispiel: Eine Doppelhaushälfte im Bonner Speckgürtel
Um die Fragestellung konkret zu beleuchten, wurde mit Hilfe des Bewertungstools Sprengnetter Value eine Doppelhaushälfte in Meckenheim analysiert. Das Objekt repräsentiert einen typischen Fall: Die 144 m² große Immobilie aus dem Jahr 1969 ist gut gepflegt, jedoch größtenteils im Originalzustand. Die einzige durchgeführte energetische Modernisierung war der Austausch der Fenster, zudem wurden ein Bad vollständig und ein zweites Bad teilweise modernisiert.
Die Analyse ergab folgende Erkenntnisse:
- Ohne umfassende Modernisierung:
- Gebäudestandard: 2,5 (eher durchschnittlich)
- Restnutzungsdauer: 29 Jahre (bereits verlängert durch die bisherigen kleineren Modernisierungen)
- Marktangepasster vorläufiger Sachwert: ca. 355.000 EUR
- Mit simulierter umfassender Modernisierung (Dacherneuerung, Dämmung der Außenwände, Austausch der Heizung):
- Gebäudestandard: 3,5 (gehoben)
- Restnutzungsdauer: 49 Jahre (Steigerung um 20 Jahre)
- Marktangepasster vorläufiger Sachwert: ca. 447.000 EUR
- Wertzuwachs: ca. 92.000 EUR
- Investitionskosten: ca. 123.000 EUR
Das überraschende Ergebnis
Die Analyse zeigt: Die Investitionskosten von 123.000 EUR für die umfassende Modernisierung stehen einem Wertzuwachs von nur 92.000 EUR gegenüber. Der Markt ist nicht bereit, die vollständigen Modernisierungskosten im Kaufpreis zu honorieren. Nach der Modernisierung würde sich die Immobilie in einer Preisklasse befinden, die in der Region typischerweise von freistehenden Einfamilienhäusern besetzt ist – nicht von Doppelhaushälften.
Wie Martin Kausch von Schäfer Immobilien in Rheinbach aus seiner Praxiserfahrung berichtet: "Ein Problem bei der Modernisierung ist immer die Ermittlung der Modernisierungskosten. Nur selten liegt einem Makler eine Kostenschätzung eines Architekten oder Kostenvoranschläge von Handwerkern vor."
Er ergänzt: "Die Problematik der nicht umlagefähigen Modernisierungskosten habe ich derzeit immer wieder im Verkauf. Wenn ich als Verkäufer modernisiere, heißt das nicht, dass ein Käufer die gleichen Arbeiten durchführen würde und er bereit ist, auch meine anfallenden Kosten 1:1 im Kaufpreis zu berücksichtigen. Er hat vielmehr ganz andere Vorstellungen von einer energetischen Sanierung."
Fazit: Was bedeutet das für Makler und Eigentümer?
Für Eigentümer bedeutet dies: Eine umfassende Modernisierung vor dem Verkauf ist in vielen Fällen wirtschaftlich nicht sinnvoll. Es kann vorteilhafter sein, die Immobilie im aktuellen Zustand zu verkaufen und dem Käufer die Modernisierungen zu überlassen, anstatt eine vollständige Sanierung durchzuführen, die am Ende nicht die gewünschte Rendite bringt.
Für Makler bietet die Möglichkeit, verschiedene Modernisierungs- bzw. Ausstattungsvarianten einer Immobilie vorzurechnen, eine wertvolle Argumentationsgrundlage. Insbesondere in der aktuellen Marktphase, in der Eigentümer noch immer mit teils überzogenen Preisvorstellungen an den Markt gehen, hilft eine sachliche und rechnerisch fundierte Argumentation bei der realistischen Preisfindung.
Der Ratgeber: Das Werkzeug für fundierte Entscheidungen
Um Makler bei dieser wichtigen Beratungsaufgabe zu unterstützen, hat Sprengnetter einen umfassenden Ratgeber zur "Simulation von Modernisierungsszenarien mit Sprengnetter Value" veröffentlicht. Der Ratgeber bietet:
- Eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Nutzung von Sprengnetter Value
- Praxisnahe Beispiele zur Bewertung von Modernisierungsszenarien
- Tipps zur Monetarisierung des Tools in der täglichen Arbeit als Makler oder Sachverständiger
Mit diesem Werkzeug können Immobilienprofis nicht nur den aktuellen Wert einer Immobilie ermitteln, sondern auch die Auswirkungen verschiedener Modernisierungsmaßnahmen simulieren und so ihre Kunden fundiert beraten.
Der vollständige Ratgeber zur "Simulation von Modernisierungsszenarien mit Sprengnetter Value" kann hier bezogen werden: Für Feedback steht Tanja Sessinghaus unter tanja.sessinghaus@sprengnetter.com zur Verfügung.
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