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ImmoWertA: Vergleichswertverfahren auf Grundlage nur eines Vergleichspreises?!


Regelungen der ImmoWertV 21

Die Regelungen zum Vergleichswertverfahren befinden sich in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV 2021. Gemäß § 24 Abs. 2 Nr. 1 kann der vorläufige Vergleichswert auf Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt werden. Gemäß § 25 sind zur Ermittlung von Vergleichspreisen Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen. Dabei sind die Kaufpreise auf ihre Eignung zu prüfen und bei Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen und/oder Grundstücksmerkmalen entsprechend anzupassen.
Insgesamt also keine relevanten Änderungen im Vergleich zu den vorherigen Regelungen.

Geplante Anwendungshinweise zum Vergleichswertverfahren

Im aktuellen Entwurf der Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) wird zum Vergleichswertverfahren u.a. auf die erforderliche Anzahl von Vergleichspreisen eingegangen. So heißt es in 24.(2).1, dass die erforderliche Anzahl von Vergleichspreisen insbesondere unter Berücksichtigung statistischer Anforderungen sachverständig zu bestimmen sei. Und weiter unter 24.(2).3, dass der vorläufige Vergleichswert auch auf der Grundlage nur eines Vergleichspreises abgeleitet werden könne.
Diesen letzten Satz kennen wir in der Wertermittlung so bislang noch nicht – weder aus früheren Verordnungen noch Richtlinien. Er ist auf den ersten Blick irritierend und nicht wirklich nachvollziehbar. Wie soll in diesem Fall sichergestellt werden, dass dieser eine Vergleichspreis „korrekt“ ist und – ohne weitere Vergleiche – als richtig angenommen werden kann. Von daher stellt sich die Frage, was mit diesem Hinweis gemeint sein könnte und wann dieser ggf. doch anwendbar ist.

Mögliche Interpretationen

  1. Die Aussage soll allgemein gelten, da ein Vergleichspreis letztlich ein geeigneter Kaufpreis ist, der mit den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag und den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmt (bzw. in Übereinstimmung gebracht werden kann) und somit letztlich ausreicht, um einen gesicherten Marktwert zu ermitteln. Zur sachgerechten Anwendung des Vergleichswertverfahrens müssen – rein logisch schon – mindestens drei Vergleichspreise vorliegen. Bei weniger wäre es unmöglich zu überprüfen, ob bei einzelnen Vergleichspreisen nicht ersichtliche Besonderheiten vorliegen.

  2. Die Aussage soll eine Ausnahme darstellen. Z.B. bei einer Bewertung einer selten gehandelten Immobilie oder einer (Standard-)Immobilie in einer Region ohne oder nur mit sehr wenigen Transaktionen in den letzten Jahren. In diesem Falle sollte der Wertermittler aber zunächst ein anderes Wertermittlungsverfahren in Betracht ziehen oder im weiteren Umkreis (ggf. auch landes- oder bundesweit) nach vergleichbaren Immobilien Ausschau halten. Denn selbst als Ausnahme gelten die gleichen Problematiken, wie unter 1.

  3. Die Aussage bezieht sich auf Plausibilisierungen oder Würdigungen von Verfahrensergebnissen, im Sinne eines zweiten angewendeten (stützenden) Wertermittlungsverfahrens. Das kann in Situationen sinnvoll sein, in denen kein Wertermittlungsverfahren sinnvoll durchführbar ist und nur eine deduktive Wertermittlung in Betracht kommt, beispielsweise bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Rohbauland oder Bauerwartungsland. Hier liegen dem Gutachterausschuss i.d.R. nur wenige bzw. einzelne Kaufpreise vor, die zu Plausibilisierungszwecken herangezogen werden und auch sollten. Denn gemäß § 6 Abs. 4 ImmoWertV 2021 ist der Verkehrswert „aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“

 

Fazit

Auch an dieser Stelle zeigt sich wieder, dass die ImmoWertA vor Fertigstellung unbedingt weiter optimiert werden muss. Der im dritten Entwurf der ImmoWertA neu aufgenommene Hinweis ist in der aktuellen Form sehr missverständlich und sollte dringend angepasst bzw. weiter erläutert werden. Aus Sicht des Blogbeitrags-Autors kann mit der Formulierung lediglich die Plausibilisierung bzw. Würdigung der Verfahrensergebnisse gemeint sein. Alles andere wäre für eine Marktwertermittlung zu unsicher.

Es bleibt zu hoffen, dass alle Missstände und Wünsche sowohl von Verbänden, Gutachterausschüssen und einzelnen Sachverständigen über Stellungnahmen an das zuständige Bundesministerium (https://bmi.bund.de/ImmoWertV) kommuniziert werden. Nur so können Änderungen erreicht werden, die unseren Alltag nicht weiter verkomplizieren. In der nächsten Ausgabe der „immobilien & bewerten“ wird der dritte Entwurf der ImmoWertA ausführlicher thematisiert inklusive weiterer für die Sachverständigenpraxis problematischer Punkte.


 

Weitere kritische Punkte des aktuellen Entwurfs zur ImmoWertA können Sie hier nachlesen:


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