Wertermittlung als Wettbewerbsvorteil in einem umkämpften Markt

Wie wird der Wert einer Immobilie eigentlich berechnet?

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist nicht nur für Käufer und Verkäufer von zentraler Bedeutung, sondern auch für Banken, Investoren und Sachverständige. Doch wie genau wird der Wert einer Immobilie ermittelt? In diesem Blogbeitrag erklären wir die wichtigsten Verfahren der Immobilienbewertung, die Faktoren, die den Wert beeinflussen, und warum eine professionelle Bewertung so wichtig ist.

Warum ist die Immobilienbewertung wichtig?

Die Immobilienbewertung dient dazu, den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) einer Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert gibt an, welchen durchschnittlichen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen und unter der Annahme von wirtschaftlich denkenden und handelnden Marktteilnehmern erzielen würde. Die Bewertung ist in vielen Situationen notwendig, zum Beispiel:

• Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Für die Beleihung durch Banken (z. B. bei der Vergabe von Hypotheken/Grundschulden)
• Im Rahmen von Erbschaften oder Scheidungen
• Für steuerliche Zwecke, wie Kaufpreisaufteilung, Grundsteuer oder Erbschafts-/ Schenkungssteuer

Eine valide Bewertung ist entscheidend, um wirtschaftliche Entscheidungen zu treffen und finanzielle Risiken zu minimieren.

Die drei Hauptverfahren der Immobilienbewertung

In Deutschland werden Immobilien in der Regel nach einem oder mehreren der drei normierten Verfahren bewertet: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und/oder dem Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat spezifische Anwendungsbereiche und berücksichtigt unterschiedliche Faktoren.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip, dass der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt wird. Dieses Verfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken angewendet.

• Vorgehen:
  Der Gutachter sucht nach vergleichbaren Immobilien in der gleichen Lage und mit ähnlichen Eigenschaften (z. B. Größe, Baujahr, Ausstattung). Die Verkaufspreise dieser Objekte werden herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen. Bei abweichenden Eigenschaften müssen die Vergleichsobjekte zunächst mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar gemacht werden. Dazu werden Anpassungen an den Verkaufspreisen mittels Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen angebracht.
  Beispiel: Mehrere Grundstücke in einer bestimmten (ähnlichen) Lage und mit Grundstücksgrößen von ca. 500 m² wurden kürzlich für durchschnittliche 300 €/m² verkauft. Ein Grundstück in gleicher bzw. ähnlicher Lage mit 500 m² wird dann mit einem Wert von 150.000 € bewertet.
  
  
• Vorteile:
  Das Verfahren ist besonders marktnah und liefert realistische Ergebnisse, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
• Herausforderungen:
  In ländlichen Regionen oder bei sehr individuellen Immobilien kann es schwierig sein, passende Vergleichsobjekte oder geeignete Anpassungsfaktoren und/oder Indexreihen zu finden.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei vermieteten Immobilien oder gewerblich genutzten Objekten angewendet. Hier steht der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund.

• Vorgehen:
  Der Wert der Immobilie wird auf Basis der üblichen zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Dabei werden die jährlichen Reinerträge (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) der baulichen Anlagen mit dem sogenannten Liegenschaftszinssatz über die ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert. Der Bodenwert wird separat ermittelt und hinzugefügt.
  Formel (vereinfacht):

Ertragswert = jährlicher Reinertrag der baulichen Anlagen x Kapitalisierungsfaktor (Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer) + Bodenwert

• Vorteile:
  Das Verfahren ist ideal für Investoren, da es den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie in den Vordergrund stellt.
• Herausforderungen:
  Die Ermittlung der marktüblichen Miete und des Liegenschaftszinssatzes sowie die Ermittlung eines marktgerechten Bodenwertes erfordern fundierte Marktkenntnisse. Zudem erfordert die Anwendung der Daten auch eine gewisse Grund-Fachkenntnis.

3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern angewendet. Hier steht der Substanzwert der Immobilie im Vordergrund.

• Vorgehen:
  Der Wert der Immobilie wird aus durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen (z. B. Gebäude, Außenanlagen) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung berechnet. Der Bodenwert wird separat ermittelt und hinzugefügt. Der so ermittelte Substanzwert muss abschließend mit dem Sachwertfaktor auf den örtlichen Markt angepasst werden.
  
  

Formel:

Sachwert = ((durchschnittliche Herstellungskosten × Alterswertminderungsfaktor) + Bodenwert) × Sachwertfaktor

• Vorteile:
  Das Verfahren ist besonders geeignet für Immobilien, bei denen der Marktwert nicht durch Erträge oder Vergleichswerte bestimmt werden kann.
• Herausforderungen:
  Die Ermittlung eines marktgerechten Bodenwertes erfordert fundierte Marktkenntnisse. Die Anpassung des Sachwerts an die Marktgegebenheiten (Sachwertfaktor) erfordert eine genaue Kenntnis des lokalen Immobilienmarkts und eine gewisse Grund-Fachkenntnis.

Faktoren, die den Marktwert beeinflussen

Unabhängig vom Verfahren gibt es zahlreiche Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen:

1. Lage:
   Die Lage ist der wichtigste Faktor. Eine gute Infrastruktur, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Verkehr erhöhen den Wert.
2. Zustand und Alter:
   Der bauliche Zustand, die Qualität der Ausstattung und das Alter der Immobilie spielen eine zentrale Rolle.
3. Größe und Zuschnitt:
   Die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer und der Grundriss beeinflussen die Attraktivität und damit den Wert.
4. Ausstattung:
   Moderne Heizsysteme, hochwertige Materialien und Extras wie ein Fahrstuhl oder ein Balkon können den Wert steigern.
5. Markttrends:
   Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt haben einen direkten Einfluss auf den Marktwert.

Warum eine professionelle Bewertung wichtig ist

Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der fundierte Marktkenntnisse, Fachkenntnisse und Erfahrung erfordert. Fehler bei der Bewertung können zu finanziellen Verlusten führen, sei es durch einen zu niedrigen Verkaufspreis oder durch eine überhöhte Kaufpreisforderung, die potenzielle Käufer abschreckt.

Ein professioneller Gutachter berücksichtigt alle relevanten Faktoren und wendet das passende Bewertungsverfahren an mit anschließender Würdigung bzw. Plausibilisierung. Zudem kann er auf umfangreiche Marktdaten zurückgreifen, die für eine valide Bewertung unerlässlich sind.

Fazit

Die Bewertung einer Immobilie ist ein essenzieller Schritt, um ihren Marktwert zu ermitteln. Ob Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – jedes Verfahren hat seine spezifischen Stärken und Anwendungsbereiche. Eine professionelle Bewertung sorgt dafür, dass alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden und der Wert der Immobilie realistisch eingeschätzt wird.

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